Юридична консультація · 10

Передача нерухомості — запитання та відповіді.

42 запитань із відповідями щодо питання, яким ми займаємося щодня. Знайдіть пов’язані послуги в каталозі: Передача нерухомості.

Відповів , Чеський і словацький адвокат, член Словацької та Чеської палат адвокатів (SAK 300422 · ČAK 19654).

Шукати запитання в цій галузі

Пошук охоплює запитання, короткі відповіді й теми. Щоб шукати в усій консультації, перейдіть на головну сторінку консультації.

Запитання про Передача нерухомості

  1. Коли я стаю власником нерухомості — після підписання договору чи після внесення запису до кадастру? Ви стаєте власником не після підписання договору, а лише після внесення права власності до кадастру нерухомості. Підписання договору купівлі-продажу створює лише зобов’язання — до рішення кадастру власником залишається продавець. Саме тому ціну купівлі не слід сплачувати раніше, ніж буде дозволено внесення запису; кошти мають передаватися на зберігання з їх виплатою лише після реєстрації.
  2. Що повинен містити посередницький договір з агентством нерухомості? За посередницьким договором агентство нерухомості зобов’язується здійснювати діяльність, спрямовану на укладення договору щодо нерухомості, а клієнт зобов’язується сплатити комісійну винагороду. Договір має чітко визначати предмет, розмір і строк сплати комісії, строк дії та можливу ексклюзивність, а також обов’язки рієлтора. Якщо клієнт є споживачем, додатково застосовуються правила захисту споживачів, зокрема заборона несправедливих умов.
  3. У чому різниця між внесенням, записом і приміткою в кадастрі? Це три види реєстрації в кадастрі з цілком різними наслідками. Шляхом внесення право на нерухомість виникає, змінюється або припиняється — воно здійснюється на підставі договорів і лише за заявою. Шляхом запису вже набуте право лише фіксується — він здійснюється на підставі офіційних документів, наприклад свідоцтва про спадщину або судового рішення. Примітка не реєструє право, а позначає обставину, що стосується нерухомості, — наприклад розпочате виконавче провадження або судовий спір.
  4. Що означає пломба у витягу з реєстру прав власності? Пломба — це попередження про те, що права на нерухомість зачіпаються зміною і щодо них триває кадастрове провадження. Управління проставить її не пізніше наступного робочого дня після отримання документа та зніме лише після внесення запису або набрання рішенням законної сили. Поки у витягу з реєстру прав власності стоїть пломба, невідомо, яким буде правовий стан після її зняття, тому розпоряджатися нерухомістю не варто.
  5. Що можна дізнатися з витягу з реєстру нерухомості? Витяг з реєстру нерухомості складається з трьох частин: A містить об’єкти нерухомості та відомості про них, B — власників, їхні частки й правові підстави набуття разом із примітками, C — обтяження: сервітути, заставні права та переважні права купівлі. Відомості є достовірними й обов’язковими, але лише доки не доведено протилежне. З витягу неможливо дізнатися розмір боргу, забезпеченого заставним правом, а також те, за яким саме договором власник набув конкретну земельну ділянку.
  6. Що означають примітки у витягу з реєстру нерухомості? Приміткою реєструється не право, а факт, що стосується нерухомості або особи. Закон розрізняє два види: примітки, які обмежують власника в розпорядженні нерухомістю (виконавче провадження, невідкладний захід, арешт), і примітки, які лише інформують (провадження щодо примусового відчуження, судовий спір про речове право, розпочате звернення стягнення на предмет застави). Примітка міститься в частині B витягу з реєстру нерухомості, а орган скасовує її після припинення підстав для її внесення.
  7. Скільки триває внесення запису до кадастру та чи можна його прискорити? Основний строк становить 30 днів від отримання заяви про внесення запису. Якщо договір авторизований адвокатом або оформлений як нотаріальний акт, кадастр приймає рішення протягом 20 днів; у прискореному провадженні з підвищеним адміністративним збором — протягом 15 днів. Насправді найбільше часу люди втрачають не через строки, а через зупинення проваджень унаслідок помилок у договорі чи заяві.
