Potvrzení správce nebo předsedy společenství o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a tvorbě fondu provozu, údržby a oprav, je ze slovenského zákona přílohou smlouvy o převodu bytu. Bez něj smlouvě chybí zákonem předepsaná příloha a řízení o vkladu se zpravidla přeruší. Výjimka platí při prvním převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě, tedy při prodeji od developera.
Při prodeji bytu je to jedna z mála příloh, kterou si prodávající nedokáže obstarat sám. Vydává ji třetí osoba, která s obchodem nijak nesouvisí a nemusí spěchat. Pokud s ní má vlastník spor, bývá to první věc, na které se prodej zasekne.
Co zákon požaduje
Přílohou smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo smlouvy o převodu vlastnictví nebytového prostoru je potvrzení správce nebo předsedy společenství vlastníků bytů a nebytových prostor v domě, že vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě nemá žádné nedoplatky na úhradách za plnění spojená s užíváním bytu nebo nebytového prostoru v domě a na tvorbě fondu provozu, údržby a oprav; to neplatí, jde-li o první převod vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě.
— Český překlad: § 5 odst. 2 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.
Jde o přílohu smlouvy, nikoli o její náležitost. Rozdíl je praktický: bez ní smlouva není neplatná, ale řízení o vkladu nemá kompletní podklady a úřad vyzve k doplnění.
První převod, tedy výjimka pro developery
Při prvním převodu vlastnictví bytu v domě se potvrzení nevyžaduje. Dává to smysl, protože před prvním převodem správa domu ještě ani nemusí existovat: povinnost správy domu vzniká dnem prvního převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě (§ 6 odst. 1).
V praxi se občas objeví výklad, podle kterého je prvním převodem každý první prodej daného bytu od jeho kolaudace. Znění zákona hovoří o prvním převodu vlastnictví bytu v domě, což je u konkrétní jednotky jednorázová událost. Nejste-li si jisti, do které kategorie váš převod patří, je levnější potvrzení přiložit než se o výklad přít v přerušeném řízení.
K první smlouvě o převodu se navíc připojují situační plány jednotlivých podlaží domu s vyznačením bytů, nebytových prostor, garážových stání a skladových prostor, jejich čísel a identifikace pozemku, přičemž návrh na zápis a dokumentaci je povinen předložit prodávající (§ 5 odst. 5). U developerských projektů to není formalita, ale samostatná položka v harmonogramu.
Když správce potvrzení nevydá
Důvody bývají tři a každý má jiné řešení.
Nedoplatek skutečně existuje. Pak je otázkou pouze to, kdo ho zaplatí a kdy. Řeší se to v kupní smlouvě a v úschově: část ceny se použije k úhradě a proti ní se vydá potvrzení. Nastavení pořadí kroků je zde podstatnější než samotná částka.
Nedoplatek je sporný. Vlastník tvrdí, že mu správce účtuje neoprávněně. Spor o výši nemá zdržovat převod, proto se zpravidla hledá řešení se zádržným a s tím, že se sporná část dořeší samostatně.
Správce je nečinný nebo ve sporu s vlastníkem. Zde pomáhá písemná výzva s odkazem na zákonnou povinnost a lhůtu; správa domu je obstarávání služeb pro vlastníky, nikoli nástroj nátlaku (§ 6 odst. 2).
Na co nezapomenout v samotné smlouvě
Smlouva musí kromě popisu bytu a jeho polohy obsahovat i vymezení velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech a zařízeních domu, na příslušenství, na pozemku zastavěném domem a na přilehlém pozemku, úpravu práv k pozemkům a prohlášení nabyvatele o přistoupení ke smlouvě o společenství nebo o výkonu správy (§ 5 odst. 1). Podrobně jsme je rozebrali v otázce jaké náležitosti musí mít smlouva o převodu bytu.
Vlastnictví bytu a všech souvisejících podílů se nabývá až vkladem do katastru (§ 5 odst. 4). Náklady spojené s převodem nese prodávající, přičemž může od nabyvatele požadovat náhradu prokazatelně zaplacených správních poplatků a odměnu notáře (§ 5 odst. 8). Toto rozdělení se ve smlouvách často popisuje nesprávně.
S čím můžeme pomoci
Při jednotlivém prodeji připravíme kupní smlouvu na byt včetně úschovy nastavené tak, aby nedoplatek nebyl důvodem ke zdržení. Realitním kancelářím nastavíme postup a dokumentaci, aby si potvrzení vyžádaly hned na začátku zakázky, nikoli týden před podpisem; podívejte se na právní služby pro realitní kanceláře. U developerských projektů řešíme první převody včetně dokumentace podle § 5 odst. 5 v rámci prodeje bytů v developerském projektu.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
