Продаж квартир у девелоперському проєкті

Тому що продаж у межах проєкту — це не одна угода, а послідовність дій: бронювання закріплює намір зацікавленої особи, попередній договір купівлі-продажу зобов’язує сторони впродовж будівництва, а договір купівлі-продажу передає готовий об’єкт. Кожен крок стосується іншого етапу та інших ризиків. Якщо вони не узгоджені між собою, виникають прогалини, які проявляться за першої проблеми — перенесення строку введення в експлуатацію, відмови покупця від договору чи непогодження іпотеки.

Це означає вищі вимоги до справедливості умов. Положення, які непропорційно сприяють девелоперу, — наприклад, односторонні санкції чи можливість змінювати істотні умови — можуть не витримати перевірки у разі спору. Тому ми розробляємо договори так, щоб вони захищали ваш графік і грошовий потік у спосіб, який витримає перевірку покупців та їхніх адвокатів. Крім того, якісно складений договір пришвидшує продаж — покупець підпише його без тижнів узгодження зауважень.

Ми прив’язуємо графік платежів до етапів будівництва та введення в експлуатацію з урахуванням способу фінансування проєкту й оплати покупцями — з власних коштів чи за рахунок іпотеки. Мета — рівновага: девелоперу потрібне поточне фінансування продажу, а покупцеві — впевненість, що він не платить за те, чого ще не існує. Точні умови запропонуємо відповідно до вашого проєкту та вимог банку, який надає фінансування.

Клієнтські зміни при продажу на етапі будівництва є найчастішим джерелом непорозумінь — покупець хоче інше підлогове покриття, девелопер переносить строк, і ніхто не знає, хто оплачує різницю. Тому ми закладаємо в договори чіткий порядок — до якого строку можна замовити зміни, хто їх погоджує та визначає їхню вартість і як вони вплинуть на ціну та строк передання. Тоді відділу продажу не доведеться розглядати кожну зміну як виняток.

Право власності на нерухомість при її переданні за договором набувається шляхом державної реєстрації в кадастрі (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka), а щодо квартир закон прямо повторює це правило також для часток у спільній власності на спільні частини, обладнання, приналежності та земельні ділянки (§ 5 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z.). При продажу на етапі будівництва це відбувається після введення в експлуатацію та реєстрації будівлі як завершеної. Зверніть увагу на один обов’язок, покладений безпосередньо на вас: до першого договору про передання права власності додаються ситуаційні плани окремих поверхів із позначенням квартир, нежитлових приміщень, гаражних місць і складських приміщень, їхніх номерів та ідентифікаційних даних земельної ділянки — і продавець зобов’язаний подати як заяву про реєстрацію, так і цю документацію (§ 5 ods. 5). Ми підготуємо й подамо заяви за вас щодо кожного об’єкта та скоординуємо їх із використанням покупцями коштів за іпотечними кредитами.

За законом продавець — тобто ви. Витрати, пов’язані з переданням права власності на квартиру та нежитлове приміщення, несе продавець; від набувача ви можете вимагати відшкодування документально підтверджених сплачених адміністративних зборів і винагороди нотаріуса (§ 5 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z.). Це правило, яке потрібно враховувати при ціноутворенні проєкту, а не те, що можна в повному обсязі перекласти договором на покупця. Тому в договорах ми точно зазначаємо, які витрати перевиставляються покупцеві, щоб це не стало несподіванкою під час підписання.

Питання управління будинком не вирішується лише наприкінці: обов’язок забезпечити його товариством співвласників або управителем виникає в день ПЕРШОГО передання права власності на квартиру чи нежитлове приміщення в будинку (§ 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.), причому в одному будинку не можуть одночасно застосовуватися кілька форм управління. Тому це питання потрібно вирішити до підписання першого договору купівлі-продажу — і саме тому заява набувача про приєднання до договору про товариство співвласників або до договору про здійснення управління є обов’язковою складовою самого договору про передання права власності (§ 5 ods. 1 písm. f). Ми підготуємо матеріали для початку управління та порядок розгляду рекламацій із чіткими строками, щоб ви могли перекласти відповідальність за дефекти на своїх підрядників, які за них відповідають.