  8. Коли в агентства нерухомості виникає право на комісійну винагороду? Це залежить від змісту посередницького договору. Відповідно до Торговельного кодексу Словаччини право на комісійну винагороду зазвичай виникає після укладення договору, який є предметом посередництва; однак якщо договір пов’язує винагороду лише зі створенням можливості укласти договір, право виникає вже після створення такої можливості. Якщо клієнт є споживачем, винагорода належить лише тоді, коли результату досягнуто за сприяння посередника.
  9. Як дізнатися власника земельної ділянки та номер парцели? Найшвидше — через кадастрову картографічну програму: натиснувши на парцелу, ви побачите її номер, номер свідоцтва про право власності та власника. Дані, що вносяться до свідоцтва про право власності, оприлюднюються безоплатно, однак мають лише інформаційний характер; офіційним документом є лише витяг, виданий кадастром. Якщо земельна ділянка не має записаного власника, її потрібно ідентифікувати за даними поземельної книги та шукати первісних власників у поземельній книзі.
  10. Як дізнатися про попередніх власників нерухомості? Звичайний витяг з реєстру нерухомості відображає лише актуальний стан. Історію записів містить копія оригіналу листа власності (list vlastníctva) з хронологією змін, яку на запит і за адміністративний збір видає кадастровий відділ окружного управління. Якщо потрібно дослідити історію глибше, доступ до документів у збірці документів, крім власника, мають також його правопопередник і правонаступник — тобто й покупець після переходу права власності.
  11. Чи зобов’язаний я, продаючи частку в нерухомості, спочатку звернутися до співвласників? Так. У разі передачі частки у спільній частковій власності інші співвласники мають законне переважне право — ви повинні спочатку запропонувати їм частку на тих самих умовах, на яких маєте намір продати її третій особі. Винятком є передача близькій особі (родичеві по прямій лінії, братові чи сестрі, одному з подружжя та іншим особам у розумінні закону). Співвласник, переважне право якого було порушено, може оскаржити таку передачу.
  12. Як працює договір резервування і що станеться з резервувальним платежем? Договір резервування є так званим непоіменованим договором — закон окремо його не регулює, але він є чинним, якщо не суперечить змісту та меті закону. Вирішальне значення має його текст: передусім те, які зобов’язання беруть на себе сторони та що станеться з резервувальним платежем, якщо договір купівлі-продажу не буде укладено. У відносинах зі споживачем він не може містити неприйнятних умов.
  13. Чи має агентство нерухомості обов’язки у сфері протидії відмиванню коштів (AML)? Так. Агентство нерухомості є зобов’язаною особою відповідно до Закону про захист від легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом. Воно повинно ідентифікувати та перевіряти клієнта, здійснювати належну перевірку відповідно до ступеня ризику, мати розроблену програму власної діяльності та повідомляти підрозділ фінансової розвідки про незвичні комерційні операції. За невиконання цих обов’язків загрожують відчутні санкції.
  14. Після купівлі нерухомості виявилися недоліки. Чого я можу вимагати від продавця? Якщо згодом виявиться недолік, про який продавець вас не попередив, ви маєте право на відповідну знижку з купівельної ціни; якщо недолік робить нерухомість непридатною для використання або продавець надав вам неправдиве запевнення щодо її властивостей, ви можете відмовитися від договору. Ключове значення має швидкість — про недолік потрібно заявити продавцеві без зайвого зволікання, але не пізніше ніж протягом 24 місяців від прийняття нерухомості, інакше права припиняться.
  15. Чи сплачується ПДВ під час продажу нерухомості? Це залежить від того, чи є продавець платником ПДВ і коли будівлю було введено в експлуатацію. Постачання будівлі разом із земельною ділянкою під нею звільняється від податку, якщо воно відбувається після спливу п’яти років із моменту введення в експлуатацію, яким дозволено її перше використання, або від початку першого використання. Платник може вирішити оподаткувати операцію, однак щодо житлової будівлі, квартири та апартаменту в багатоквартирному житловому будинку закон цього не дозволяє.
