Передача нерухомості — запитання та відповіді.

1. Чи можу я відмовитися від договору купівлі-продажу, поки кадастровий орган ще не ухвалив рішення про реєстрацію права? Так, якщо закон або договір надає вам право на відмову. Якщо ви відмовитеся від договору до ухвалення рішення про реєстрацію права, кадастровий орган закриє провадження. Якщо інша сторона оспорює відмову, кадастровий орган не вирішує питання її дійсності. За позицією Верховного суду, він має запропонувати цій стороні подати позов. Після його подання орган зупинить провадження до рішення суду. Якщо сторона не подасть позову, він може вважати відмову прийнятою та закрити провадження.
2. Я підписав договір купівлі-продажу під тиском або внаслідок помилки. Чи зупинить кадастр реєстрацію права, якщо я повідомлю про це? Це залежить від форми договору. Якщо він був авторизований адвокатом або оформлений як нотаріальний акт, кадастр не перевіряє його дійсність. Саме повідомлення не зупинить реєстрацію права, а заперечення потрібно заявити в суді. Щодо іншого договору кадастр має розглянути заперечення, проте тиск або помилку ви повинні підтвердити доказами. Якщо ви доведете недійсність договору, кадастр відмовить у задоволенні заяви про реєстрацію права; інакше заперечення не перешкоджатиме наданню дозволу на реєстрацію.
3. Чи можемо ми відкликати заяву про внесення права до кадастру і що тоді станеться з договором купівлі-продажу? Так, якщо з цим погодяться всі інші учасники провадження. Тоді кадастр закриє провадження, зніме позначку про розгляд зміни права, а договір втратить черговість, яку отримав із надходженням до кадастру. Проте відкликання заяви не припиняє договору. Для цього потрібна письмова угода про його розірвання або юридично чинна одностороння відмова від договору. Якщо хтось з учасників не погоджується з відкликанням, кадастр продовжує провадження.
4. Чи може адвокат на підставі довіреності підписати за мене додаткову угоду до договору купівлі-продажу під час реєстрації права в кадастрі? Так, якщо довіреність надає йому такі повноваження. Управління геодезії, картографії та кадастру вважає, що кадастр має прийняти додаткову угоду, підписану адвокатом у межах довіреності, навіть якщо вона змінює істотну умову договору. Тому точно визначте обсяг повноважень у довіреності та передбачте, що зміна ціни, предмета чи сторін потребує вашої особистої письмової згоди.
5. Ми подаємо заяву про реєстрацію права в кадастрі електронно, але договір підписаний на папері. Що потрібно з ним зробити? Паперовий договір потрібно перевести в електронну форму шляхом гарантованої конвертації, яку в Словаччині може виконати, наприклад, адвокат, нотаріус або поштовий оператор, що надає універсальну послугу. Скану недостатньо; те саме стосується заяви про реєстрацію права в кадастрі, якщо ви підписали її на папері. За тлумаченням ÚGKK, словацький кадастр не зобов’язаний приймати конвертацію, виконану за чеським або іншим іноземним правом.
6. Суд установив заставне право на нерухомість, яку я купую, вже після подання заяви про реєстрацію права. Чи поширюватиметься воно на мене? Ні, якщо ваша заява про реєстрацію права надійшла до кадастру раніше за ухвалу суду й реєстрацію буде дозволено. Заставне право, встановлене судом, виникає лише з моменту внесення запису до кадастру, а кадастр вносить записи в порядку надходження документів. Після надання дозволу на реєстрацію власником є ви, і, за позицією ÚGKK, запис на підставі ухвали проти продавця не вноситься. Якщо ухвала надійшла раніше, заставне право зазвичай буде зареєстровано, і ви набудете нерухомість з обтяженням.
