Kupní smlouva na byt nebo dům se obvykle píše pro situaci, kdy všechno jde podle plánu: podpis, platba do úschovy, návrh na vklad, zápis, vyplacení ceny. Mezi podáním návrhu a rozhodnutím však může katastr řízení přerušit a vyzvat účastníky, aby v určené lhůtě odstranili nedostatky návrhu nebo příloh (§ 31a písm. c) katastrálního zákona), případně vklad zamítnout (§ 31 odst. 3). V tu chvíli rozhoduje, zda smlouva dává stranám nástroje k rychlé nápravě, nebo zda obchod závisí na dobré vůli toho, kdo si mezitím koupi rozmyslel.
Kdo návrh podává a kdo ho opravuje
Smlouva má určit, kdo podá návrh na vklad a kdo je oprávněn za účastníky komunikovat s katastrem, doplňovat přílohy a odstraňovat nedostatky návrhu. Nejjednodušší je zmocnit k tomu jednu osobu, typicky advokáta, který smlouvu připravoval. Pokud se u smlouvy vyžaduje ověřený podpis převodce, musí být ověřen i jeho podpis na plné moci (§ 30 odst. 4 písm. c) a § 42 odst. 3); u smlouvy autorizované advokátem se tato povinnost neuplatní.
Zmocněnec může opravit návrh a doplnit přílohy, samotnou smlouvu však ne:
Pokud smlouva po podání návrhu na vklad obsahuje chyby v psaní, počítání a jiné zřejmé nesprávnosti, účastníci řízení mohou provést opravu jen dodatkem ke smlouvě.
— Český překlad § 42 odst. 4 katastrálního zákona
Dodatek je změnou smlouvy, a proto ho musí podepsat všechny smluvní strany. Jak taková oprava probíhá, rozebíráme v otázce oprava chyby ve smlouvě po podání návrhu.
Součinnost se lhůtou, ne s dobrou vůlí
Pokud účastník ve lhůtě určené ve výzvě nedostatky neodstraní, katastr řízení zastaví (§ 31b odst. 1 písm. f)) a pravomocným rozhodnutím o zastavení zruší i plombu, která držela pořadí listiny (§ 44 odst. 1). Smlouva proto nemá obsahovat jen obecný závazek „poskytnout součinnost“, ale povinnost podepsat dodatek nebo doručit chybějící listinu bez zbytečného odkladu po výzvě, nejpozději ve lhůtě kratší, než jakou určil katastr, a sankci pro toho, kdo ji nesplní. U smluvní pokuty je třeba myslet na to, že bez odlišné dohody se neplatí za nezaviněné porušení (§ 545 odst. 3 občanského zákoníku).
Užitečným nástrojem je i přerušení řízení na shodný návrh všech účastníků, nejdéle na 60 dnů (§ 31a písm. d)). Hodí se, když strany vědí, že listina přijde později, například souhlas banky s výmazem zástavního práva. Smlouva může předem určit, že na výzvu jedné strany o takové přerušení společně požádají.
U bytu přílohy, které nemá v rukou ani jedna strana
Při převodu bytu musí smlouva obsahovat i prohlášení nabyvatele o přistoupení ke smlouvě o společenství nebo o výkonu správy (§ 5 odst. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z. z.) a její přílohou je potvrzení správce nebo předsedy společenství o tom, že prodávající nemá nedoplatky (§ 5 odst. 2). Potvrzení vydává třetí osoba, proto smlouva má určit, kdo ho zajistí a dokdy, a co se stane, pokud ho katastr ve výzvě vyžádá aktuálnější. Souvislosti vysvětlujeme v otázkách náležitosti smlouvy o převodu bytu a potvrzení správce při prodeji bytu.
Když katastr vklad zamítne
Proti zamítnutí lze podat odvolání do 15 dnů od doručení rozhodnutí (§ 31 odst. 7). Pokud je důvod zamítnutí v obsahu smlouvy, řešením bývá nová, opravená smlouva. Podat znovu tutéž smlouvu nemá smysl, protože pokud už byl ve věci zamítnut návrh na vklad z důvodu podle § 31 odst. 1, katastr řízení zastaví (§ 31b odst. 1 písm. c)). Srovnání obou cest rozebíráme v článku zamítnutý vklad: odvolání, nebo nová smlouva.
Aby nová smlouva nezávisela na tom, zda prodávající ještě chce prodávat, zavazuje se v původní smlouvě každá strana uzavřít po zamítnutí novou smlouvu stejného obsahu, ve které se odstraní důvod zamítnutí. Takový závazek má povahu smlouvy o smlouvě budoucí:
Účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.
— Český překlad § 50a odst. 1 občanského zákoníku
Pokud by strana novou smlouvu v dohodnuté době neuzavřela, lze se do jednoho roku domáhat, aby její projev vůle nahradil soud (§ 50a odst. 2). Současně smlouva určí, že kupní cena zůstává v úschově, dokud se o vkladu podle nové smlouvy nerozhodne. Pokud by katastr vklad zamítl pro neplatnost celé smlouvy, mohla by být zpochybněna i tato doložka, proto se u rizikovějších obchodů vyplatí dát závazek do samostatné listiny.
Odstoupení až jako poslední možnost
Smlouva má říci i to, kdy už nemá smysl pokračovat, například pokud se vklad nepodaří dosáhnout do dohodnutého data, a co se potom stane s penězi a s bytem, pokud ho kupující už užívá. Pozor na odstoupení během řízení: pokud účastník odstoupí od smlouvy před rozhodnutím o vkladu, katastr řízení zastaví (§ 31b odst. 1 písm. b)). Odstoupení proto nemá být nástrojem nátlaku v situaci, která se dá vyřešit dodatkem.
Tato ustanovení připravujeme jako standardní součást kupní smlouvy na byt i smlouvy na dům a při koupi je hlídáme v rámci právní pomoci při koupi nemovitosti. Pokud už řízení stojí, převezmeme ho v rámci služby přerušené a zamítnuté katastrální řízení.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