  16. Коли продаж нерухомості звільняється від податку на доходи? Як правило, після спливу п’яти років із дня набуття нерухомості або з дня її виключення з комерційного майна. Для нерухомості, успадкованої по прямій лінії або одним із подружжя, строк обчислюється вже з дня, коли її набув спадкодавець. Зверніть увагу на виняток: якщо протягом цього строку ви уклали договір про майбутній продаж, звільнення не застосовується навіть тоді, коли договір купівлі-продажу буде підписано пізніше.
  17. Яку суму під час купівлі можна сплатити готівкою? З 1 січня 2026 року заборонено готівковий платіж, сума якого перевищує 5 000 євро. Вищий ліміт у 15 000 євро застосовується лише тоді, коли обидві сторони є фізичними особами, які не здійснюють підприємницької діяльності. Якщо хоча б одна сторона є підприємцем, діє нижчий ліміт. Поділ одного платежу на кілька менших є обходом заборони.
  18. Ми подарували дітям нерухомість. Чи можемо вимагати повернення дарунка? Лише у виняткових випадках. Дарувальник може вимагати повернення дарунка, якщо обдарований поводиться щодо нього або членів його сім’ї так, що цим грубо порушує добрі звичаї — звичайних розбіжностей чи охолодження стосунків недостатньо, порушення має бути інтенсивним або систематичним. Тому краще забезпечити захист дарувальника вже під час дарування, зазвичай шляхом речового обтяження у формі права довічного користування.
  19. Чи може агентство нерухомості самостійно складати договори купівлі-продажу нерухомості? Складання документів щодо правочинів, якщо воно здійснюється систематично та за винагороду, є наданням юридичних послуг, що належить до компетенції адвокатів. Агентство нерухомості, яке в такий спосіб систематично складало б договори купівлі-продажу, надавало б юридичні послуги без відповідного права. Крім того, посвідчити договір про передачу нерухомості — тобто скласти його та підтвердити його відповідність закону — може виключно адвокат.
  20. Яку заставу можна вимагати під час оренди квартири та до якого строку її потрібно повернути? За короткострокової оренди квартири відповідно до Закону № 98/2014 Z. z. грошова застава може становити не більше потрійного розміру місячної орендної плати та платежів за послуги, пов’язані з користуванням квартирою. Невикористану частину орендодавець повинен повернути протягом одного місяця після звільнення квартири та врегулювання вимог, якщо сторони не домовилися інакше. Умовою застосування режиму короткострокової оренди, серед іншого, є реєстрація орендодавця в податковому органі.
  21. Чи може клієнт відмовитися від посередницького договору протягом 14 днів? Якщо агентство нерухомості укладає посередницький договір зі споживачем дистанційно або поза своїми торговельними приміщеннями, споживач зазвичай має право відмовитися від договору протягом 14 днів без зазначення причини. У разі непрошеного візиту продавця або укладення договору на торговельному заході строк становить 30 днів. Якщо агент хоче почати надавати послугу вже протягом цього строку, йому потрібна чітко виражена згода споживача та підтвердження того, що споживача поінформовано про втрату права на відмову після повного надання послуги.
  22. Кредитор припинив існування, але право застави досі обтяжує наш об’єкт у реєстрі нерухомості. Як його вилучити? Припинення права застави та його вилучення з кадастру — це дві різні речі. Право застави припинилося внаслідок погашення вимоги, однак запис залишається в реєстрі нерухомості, доки хтось не подасть заяву про його вилучення. Її може подати й заставодавець, але він повинен додати підтвердження виконання зобов’язання або інший виданий заставним кредитором документ, що підтверджує припинення права застави. Якщо кредитор припинив існування, видати цей документ нікому, тому потрібно перевірити наявність правонаступника, придатні документи та можливий судовий шлях. Додаткова ліквідація вимагає наявності фактичного неліквідованого майна; самої потреби підтвердити вже погашений борг недостатньо.
  23. На нерухомість компанії накладено стягнення у виконавчому провадженні. Чи можемо ми взагалі її продати? Як правило, не безпосередньо. Під час вирішення питання про внесення запису районне управління перевіряє також, чи не обмежене право розпоряджатися нерухомістю, і якщо таке обмеження існує, зупиняє провадження за заявою про внесення запису. Шляхи виходу існують: погашення боргу та припинення виконавчого провадження, домовленість зі стягувачем або продаж у режимі звернення стягнення на предмет застави заставодержателем першої черги. Кожен із них має різні наслідки для покупця та для обтяжень, які залишаться на нерухомості.