7. Як вилучити з листа власності право застави, встановлене судом? Це залежить від причини припинення права застави. Якщо суд скасував забезпечувальний захід, запис вилучають на підставі його рішення про скасування. Якщо ви погасили борг, за позицією ÚGKK, заяву про вилучення має подати кредитор або ви з його письмовим підтвердженням виконання зобов’язання. Якщо стягнення на предмет застави звернув пріоритетний заставодержатель, кадастр, за позицією ÚGKK, вилучить також право застави, встановлене судом, без додаткового судового рішення.
8. Квартиру виставляють на торги через заборгованість перед власниками приміщень у будинку. Чи припиниться при цьому іпотека банку? За тлумаченням ÚGKK, визначальною є черговість записів у листі власності. Тому іпотека, зареєстрована раніше за законне заставне право власників квартир, унаслідок торгів не припиняється, і переможець торгів набуває квартиру разом із нею. Крайовий суд у Кошицях в одному спорі вирішив інакше та визнав пріоритет власників квартир, оскільки квартира вперше перейшла у власність раніше, ніж було зареєстровано іпотеку. При задоволенні вимоги банку, строк виконання якої настав, потрібно окремо розрізняти добровільні торги й торги у виконавчому провадженні; наведене тлумачення ÚGKK щодо виключення запису про пріоритетне заставне право стосувалося торгів у виконавчому провадженні.
9. У листі власності зазначено заборону розпорядження без згоди податкового органу. Чи може банк продати нерухомість як заставодержатель? Так, якщо банк є пріоритетним заставодержателем і заздалегідь повідомить податковий орган про звернення стягнення на предмет застави. Тоді згода цього органу не потрібна. Проте банк може здійснити прямий продаж, без торгів, лише якщо право застави не забезпечує споживчий кредит. Якщо банк продає від імені власника, кадастр, за позицією ÚGKK, перевіряє, чи отримав податковий орган повідомлення ще до укладення договору купівлі-продажу. Якщо банк не є першим у черзі або продає сам власник, потрібна попередня згода податкового органу.
10. Гараж у дворі збудував попередній власник, і в листі власності його немає. Чи купили ми його разом із будинком? Якщо гараж є окремою спорудою і право на нього не було предметом реєстрації, за тлумаченням ÚGKK ви не набули його під час купівлі будинку, оскільки право власності на нерухомість за договором виникає лише з реєстрацією. Спочатку гараж можна зареєструвати за забудовником, тобто продавцем, який потім передасть його вам за новим договором. Для споруди, зведеної в період з 1976 до 1989 року, без документа про введення в експлуатацію, за позицією ÚGKK перешкодою є ситуація, коли продавець передав земельну ділянку ще до 1 квітня 2024 року і не мав іншого права на неї. Тоді спосіб вирішення потрібно оцінювати індивідуально, іноді — зі зверненням до суду.
11. Ми збудували будинок під час шлюбу, але в листі власності зазначений лише чоловік. Як домогтися внесення запису також на моє ім’я? Якщо будинок виник під час шлюбу й не йдеться про виняток або звуження обсягу спільної сумісної власності подружжя (BSM), він належить до неї незалежно від того, кого зазначено в листі власності. За тлумаченням ÚGKK, кадастр змінить запис шляхом облікового внесення на підставі заяви, свідоцтва про шлюб і декларації обох із подружжя під особисту відповідальність. Договір дарування між подружжям ÚGKK не вважає належним способом вирішення ситуації. Якщо чоловік не підпише декларацію, питання про належність будинку до BSM вирішить суд за позовом.
12. Чи можемо ми під час дарування будинку включити до речового обтяження також обов’язок доглядати за батьком або матір’ю? За тлумаченням ÚGKK — так. Закон дозволяє, щоб речове обтяження зобов’язувало власника також вчиняти певні дії, і ÚGKK відносить до них особистий догляд за чітко визначеною особою. Зареєстрований обов’язок потім несе кожен наступний власник будинку, а не лише дитина, яка отримала його в дар. Обсяг догляду потрібно описати в договорі достатньо конкретно, щоб кадастровий орган його зареєстрував і щоб було зрозуміло, який саме догляд має надавати власник.
