Юридична консультація · 12
Будівництво та девелопмент — запитання та відповіді.
30 запитань із відповідями щодо питання, яким ми займаємося. Знайдіть пов’язані послуги в каталозі: Будівництво та девелопмент.
Шукати запитання в цій галузі
Запитання про Будівництво та девелопмент
- Старий будинок збудував ще мій дідусь, але в кадастрі його немає. Чи можу я зареєструвати його одразу на себе? Не одразу. Щодо старих будівель кадастр реєструє особу, зазначену в повідомленні громади як забудовник, а громада має вказати фактичного забудовника, а не спадкоємця. За тлумаченням ÚGKK, спадкоємця реєструють, якщо він надасть документ про набуття будинку у спадщину. Заяви під особисту відповідальність для цього недостатньо. Якщо будинок не був включений до спадкового провадження, суд за заявою розгляне питання щодо нього в додатковому спадковому провадженні.
- Ми почали будувати будинок до весілля, а завершили після нього. Чи належить він до спільної сумісної власності подружжя? Це залежить від того, на якій стадії перебувало будівництво в день укладення шлюбу. Якщо будівля вже тоді існувала як річ, вона належить тому, хто її будував, а спільні вкладення враховують під час поділу спільної сумісної власності подружжя (BSM). Якщо був лише фундамент, будинок виник під час шлюбу й зазвичай належить до BSM. Запис у кадастрі не вирішує цього спору, хоча, за позицією ÚGKK, у разі суперечностей у документах кадастр перевіряє, кого слід зареєструвати.
- Прибудову до будинку вже введено в експлуатацію. Чи потрібно також внести її до кадастру? Так, якщо прибудова змінила контур будинку або змінилося його призначення, оскільки кадастр обліковує ці дані про будівлю, а власник має дбати про їх відповідність фактичному стану. Власник не змінюється, реєстраційний номер зберігається. Прибудова не створює нової будівлі. За позицією ÚGKK, до заяви додають документ про введення в експлуатацію та номер геометричного плану, якщо його було виготовлено. Будівельні зміни без зміни розмірів і мети використання не потребують введення в експлуатацію та зазвичай не змінюють даних кадастру.
- Чи можна придбати власне місце для велосипеда в багатоквартирному будинку та зареєструвати його в кадастрі? Як окремий об’єкт нерухомості — ні. Закон про власність на квартири не передбачає місця для велосипеда чи сховища, і за позицією ÚGKK кадастр їх не обліковує. До кадастру вноситься право виключного користування гаражним паркомісцем або складським приміщенням, які можна використовувати і для велосипедів. Інший варіант — право виключного користування частиною спільних приміщень або приналежностей будинку, наприклад якщо його встановлено першим договором про передачу права власності на квартиру.
- Будівельний орган місяцями не ухвалює рішення за нашою заявою про дозвіл на будівництво. Що ми можемо зробити? Спочатку перевірте, чи справді минув строк для ухвалення рішення. Він обчислюється лише від подання повної заяви, а якщо орган зупинив провадження на законній підставі, це не є бездіяльністю. Якщо орган не діє без законної підстави, ви можете поскаржитися до регіонального управління, у провадженні за новим законом і за бездіяльності тривалістю щонайменше 90 днів звернутися до Управління територіального планування та будівництва з проханням визначити інший будівельний орган, а після безрезультатної скарги або звернення до прокуратури — подати позов проти бездіяльності.
- Архітектор розробляв нам проєкт будинку до 1 квітня 2025 року. Чи можемо ми з ним звернутися по дозвіл за новим законом? У початковому вигляді зазвичай ні. Для провадження за новим Будівельним законом потрібні будівельний задум, а згодом проєкт будівництва зі змістом, визначеним постановою № 60/2025 Z. z.; Управління територіального планування та будівництва дотримується позиції, що документацію за попередніми нормативними актами використовувати не можна. Інша ситуація, якщо вашу заяву було доставлено до 31 березня 2025 року включно або ви маєте чинне рішення про розміщення об’єкта за старим законом. Хто оплачуватиме перероблення, визначає насамперед договір з архітектором.