  24. Кадастр виявив помилку в договорі. Чи можна її виправити, якщо заяву про внесення запису вже подано? Так, але лише додатковою угодою до договору. Кадастровий закон не допускає іншого способу виправлення описок, помилок у розрахунках та інших очевидних неточностей після подання заяви; щодо нотаріального акта діють правила спеціального нормативного акта. Тим часом провадження зупиняється та встановлюється строк для усунення недоліків. Якщо їх не усунути в цей строк, провадження припиняється, а разом із ним втрачається й черговість, яку ваш документ мав у кадастрі.
  25. Біля будинку є гараж і льох, яких немає у витягу з реєстру нерухомості. Чи можемо ми продати їх разом із будинком? Відсутність запису сама собою не виключає продажу. Спочатку потрібно визначити, чи йдеться про самостійну споруду, приналежність або складову частину будинку та чи підлягає вона кадастровому обліку. Договір повинен однозначно визначати предмет, а продавець має підтвердити право власності; § 30 ч. 4 п. a) Закону про кадастр прямо передбачає документ, що підтверджує незареєстроване право. Попередня реєстрація може бути безпечним способом дій, але вона не є єдиним законним варіантом і не становить підстави автоматично виключати споруду з договору.
  26. Управитель не хоче видати довідку про відсутність заборгованості. Чи зупинить це продаж квартири? Довідка управителя або голови об’єднання про те, що власник не має заборгованості за платежами та внесками до фонду експлуатації, утримання й ремонту, за законом є додатком до договору про передачу квартири. Без неї до договору не додано передбаченого законом документа, тому провадження щодо внесення запису, як правило, зупиняють. Виняток діє при першій передачі права власності на квартиру або нежитлове приміщення в будинку, тобто при продажу від забудовника.
  27. Співвласник продав частку сторонній особі, а мені її не запропонував. Що я можу зробити? Порушення переважного права саме по собі не спричиняє недійсності. Це підстава відносної недійсності, а отже, відчуження вважається чинним, доки особа, якої воно стосується, не заявить про його недійсність. Така заява є матеріально-правовою дією, яку необхідно адресувати сторонам, яких вона стосується, а не лише кадастру. Якщо цього не зробити, відчуження залишиться чинним, попри те що пропозиції ніколи не було.
  28. Квартира належала мені ще до весілля. Чи можна згодом включити її до спільної сумісної власності подружжя? Лише угодою про розширення BSM — ні. Угода згідно з § 143a регулює режим майбутнього набуття майна, але не змінює вже наявного права власності на дошлюбну квартиру. Навіть нотаріальний акт не зробить її в такий спосіб спільною квартирою у BSM. Якщо один із подружжя подарує іншому частку, виникне спільна часткова власність. Належний порядок дій залежить від того, чи прагнете ви спільної власності, захисту інвестицій або врегулювання питань спадкування.
  29. Що саме я купую разом із квартирою? Чи належать до неї підвал, балкон і паркомісце в гаражі? Разом із квартирою ви набуваєте частку у спільних частинах та обладнанні будинку, його приналежностях і земельних ділянках. Балкон і лоджія не включаються до площі підлоги; тераса включається, якщо вона не є спільною частиною будинку. Паркомісце в гаражі не є окремим нежитловим приміщенням. Право виключно користуватися ним згідно з § 20a пов’язане з часткою в гаражі та не може бути передане окремо; оренда паркомісця є іншою договірною підставою.
  30. Я купую квартиру. Чи належить мені також частка в земельній ділянці під будинком і в саду навколо нього? Не автоматично й не однаковим способом. Частку в земельній ділянці, забудованій будинком, визначають так само, як частку в спільних частинах, тобто як співвідношення площі підлоги квартири до сукупної площі підлоги приміщень у будинку. Щодо прилеглої земельної ділянки закон допускає визначення розміру частки за домовленістю набувача з власником будинку. Договір повинен містити положення про права на обидві земельні ділянки, а право власності на все майно набувається лише після внесення запису до кадастру.