13. Як під час продажу або міни земельної ділянки обумовити переважне право купівлі, обов’язкове також для наступних власників? Прямо погодьте його в договорі як речове право та зареєструйте в кадастрі. Лише тоді воно буде обов’язковим і для наступних набувачів земельної ділянки. Інакше воно зобов’язує лише вашого покупця. За позицією ÚGKK, його можна погодити не лише в договорі купівлі-продажу, а й у договорі міни. Якщо воно має застосовуватися також при даруванні чи подальшій міні, це потрібно прямо зазначити в договорі.
14. Купую будинок у Чехії, але земельна ділянка під ним належить іншій особі. На що звернути увагу? Насамперед з’ясуйте, чому будинок не є складовою земельної ділянки, адже в Чехії з 2014 року це виняток. Щодо будівель, які вже станом на 1. 1. 2014 належали іншій особі, ніж земельна ділянка, власник ділянки має встановлене законом переважне право купівлі будинку. Якщо продавець не запропонує йому будинок, згодом він може вимагати його від вас на тих самих умовах, на яких ви його придбали. Перевірте також, на якій правовій підставі будинок розташований на ділянці, і, якщо можливо, придбайте будинок разом із землею.
15. Продаю квартиру в Чехії, яку придбав у 2021 році або пізніше. Коли я зможу продати її без податку на доходи? Для квартири, яку ви придбали від 1. 1. 2021, дохід від продажу звільняється від оподаткування, якщо між набуттям права власності та продажем минуло понад 10 років. Раніше ви можете продати її без податку, якщо проживали в ній щонайменше 2 роки безпосередньо перед продажем або якщо своєчасно використаєте отримані кошти на власні житлові потреби. Для майна, включеного до складу підприємницьких активів, та майбутнього продажу діють окремі винятки. Після виключення квартири зі складу підприємницьких активів обмеження для звільнення за критерієм проживання триває 2 роки, а за десятирічним критерієм строку володіння — 10 років.
16. Купую квартиру, у якій живе наймач. Чи маю я дотримуватися його договору, чи можу виселити його після купівлі? Так, ви маєте дотримуватися договору. З реєстрацією права в кадастрі ви набуваєте статусу наймодавця, а сама купівля не є підставою для припинення найму шляхом повідомлення. Звичайний найм квартири припиняється за письмовою угодою, після закінчення погодженого строку або шляхом повідомлення на передбаченій законом підставі. За звичайного найму відповідно до Цивільного кодексу Словаччини повідомити про припинення найму можна також тоді, коли квартира потрібна вам або близьким членам вашої сім’ї, однак наймач має право на іншу квартиру, і виселити його можна лише після її забезпечення.
17. Я продаю квартиру, обтяжену кредитом від ŠFRB. Як діяти та що буде із заставним правом фонду? Кредит від Державного фонду розвитку житлового будівництва можна погасити до продажу. Фонд зобов’язаний за письмовою заявою дозволити дострокове погашення залишку кредиту та не може вимагати за це плату. Заставне право фонду не припиняється внаслідок продажу. Тому залишок кредиту погашають із ціни купівлі, наприклад через депонування коштів, після погашення запис про заставне право вилучають із кадастру, а решту ціни ви зазвичай отримуєте лише після цього.
18. Коли я стаю власником нерухомості — після підписання договору чи після внесення запису до кадастру? Ви стаєте власником не після підписання договору, а лише після внесення права власності до кадастру нерухомості. Підписання договору купівлі-продажу створює лише зобов’язання — до рішення кадастру власником залишається продавець. Саме тому ціну купівлі не слід сплачувати раніше, ніж буде дозволено внесення запису; кошти мають передаватися на зберігання з їх виплатою лише після реєстрації.
