Prodej bytů v developerském projektu

Protože prodej v projektu není jeden obchod, ale posloupnost — rezervace drží zájemce, budoucí kupní smlouva váže strany během výstavby a kupní smlouva převádí hotovou jednotku. Každý krok řeší jinou fázi a jiná rizika. Když na sebe nenavazují, vznikají mezery, které se projeví při prvním problému — posunuté kolaudaci, odstupujícím kupujícím či neschválené hypotéce.

Vyšší nároky na férovost podmínek. Ustanovení, která nepřiměřeně zvýhodňují developera — například jednostranné sankce či možnosti měnit podstatné podmínky — nemusí ve sporu obstát. Smlouvy proto stavíme tak, aby chránily váš harmonogram a cash flow způsobem, který snese kontrolu ze strany kupujících i jejich advokátů. Dobře napsaná smlouva navíc prodej zrychluje — kupující ji podepíše bez týdnů připomínkování.

Harmonogram plateb vážeme na etapy výstavby a kolaudaci s ohledem na to, jak projekt financujete a jak platí kupující — vlastní zdroje či hypotéka. Cílem je rovnováha — developer potřebuje průběžné financování prodeje, kupující jistotu, že neplatí za něco, co ještě nestojí. Přesné nastavení navrhneme podle vašeho projektu a požadavků financující banky.

Klientské změny jsou při prodeji během výstavby nejčastějším zdrojem tření — kupující chce jiné podlahy, developer posouvá termín a nikdo neví, kdo platí rozdíl. Do smluv proto vkládáme jasný proces — dokdy lze změny žádat, kdo je schvaluje a oceňuje a jak se promítnou do ceny a termínu předání. Prodejní tým pak nemusí každou změnu řešit jako výjimku.

Vlastnictví nemovitosti se při převodu smlouvou nabývá vkladem do katastru (§ 133 odst. 2 slovenského Občianskeho zákonníka) a u bytů to zákon opakuje výslovně i pro spoluvlastnické podíly na společných částech, zařízeních, příslušenství a pozemcích (§ 5 odst. 4 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.). Při prodeji během výstavby to přichází na řadu po kolaudaci a zápisu stavby jako dokončené. Pozor na jednu povinnost, která leží přímo na vás: k první smlouvě o převodu se připojují situační plány jednotlivých podlaží s vyznačením bytů, nebytových prostor, garážových stání a skladů, jejich čísel a identifikace pozemku — a návrh na zápis i tuto dokumentaci je povinen předložit prodávající (§ 5 odst. 5). Návrhy připravíme a podáme za vás pro každou jednotku a zkoordinujeme je s čerpáním hypoték kupujících.

Ze zákona prodávající — tedy vy. Náklady spojené s převodem vlastnictví bytu a nebytového prostoru nese prodávající; od nabyvatele můžete požadovat náhradu prokazatelně zaplacených správních poplatků a odměnu notáře (§ 5 odst. 8 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.). Jde o pravidlo, s nímž je třeba počítat při cenotvorbě projektu, nikoli něco, co lze smluvně přenést na kupujícího v celém rozsahu. Do smluv proto píšeme, co přesně se kupujícímu přefakturuje, aby to nebylo překvapení při podpisu.

Správa domu se neřeší až na konci: povinnost zajistit ji společenstvím nebo správcem vzniká dnem PRVNÍHO převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě (§ 6 odst. 1 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.) a v jednom domě nelze mít současně více forem správy. Proto to musí být vyřešeno dříve, než podepíšete první kupní smlouvu — a proto je prohlášení nabyvatele o přistoupení ke smlouvě o společenství nebo ke smlouvě o výkonu správy povinnou náležitostí samotné smlouvy o převodu (§ 5 odst. 1 písm. f). Připravíme podklady pro zahájení správy i proces reklamací tak, aby měl jasné lhůty a abyste vady mohli přenést na své zhotovitele, kteří za ně odpovídají.