  31. На зборах власники ухвалили рішення всупереч моєму голосу. Чи можу я захистити свої права? Можете, але протягом короткого строку. Власник, який голосував проти, має право звернутися до суду протягом 30 днів від повідомлення результатів голосування, інакше його право припиняється. Якщо він не міг дізнатися про результат, граничний строк становить три місяці від повідомлення. Одночасно можна вимагати тимчасового зупинення дії рішення. Однак насамперед слід перевірити, чи взагалі було досягнуто більшості, якої закон вимагає для відповідного питання.
  32. Ми купуємо кооперативну квартиру. Чим це відрізняється від квартири у приватній власності? Ви купуєте не квартиру, а членські права й обов’язки, пов’язані з членством у житловому кооперативі. Власником будинку залишається кооператив, а ви набуваєте членство, з яким пов’язане право користуватися квартирою. Тому передача не реєструється в кадастрі та здійснюється не шляхом внесення запису, а за договором про передачу членства. На відміну від звичайного кооперативу, передача членства в житловому кооперативі не потребує згоди правління.
  33. На квартирі зареєстровано заставне право інших власників. Чи можна його вилучити? Ні. Це заставне право виникає безпосередньо в силу закону на користь інших власників квартир і нежитлових приміщень у будинку для забезпечення вимог, пов’язаних із будинком та квартирою. Воно реєструється в кадастрі, а закон прямо передбачає, що його не можна вилучити протягом існування предмета застави. Отже, це не недолік квартири й не борг продавця, а звичайна складова витягу з реєстру нерухомості майже кожної квартири.
  34. У кадастрі є помилка — неправильна площа або неправильно зареєстрований власник. Як домогтися виправлення? Подайте заяву про виправлення помилки відповідно до § 59 Закону про кадастр; окружне управління виправить дані, що суперечать документам, а також неправильно відображені межі чи площі. Виправлення помилок є безспірним провадженням — кадастр у його межах ніколи не вирішує, хто є власником. Якщо ви з кимось сперечаєтеся щодо права власності, необхідно подати до суду позов про визнання права власності.
  35. Купую нерухомість у Чехії. Як відбувається внесення запису до кадастру нерухомості та чим воно відрізняється від Словаччини? Чеське кадастрове управління дозволить внесення запису не раніше ніж після спливу 20-денної захисної паузи з моменту надсилання інформації власнику, заява подається на обов’язковому формулярі, а про позначену пломбу управління активно повідомляє власника. Натомість словацькі строки у 30, 20 або 15 днів є максимальними строками для ухвалення рішення — жодного обов’язкового строку очікування у нас немає. Тому, купуючи нерухомість у Чехії, розраховуйте на довший проміжок часу між підписанням договору та внесенням запису, а до того часу зберігайте купівельну ціну на депозиті.
  36. Ми продаємо нерухомість, яка є пам’яткою культури. Чи повинні ми спочатку запропонувати її державі? Так. Той, хто має намір продати пам’ятку культури або її частину, повинен спочатку письмово запропонувати її державі через Міністерство культури Словацької Республіки, зазначивши в пропозиції всі умови продажу. Якщо держава не прийме пропозицію протягом 60 днів із дня її отримання, переважне право припиняється і майно можна продати третій особі. Обов’язок не поширюється на будинки, які лише розташовані на території пам’ятки або в охоронній зоні, але самі не оголошені пам’ятками.
  37. Ми придбали нерухомість «як є». Чи можемо ми ще заявити претензії щодо недоліків? Як правило, так. Відповідно до закону та судової практики застереження «як є» стосується речей, переданих як сукупність; будинок або квартира є індивідуально визначеною в договорі купівлі-продажу річчю, тому таке застереження не виключає відповідальності продавця за приховані недоліки. У будь-якому разі зберігається право вимоги щодо прихованих продавцем недоліків і неправдивих запевнень про властивості речі. Якщо продавцем був підприємець, а ви купували як споживач, застереження взагалі не застосовується. Вирішальне значення має швидкість — права у зв’язку з прихованими недоліками припиняються, якщо ви не заявите про недолік протягом 24 місяців після прийняття нерухомості.