- Ми збудували будинок дещо інакше, ніж передбачено перевіреним проєктом. Чи отримаємо свідоцтво про введення в експлуатацію? Поки споруда не відповідає перевіреному проєкту, свідоцтва про введення в експлуатацію ви не отримаєте, оскільки орган припинить відповідну процедуру. Відхилення, які не суперечать рішенню щодо будівельного задуму та умовам заінтересованих органів, можна до їх реалізації внести до проєкту під час позачергового контрольного огляду. В іншому разі потрібна перевірка зміни проєкту або нове провадження щодо будівельного задуму. Якщо будівництво будинку було дозволено ще за старим законом, введення в експлуатацію регулюється ним і може бути об’єднане з провадженням щодо зміни споруди, якщо вона істотно не відхиляється від документації.
- Орган охорони пам’яток не погоджує нашу перебудову. Як ми можемо захистити свої права? Порядок дій залежить від того, який документ видав крайовий орган охорони пам’яток. Рішення щодо наміру відновлення або зміни нерухомості можна оскаржити протягом 15 днів від повідомлення про нього; скаргу розглядає Управління охорони пам’яток Словацької Республіки. Якщо крайовий орган як залучений орган видав обов’язковий висновок щодо будівельного задуму, замовник будівництва може подати заперечення проти його змісту до вищого органу протягом 15 днів від вручення. Якщо це не дасть результату, залишаються оскарження рішення будівельного органу та адміністративний позов.
- Будівельна компанія запропонувала мені підписати договір підряду на будинок «відповідно до Торгового кодексу». Чи поширюються на мене встановлені нею строки пред’явлення претензій? Лише якщо вони не погіршують ваше становище порівняно з Цивільним кодексом. Якщо ви будуєте будинок для себе, а не в межах підприємницької діяльності, ви є споживачем, і до договору пріоритетно застосовується Цивільний кодекс, навіть якщо сторони послалися в ньому на Торговий кодекс. Умови, які обмежують ваші права у зв’язку з недоліками, наприклад коротша гарантія або припинення права на пред’явлення претензії після спливу короткого строку, є недійсними. При спорудженні будівлі гарантійний строк становить 3 роки від дня, коли ви мали прийняти будівлю; довша гарантія, погоджена в договорі, є чинною.
- Як регулюється відповідальність за недоліки та гарантія за будівельним договором підряду? Будівельний договір підряду між підприємцями регулюється Торговельним кодексом Словаччини. Підрядник відповідає за недоліки, які має результат робіт у момент його передання. Замовник повинен заявити про недоліки без зайвого зволікання після того, як виявив або мав виявити їх, — для споруд не пізніше п’яти років від передання. Якщо погоджено гарантію якості, замість цього строку застосовується гарантійний строк. Однак несвоєчасне повідомлення не спричиняє автоматичного припинення прав: суд враховує заперечення підрядника, а закон передбачає виняток у разі його обізнаності про причину недоліку.
- Чи може підрядник вимагати більше, ніж було передбачено кошторисом (додаткові роботи)? Це залежить від способу погодження ціни. Якщо ціну встановлено як тверду або визначено на підставі кошторису, її розмір не змінюється через те, що робота виявилася складнішою. Однак якщо кошторис за договором не гарантує повноти, підрядник може вимагати належного збільшення ціни за непередбачувані роботи, але повинен повідомити про них без зайвого зволікання, інакше втратить право на таку вимогу. У разі збільшення більш ніж на 10 % замовник може відмовитися від договору.
- Чому під час будівництва важливі передання робіт і акт приймання-передачі? Передання має важливе значення для виконання робіт і, як правило, також для виникнення права на оплату. Однак перехід права власності та ризику пошкодження залежить від договору й режиму, передбаченого § 542 і § 554 Торговельного кодексу Словаччини; замовник може бути власником уже під час будівництва. Гарантійний строк застосовується, якщо підрядник надав гарантію якості. На вимогу будь-якої зі сторін про передання складається акт, у якому необхідно зазначити виявлені дефекти й застереження.
