Zamítnutý vklad do katastru: odvolání, nebo nová smlouva a nový návrh?

Rozhodnutí o zamítnutí vkladu přijde poštou nebo do elektronické schránky a od jeho doručení běží lhůta k odvolání. Kupující se ptá, kdy dostane nemovitost, prodávající, kdy dostane peníze, a banka čeká. Na výběr jsou dvě cesty: odvolat se a přesvědčit nadřízený úřad, že katastr rozhodl nesprávně, anebo odstranit důvod zamítnutí a začít s opravenou smlouvou nové řízení. Která je lepší, závisí téměř výlučně na tom, proč byl vklad zamítnut.

Proč katastr vklad zamítá

U běžné smlouvy zkoumá katastr její obsah v širokém rozsahu:

Okresní úřad přezkoumá smlouvu z hlediska, zda obsahuje podstatné náležitosti smlouvy, zda je úkon učiněn v předepsané formě, zda je převodce oprávněn nakládat s nemovitostí, zda jsou projevy vůle dostatečně určité a srozumitelné, zda smluvní volnost nebo právo nakládat s nemovitostí nejsou omezeny, zda smlouva neodporuje zákonu, zda zákon neobchází a zda se nepříčí dobrým mravům.

— Český překlad § 31 odst. 1 katastrálního zákona

Pokud podmínky splněny nejsou, návrh zamítne (§ 31 odst. 3). U smlouvy ve formě notářského zápisu nebo autorizované advokátem posuzuje jen soulad s katastrálním operátem a procesní podmínky (§ 31 odst. 2). Od zamítnutí je třeba odlišit zastavení řízení, ke kterému dochází například pro nezaplacený poplatek nebo neodstraněné nedostatky návrhu (§ 31b odst. 1 písm. e) a f)). Prvním krokem je proto přečíst odůvodnění a rozlišit, zda katastr vytýká chybu, která ve smlouvě skutečně je, nebo zda smlouvu posoudil jinak, než byste ji posoudili vy.

Odvolání

Odvolání se podává u okresního úřadu, který rozhodl, do 15 dnů od doručení rozhodnutí. Okresní úřad mu může sám vyhovět; pokud nevyhoví v celém rozsahu, předloží ho se spisem nejpozději do 30 dnů Úřadu geodézie, kartografie a katastru SR, který o něm rozhodne do šesti měsíců od předložení (§ 31 odst. 7 ve spojení s § 6 odst. 2). Proti rozhodnutí o odvolání lze ještě podat správní žalobu ve lhůtě dvou měsíců od jeho oznámení (§ 181 odst. 1 správního soudního řádu).

Výhodou odvolání je, že původní řízení trvá. Plombu na listu vlastnictví katastr zruší až pravomocným rozhodnutím o zamítnutí (§ 44 odst. 1) a práva k téže nemovitosti se zapisují v pořadí, v jakém byly listiny doručeny (§ 41 odst. 2). Pokud odvolání uspěje, rozhoduje se o smlouvě, která byla doručena dříve než listiny podané později. Nevýhodou je čas: při předložení nadřízenému úřadu může rozhodování trvat měsíce a obchod mezitím stojí.

Odvolání má smysl zejména tehdy, když katastr smlouvu podle vás posoudil nesprávně, například považoval za neurčitý projev, který určitý je, nebo vyžadoval souhlas, který zákon nevyžaduje, a když na zachování pořadí záleží, protože na nemovitost může sáhnout věřitel prodávajícího nebo jiný zájemce.

Nová smlouva a nový návrh

Pokud je chyba v samotné smlouvě, odvolání proti správně zjištěnému nedostatku nepomůže. Opravit smlouvu dodatkem po podání návrhu zákon připouští v probíhajícím řízení (§ 42 odst. 4), po zamítnutí se proto zpravidla uzavírá nová smlouva, ve které je důvod zamítnutí odstraněn. Podat znovu tutéž smlouvu nemá smysl: pokud už byl ve věci zamítnut návrh z důvodu podle § 31 odst. 1, katastr řízení zastaví (§ 31b odst. 1 písm. c)).

O novém návrhu katastr rozhoduje v běžné lhůtě 30 dnů, u smlouvy autorizované advokátem nebo ve formě notářského zápisu do 20 dnů (§ 32 odst. 1 a 2). Tato cesta je často rychlejší, má však dvě podmínky. Obě strany musí novou smlouvu podepsat, což je bez smluvního závazku otázkou jejich vůle. A nový návrh dostane pořadí podle dne, kdy byl doručen, takže pokud mezitím na nemovitost přišla jiná listina, bude mít přednost. Pokud kupující financuje koupi hypotékou, je třeba s bankou předem ověřit i to, zda novou smlouvu přijme, protože úvěrová a zástavní dokumentace se může odvolávat na původní kupní smlouvu. Jak tato rizika ošetřit předem, rozebíráme v článku když katastr přeruší nebo zamítne vklad.

Jak se rozhodnout

• Odvolání zvažte, pokud je smlouva podle vás v pořádku, katastr ji posoudil nesprávně a potřebujete si udržet pořadí.
• Novou smlouvu připravte, pokud je vytýkaná chyba skutečná, obě strany jsou připraveny podepsat znovu a na pořadí nic podstatného nevisí.
• V obou případech ihned informujte banku a úschovu. Peníze mají zůstat tam, kde jsou, dokud není jasné, kterou cestou se pokračuje.

Při volbě hraje roli i to, kdo smlouvu připravoval a zda jde o smlouvu autorizovanou advokátem, u které je rozsah přezkumu katastrem užší. Časté důvody problémů s identifikací nemovitostí popisujeme v článku kupní smlouva na dům a pozemek.

Rozhodnutí o zamítnutí posoudíme bezodkladně po doručení, aby lhůta neběžela naprázdno, a zvolenou cestu povedeme až do rozhodnutí o vkladu v rámci služby přerušené a zamítnuté katastrální řízení. Nový návrh s opravenou smlouvou připravíme a podáme v rámci služby návrh na vklad do katastru.