  38. Чи варто купувати нерухомість у процедурі банкрутства? Чи перейдуть до мене також обтяження з реєстру нерухомості? Обтяження зазвичай становлять меншу проблему, ніж здається. Унаслідок реалізації майна у процедурі банкрутства припиняються всі забезпечувальні права, крім вузько визначених винятків, тому покупець зазвичай не перебирає старі заставні права, зазначені у витягу з реєстру нерухомості. Справжні ризики полягають в іншому: керуючий продає майно без гарантій щодо його фактичного стану, а умови реалізації зазвичай виключають відповідальність за недоліки; пропозиція часто є обов’язковою, а під час продажу частки у спільній власності переможну пропозицію може випередити реалізація переважного права співвласника. Тому перевірку варто провести до подання пропозиції, а не після нього.
  39. Хочемо подарувати будинок дітям, але довічно в ньому проживати. Як оформити це безпечно? Дарування та речове обтяження у формі права довічного проживання слід погодити в одному договорі й одночасно внести до кадастру — так обдарований набуде будинок уже обтяженим вашим правом. У договорі визначте обсяг користування та розподіл витрат на будинок і енергоносії. Порядок «спочатку подаруємо, а обтяження оформимо пізніше» не забезпечує захисту: у проміжку між внесеннями ви не маєте відповідного права, а встановлення обтяження вже залежить від волі нового власника.
  40. Клієнт придбав нерухомість лише після припинення договору з агентством нерухомості. Чи належить агентству комісійна винагорода? Як правило, так, якщо покупця залучило агентство нерухомості. Торговельний кодекс Словаччини прямо передбачає, що укладення договору, який був предметом посередництва, лише після припинення посередницького договору не перешкоджає виникненню права на комісійну винагороду; якщо клієнт є споживачем, винагорода відповідно до Цивільного кодексу належить тоді, коли результату досягнуто завдяки сприянню посередника. Отже, вирішальним є причинно-наслідковий зв’язок, а не календарна дата, і довести його повинне агентство. Натомість комісія не належить, якщо клієнт знайшов покупця самостійно, без участі агентства.
  41. Чи потрібна мені згода другого з подружжя, коли я продаю або купую нерухомість? Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності подружжя, її продаж не є звичайною справою, а договір без згоди другого з подружжя є відносно недійсним; той із подружжя, чию згоду не було отримано, може послатися на недійсність протягом трирічного строку позовної давності. Найкраще надати згоду, підписавши договір як продавець, а в іншому разі — окремою письмовою заявою із засвідченим підписом. У разі купівлі нерухомість за законом переходить у спільну сумісну власність подружжя незалежно від того, хто підписав договір. Нерухомість, набута до шлюбу, у дарунок або в порядку спадкування, власник продає самостійно.
  42. Ми обмінюємося із родичем земельними ділянками. Як працює договір міни та що з податком? Договір міни — це договір купівлі-продажу з речовим виконанням: щодо земельної ділянки, яку сторона передає, вона є продавцем, а щодо ділянки, яку отримує, — покупцем. Право власності на обидві ділянки переходить шляхом реєстрації в кадастрі на підставі одного договору. Різниця у вартості компенсується доплатою. Для цілей оподаткування це передача нерухомості з обох сторін; доходом є вартість отриманої ділянки та можлива доплата, звільнення від оподаткування після п’яти років володіння оцінюється окремо для кожної сторони, а для отриманої ділянки строк починає спливати заново.

Не знайшли свого запитання? Запитайте нас — ми відповімо електронною поштою. Відповіді в цій консультації мають загальний інформаційний характер і не є юридичними послугами.

Інші теми консультації

Потрібна допомога в цій галузі?

Опишіть свою ситуацію. Ми відповімо протягом 24 годин.

Відповідь у розділі запитань і відповідей пояснює правило, а консультація стосується вашої ситуації. Щодо кожної теми ми можемо пояснити, що й до якого строку потрібно зробити.

Записатися на первинну консультацію Поставити власне запитання