- Як працює попередній договір купівлі-продажу під час продажу квартир у проєкті? За попереднім договором сторони письмово зобов’язуються укласти договір купівлі-продажу в погоджений строк, причому вже на цьому етапі вони повинні узгодити його істотні умови — передусім предмет і ціну. Якщо одна сторона не укладе майбутній договір, інша може протягом одного року вимагати в суді, щоб суд замінив її волевиявлення, а також має право на відшкодування шкоди. У девелоперських проєктах йому зазвичай передує договір бронювання.
- Чи належать мені як девелоперу авторські права на проєктну документацію? Проєктна документація охороняється авторським правом, якщо вона є унікальним результатом творчої інтелектуальної діяльності. Сам технічний матеріал або назва документації не створюють такої охорони. Автором охоронюваного проєкту є проєктувальник чи архітектор, який творчо його створив. Замовляючи проєкт, ви отримуєте ліцензію на його використання з метою, що випливає з договору, — а не необмежені права. Для іншого використання, зокрема повторної реалізації проєкту на інших об’єктах або внесення до нього змін іншим проєктувальником, потрібна окрема домовленість; крім того, майнові права автора не можуть бути передані.
- Які обов’язкові умови повинен містити договір про передачу квартири в новобудові? Договір про передачу права власності на квартиру повинен бути укладений у письмовій формі та відповідно до закону про власність на квартири має містити, зокрема, опис квартири та її приналежностей, розмір частки у спільній власності на спільні частини й обладнання будинку та земельну ділянку, врегулювання прав на земельну ділянку і заяву набувача про приєднання до управління будинком. Право власності на квартиру набувається лише шляхом внесення запису до кадастру нерухомості.
- Ми збудували будівлю, але кадастр її не зареєстрував. У чому зазвичай полягає помилка? Необхідно відрізняти помилку в документі від підтвердженої зміни права власності. Відповідно до § 46 кадастр реєструє особу, зазначену у відповідному документі, якщо інший офіційний або інший документ не підтверджує право власності іншої особи. Тому відмінність між забудовником у дозволі та нинішнім власником не вимагає автоматичного виправлення старого дозволу. Однак якщо документи містять справжню помилку або не підтверджують право власності, їх необхідно виправити чи доповнити; спір щодо права власності може потребувати судового вирішення.
- Банк вимагає зареєструвати незавершену будівлю в кадастрі. Як це відбувається? Незавершена будівля обліковується у зв’язку з виникненням, зміною або припиненням права на неї, зазвичай у разі банківського забезпечення або відчуження. Відповідно до § 46 ч. 3 з експертного висновку має бути зрозумілим будівельно-технічне та функціональне планування першого надземного поверху. Також подається відповідний дозвільний документ згідно з новим або перехідним режимом будівництва. Першу реєстрацію будівлі необхідно відрізняти від внесення договірного права застави; очікування введення в експлуатацію саме по собі не є умовою.
- Муніципалітет присвоїв навісу реєстраційний номер. Чи означає це, що його внесуть до кадастру? Не означає. Муніципалітет присвоює реєстраційні номери за власними правилами, а кадастр обліковує споруди відповідно до кадастрового закону, і ці дві категорії не збігаються. Обліковуються споруди, з’єднані із землею міцним фундаментом, незалежно від того, мають вони реєстраційний номер чи ні, незавершені споруди у зв’язку з виникненням, зміною або припиненням права на них, а також підземні споруди в місцях їх перетину із земною поверхнею. Якщо є спір щодо того, чи підлягає конкретна споруда внесенню до кадастру, це вирішує Управління геодезії, картографії та кадастру Словацької Республіки.
- Ми переобладнуємо готель на багатоквартирний будинок. Як це буде відображено в кадастрі? Зміна виду будівлі коригує кадастрові дані й сама собою не змінює власника. Первинний поділ будівлі на квартири та нежитлові приміщення слід відрізняти від їх продажу: якщо власник не змінюється, підставою для реєстрації шляхом запису можуть бути заява власника та відповідні будівельні й технічні документи. Інший режим застосовується до виникнення одиниць на підставі договору про будівництво, вбудову чи надбудову та до подальшого відчуження квартири, яке реєструється шляхом внесення права до кадастру. Кількість і послідовність подань слід визначати за конкретними документами; загальної заборони на спільне подання документів немає.
