Zamietnutý vklad do katastra: odvolanie, alebo nová zmluva a nový návrh?

Rozhodnutie o zamietnutí vkladu príde poštou alebo do elektronickej schránky a od jeho doručenia plynie lehota na odvolanie. Kupujúci sa pýta, kedy dostane nehnuteľnosť, predávajúci, kedy dostane peniaze, a banka čaká. Na výber sú dve cesty: odvolať sa a presvedčiť nadriadený úrad, že kataster rozhodol nesprávne, alebo odstrániť dôvod zamietnutia a začať s opravenou zmluvou nové konanie. Ktorá je lepšia, závisí takmer výlučne od toho, prečo bol vklad zamietnutý.

Prečo kataster vklad zamieta

Pri bežnej zmluve kataster skúma jej obsah v širokom rozsahu:

Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

— § 31 ods. 1 katastrálneho zákona

Ak podmienky splnené nie sú, návrh zamietne (§ 31 ods. 3). Pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom posudzuje len súlad s katastrálnym operátom a procesné podmienky (§ 31 ods. 2). Od zamietnutia treba odlíšiť zastavenie konania, ku ktorému dochádza napríklad pre nezaplatený poplatok alebo neodstránené nedostatky návrhu (§ 31b ods. 1 písm. e) a f)). Prvý krok je preto prečítať odôvodnenie a rozlíšiť, či kataster vytýka chybu, ktorá v zmluve naozaj je, alebo zmluvu posúdil inak, než by ste ju posúdili vy.

Odvolanie

Odvolanie sa podáva na okresný úrad, ktorý rozhodol, do 15 dní od doručenia rozhodnutia. Okresný úrad mu môže sám vyhovieť; ak nevyhovie v celom rozsahu, predloží ho so spisom najneskôr do 30 dní Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ktorý o ňom rozhodne do šiestich mesiacov od predloženia (§ 31 ods. 7 v spojení s § 6 ods. 2). Proti rozhodnutiu o odvolaní je ešte možné podať správnu žalobu v lehote dvoch mesiacov od jeho oznámenia (§ 181 ods. 1 Správneho súdneho poriadku).

Výhodou odvolania je, že pôvodné konanie trvá. Plombu na liste vlastníctva kataster zruší až právoplatným rozhodnutím o zamietnutí (§ 44 ods. 1) a práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom boli listiny doručené (§ 41 ods. 2). Ak odvolanie uspeje, rozhoduje sa o zmluve, ktorá bola doručená skôr než listiny podané neskôr. Nevýhodou je čas: pri predložení nadriadenému úradu môže rozhodovanie trvať mesiace a obchod medzitým stojí.

Odvolanie má zmysel najmä vtedy, keď kataster zmluvu podľa vás posúdil nesprávne, napríklad považoval za neurčitý prejav, ktorý určitý je, alebo vyžadoval súhlas, ktorý zákon nevyžaduje, a keď na zachovaní poradia záleží, lebo na nehnuteľnosť môže siahnuť veriteľ predávajúceho alebo iný záujemca.

Nová zmluva a nový návrh

Ak je chyba v samotnej zmluve, odvolanie proti správne zistenému nedostatku nepomôže. Opraviť zmluvu dodatkom po podaní návrhu zákon pripúšťa v prebiehajúcom konaní (§ 42 ods. 4), po zamietnutí sa preto spravidla uzatvára nová zmluva, v ktorej je dôvod zamietnutia odstránený. Znovu podať tú istú zmluvu nemá zmysel: ak už bol vo veci zamietnutý návrh z dôvodu podľa § 31 ods. 1, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. c)).

O novom návrhu kataster rozhoduje v bežnej lehote 30 dní, pri zmluve autorizovanej advokátom alebo vo forme notárskej zápisnice do 20 dní (§ 32 ods. 1 a 2). Táto cesta je často rýchlejšia, má však dve podmienky. Obe strany musia novú zmluvu podpísať, čo je bez zmluvného záväzku otázkou ich vôle. A nový návrh dostane poradie podľa dňa, keď bol doručený, takže ak medzitým na nehnuteľnosť prišla iná listina, bude mať prednosť. Ak kupujúci financuje kúpu hypotékou, treba s bankou vopred overiť aj to, či novú zmluvu prijme, lebo úverová a záložná dokumentácia sa môže odvolávať na pôvodnú kúpnu zmluvu. Ako tieto riziká ošetriť vopred, rozoberáme v článku keď kataster preruší alebo zamietne vklad.

Ako sa rozhodnúť

• Odvolanie zvážte, ak je zmluva podľa vás v poriadku, kataster ju posúdil nesprávne a potrebujete si udržať poradie.
• Novú zmluvu pripravte, ak je vytýkaná chyba skutočná, obe strany sú pripravené podpísať znova a na poradí nič podstatné nevisí.
• V oboch prípadoch hneď informujte banku a úschovu. Peniaze majú zostať tam, kde sú, kým nie je jasné, ktorou cestou sa pokračuje.

Pri voľbe zohráva úlohu aj to, kto zmluvu pripravoval a či ide o zmluvu autorizovanú advokátom, pri ktorej je rozsah preskúmania katastrom užší. Časté dôvody problémov s identifikáciou nehnuteľností opisujeme v článku kúpna zmluva na dom a pozemok.

Rozhodnutie o zamietnutí posúdime bezodkladne po doručení, aby nebežala lehota naprázdno, a zvolenú cestu dotiahneme až do povolenia vkladu v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie. Nový návrh s opravenou zmluvou pripravíme a podáme v rámci služby návrh na vklad do katastra.