19. Що повинен містити посередницький договір з агентством нерухомості? За посередницьким договором агентство нерухомості зобов’язується здійснювати діяльність, спрямовану на укладення договору щодо нерухомості, а клієнт зобов’язується сплатити комісійну винагороду. Договір має чітко визначати предмет, розмір і строк сплати комісії, строк дії та можливу ексклюзивність, а також обов’язки рієлтора. Якщо клієнт є споживачем, додатково застосовуються правила захисту споживачів, зокрема заборона несправедливих умов.
20. У чому різниця між внесенням, записом і приміткою в кадастрі? Це три види реєстрації в кадастрі з цілком різними наслідками. Шляхом внесення право на нерухомість виникає, змінюється або припиняється — воно здійснюється на підставі договорів і лише за заявою. Шляхом запису вже набуте право лише фіксується — він здійснюється на підставі офіційних документів, наприклад свідоцтва про спадщину або судового рішення. Примітка не реєструє право, а позначає обставину, що стосується нерухомості, — наприклад розпочате виконавче провадження або судовий спір.
21. Що означає пломба у витягу з реєстру прав власності? Пломба — це попередження про те, що права на нерухомість зачіпаються зміною і щодо них триває кадастрове провадження. Управління проставить її не пізніше наступного робочого дня після отримання документа та зніме лише після внесення запису або набрання рішенням законної сили. Поки у витягу з реєстру прав власності стоїть пломба, невідомо, яким буде правовий стан після її зняття, тому розпоряджатися нерухомістю не варто.
22. Що можна дізнатися з витягу з реєстру нерухомості? Витяг з реєстру нерухомості складається з трьох частин: A містить об’єкти нерухомості та відомості про них, B — власників, їхні частки й правові підстави набуття разом із примітками, C — обтяження: сервітути, заставні права та переважні права купівлі. Відомості є достовірними й обов’язковими, але лише доки не доведено протилежне. З витягу неможливо дізнатися розмір боргу, забезпеченого заставним правом, а також те, за яким саме договором власник набув конкретну земельну ділянку.
23. Що означають примітки у витягу з реєстру нерухомості? Приміткою реєструється не право, а факт, що стосується нерухомості або особи. Закон розрізняє два види: примітки, які обмежують власника в розпорядженні нерухомістю (виконавче провадження, невідкладний захід, арешт), і примітки, які лише інформують (провадження щодо примусового відчуження, судовий спір про речове право, розпочате звернення стягнення на предмет застави). Примітка міститься в частині B витягу з реєстру нерухомості, а орган скасовує її після припинення підстав для її внесення.
24. Скільки триває внесення запису до кадастру та чи можна його прискорити? Основний строк становить 30 днів від отримання заяви про внесення запису. Якщо договір авторизований адвокатом або оформлений як нотаріальний акт, кадастр приймає рішення протягом 20 днів; у прискореному провадженні з підвищеним адміністративним збором — протягом 15 днів. Насправді найбільше часу люди втрачають не через строки, а через зупинення проваджень унаслідок помилок у договорі чи заяві.
25. Коли в агентства нерухомості виникає право на комісійну винагороду? Це залежить від змісту посередницького договору. Відповідно до Торговельного кодексу Словаччини право на комісійну винагороду зазвичай виникає після укладення договору, який є предметом посередництва; однак якщо договір пов’язує винагороду лише зі створенням можливості укласти договір, право виникає вже після створення такої можливості. Якщо клієнт є споживачем, винагорода належить лише тоді, коли результату досягнуто за сприяння посередника.
26. Як дізнатися власника земельної ділянки та номер парцели? Найшвидше — через кадастрову картографічну програму: натиснувши на парцелу, ви побачите її номер, номер свідоцтва про право власності та власника. Дані, що вносяться до свідоцтва про право власності, оприлюднюються безоплатно, однак мають лише інформаційний характер; офіційним документом є лише витяг, виданий кадастром. Якщо земельна ділянка не має записаного власника, її потрібно ідентифікувати за даними поземельної книги та шукати первісних власників у поземельній книзі.