- Ми знесли споруду. Як вилучити її з аркуша власності, якщо вона обтяжена заставним правом? Автоматично її не вилучать. Вилучення споруди є зміною кадастрових даних, яка здійснюється за заявою власника та має бути підтверджена документами; на практиці йдеться про підтвердження муніципалітету щодо видалення споруди та геометричний план. Заставне право припиняється внаслідок припинення існування всіх речей, яких воно стосується, однак і його вилучення не здійснюється автоматично. Якщо кредитні відносини тривають, банк зазвичай вимагатиме замінного забезпечення, тому з ним потрібно розмовляти до знесення, а не після нього.
- Ми хочемо збільшити квартиру за рахунок частини горища. Чи достатньо згоди сусідів на зборах? Ні, цього недостатньо. Якщо внаслідок будівельних робіт змінюється розмір квартири, нежитлового приміщення або приналежностей за рахунок спільних частин чи спільного обладнання будинку, закон зобов’язує забудовника визначити взаємні права та обов’язки в договорі, який він укладає з іншими власниками квартир і нежитлових приміщень у будинку. Договір та зміни до нього вносяться до кадастру, а для внесення запису необхідно надати документацію щодо площі та розташування приміщень.
- Старий будинок не має рішення про введення в експлуатацію і не зареєстрований у кадастрі. Як його туди внести? Це залежить від року будівництва. Будинок, зведений до 1 жовтня 1976 року, закон із 1 квітня 2024 року без додаткових умов вважає законним, а будинок, зведений у 1976–1989 роках, — якщо він безперервно використовується за своїм призначенням і власник станом на 1 квітня 2024 року мав право власності або інше право на земельну ділянку. Однак будівля не потрапить до кадастру автоматично — подається заява з повідомленням громади, геометричним планом, а щодо новіших будівель також документом про право на земельну ділянку. Щодо будинку, зведеного до 1976 року, закон про кадастр виходить із того, що будівля мала рішення про введення в експлуатацію або дозвіл на користування; якщо не мала жодного з них, порядок реєстрації слід заздалегідь перевірити.
- Ми будували в дев’яностих роках без дозволу на будівництво. Чи можна ще легалізувати споруду? Як правило, так. Споруду, зведену й експлуатовану без дозволу від 1 січня 1990 року до 31 березня 2025 року, будівельний орган перевірить за заявою власника і, якщо виконано законодавчі умови, видасть рішення з юридичними наслідками рішення про введення в експлуатацію. Заяву можна подати лише до 31 березня 2029 року, а умови не є формальністю — якщо їх виконання не буде доведено, орган зобов’яже знести споруду. Тому варто оцінити шанси ще до того, як ви звернетеся до органу.
- Ми повідомили про дрібну споруду, але орган повернув нам повідомлення. Чи можемо ми захистити свої права? Так. Повернення повідомлення не є рішенням, тому звичайна апеляція неможлива — однак закон № 25/2025 Z. z. надає заявникові право подати подання про перевірку дій адміністративного органу. Воно подається апеляційному органу протягом 10 робочих днів із дня вручення повернутого повідомлення; до нього додається повідомлення в тому обсязі, у якому його було подано. Якщо орган діяв неправильно, повідомлення повертається йому з указівкою розглянути його.
- Ми придбали будинок у пам’яткоохоронній зоні. Що можемо робити з ним без участі органів охорони пам’яток? Менше, ніж зазвичай очікують, і це залежить від режиму. Якщо будинок розташований на пам’яткоохоронній території, перед новим будівництвом або проведенням робіт вам потрібне рішення крайового управління охорони пам’яток щодо наміру проведення робіт — навіть якщо сам будинок не є пам’яткою. В охоронній зоні замість рішення потрібен обов’язковий висновок, а щодо культурної пам’ятки — рішення про намір її реставрації. Загальне правило таке: спочатку рішення щодо наміру, а вже потім проєкт.
- Ми будували точно за проєктом замовника, але робота має недоліки. Чи відповідаємо ми за них? Так, якщо ви не попередили про неналежність проєкту або вказівок, хоча могли виявити її за умови професійної дбайливості. Аргумент «ми будували за проєктом» сам по собі не спрацює — Торговельний кодекс Словаччини звільняє підрядника від відповідальності лише тоді, коли він попередив замовника про неналежність, а замовник письмово наполіг на використанні речей чи вказівок. До ухвалення замовником рішення роботи необхідно призупинити в потрібному обсязі. Отже, ключове значення мають підтверджуване попередження та письмове наполягання замовника — будівельний журнал є для цього найприроднішим носієм.
- Чи маємо ми під час будівництва забезпечити нагляд проєктувальника? А що з авторським наглядом архітектора? Так. Закон про будівництво покладає на забудовника обов’язок забезпечити під час зведення споруди проєктний нагляд проєктувальника, а для визначених споруд — безперервний. Поряд з ним автор архітектурного твору має власне право здійснювати авторський нагляд, навіть якщо проєкт споруди робить інший проєктувальник. Однак закон не говорить, у якому обсязі та за яку винагороду нагляд здійснюється; це має визначити договір з проєктувальником і з архітектором.
- Архітектор передав концепцію, яка не відповідає нашому завданню. Чи маємо ми її оплатити? Це залежить від того, чи йдеться про недолік у розумінні закону. Концепція має недолік, якщо вона не відповідає результату, визначеному в договорі, наприклад місткості, функціональному використанню або кількості варіантів із завдання. Тоді ви маєте вимоги з недоліків, а про недоліки слід заявити без зайвого зволікання. Якщо ж архітектор завдання дотримав, а вам рішення просто не подобається, недоліку це не створює і ціну, як правило, слід оплатити.
- Хто має забезпечити геодезичну зйомку, вишукування та відгуки операторів мереж для проєкту: ми чи проєктувальник? Якщо в договорі ви не домовитеся інакше, їх забезпечує забудовник. Закон про будівництво покладає на нього обов’язок забезпечити геодезичні матеріали, інженерно-геологічні та інші вишукування, відгуки заінтересованих юридичних осіб і взаємодію з проєктувальником. Однак проєктувальник відповідає за визначення обсягу вишукувань і вимірювань, яких потребує проєкт. Тому договір з проєктувальником має прямо сказати, хто що замовляє, хто це оплачує і як це вплине на строки.
- Проєктувальник прострочує документацію. Чи можемо ми відмовитися від договору і доручити завершення проєкту іншому? Так, але порядок дій залежить від того, чи є прострочення істотним порушенням договору. За істотного порушення ви можете відмовитися без зайвого зволікання, інакше — аж після марного спливу додаткового розумного строку. Щодо стадій документації відмова, як правило, стосується лише простроченої стадії. Перед відмовою перевірте, чи залишиться вам ліцензія на вже передані частини, бо відмовою припиняються права та обов’язки з договору.
Не знайшли свого запитання? Запитайте нас — ми відповімо електронною поштою. Відповіді в цій консультації мають загальний інформаційний характер і не є юридичними послугами.
Інші теми консультації
- Заснування компанії в Чехії та Словаччині 42
- Компанія та учасники 60
- Цінні папери та акціонери 19
- Фінансування компанії 34
- Продаж компанії та M&A 13
- Комерційні договори 35
- IT, програмне забезпечення та електронна комерція 44
- Трудове право та HR 42
- Комплаєнс, реєстри та ліцензії 40
- Передача нерухомості 73
- Власність, земельні ділянки та оренда 33
- Стягнення заборгованості 50
- Судові спори та відшкодування шкоди 15
Потрібна допомога в цій галузі?
Опишіть свою ситуацію. Зазвичай ми відповідаємо протягом 24 годин.
Відповідь у розділі запитань і відповідей пояснює правило, а консультація стосується вашої ситуації. Щодо кожної теми ми можемо пояснити, що й до якого строку потрібно зробити.