27. Як дізнатися про попередніх власників нерухомості? Звичайний витяг з реєстру нерухомості відображає лише актуальний стан. Історію записів містить копія оригіналу листа власності (list vlastníctva) з хронологією змін, яку на запит і за адміністративний збір видає кадастровий відділ окружного управління. Якщо потрібно дослідити історію глибше, доступ до документів у збірці документів, крім власника, мають також його правопопередник і правонаступник — тобто й покупець після переходу права власності.
28. Чи зобов’язаний я, продаючи частку в нерухомості, спочатку звернутися до співвласників? Так. У разі передачі частки у спільній частковій власності інші співвласники мають законне переважне право — ви повинні спочатку запропонувати їм частку на тих самих умовах, на яких маєте намір продати її третій особі. Винятком є передача близькій особі (родичеві по прямій лінії, братові чи сестрі, одному з подружжя та іншим особам у розумінні закону). Співвласник, переважне право якого було порушено, може оскаржити таку передачу.
29. Як працює договір резервування і що станеться з резервувальним платежем? Договір резервування є так званим непоіменованим договором — закон окремо його не регулює, але він є чинним, якщо не суперечить змісту та меті закону. Вирішальне значення має його текст: передусім те, які зобов’язання беруть на себе сторони та що станеться з резервувальним платежем, якщо договір купівлі-продажу не буде укладено. У відносинах зі споживачем він не може містити неприйнятних умов.
30. Чи має агентство нерухомості обов’язки у сфері протидії відмиванню коштів (AML)? Так. Агентство нерухомості є зобов’язаною особою відповідно до Закону про захист від легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом. Воно повинно ідентифікувати та перевіряти клієнта, здійснювати належну перевірку відповідно до ступеня ризику, мати розроблену програму власної діяльності та повідомляти підрозділ фінансової розвідки про незвичні комерційні операції. За невиконання цих обов’язків загрожують відчутні санкції.
31. Після купівлі нерухомості виявилися недоліки. Чого я можу вимагати від продавця? Якщо згодом виявиться недолік, про який продавець вас не попередив, ви маєте право на відповідну знижку з купівельної ціни; якщо недолік робить нерухомість непридатною для використання або продавець надав вам неправдиве запевнення щодо її властивостей, ви можете відмовитися від договору. Ключове значення має швидкість — про недолік потрібно заявити продавцеві без зайвого зволікання, але не пізніше ніж протягом 24 місяців від прийняття нерухомості, інакше права припиняться.
32. Чи сплачується ПДВ під час продажу нерухомості? Це залежить від того, чи є продавець платником ПДВ і коли будівлю було введено в експлуатацію. Постачання будівлі разом із земельною ділянкою під нею звільняється від податку, якщо воно відбувається після спливу п’яти років із моменту введення в експлуатацію, яким дозволено її перше використання, або від початку першого використання. Платник може вирішити оподаткувати операцію, однак щодо житлової будівлі, квартири та апартаменту в багатоквартирному житловому будинку закон цього не дозволяє.
33. Коли продаж нерухомості звільняється від податку на доходи? Як правило, після спливу п’яти років із дня набуття нерухомості або з дня її виключення з комерційного майна. Для нерухомості, успадкованої по прямій лінії або одним із подружжя, строк обчислюється вже з дня, коли її набув спадкодавець. Зверніть увагу на виняток: якщо протягом цього строку ви уклали договір про майбутній продаж, звільнення не застосовується навіть тоді, коли договір купівлі-продажу буде підписано пізніше.
34. Яку суму під час купівлі можна сплатити готівкою? З 1 січня 2026 року заборонено готівковий платіж, сума якого перевищує 5 000 євро. Вищий ліміт у 15 000 євро застосовується лише тоді, коли обидві сторони є фізичними особами, які не здійснюють підприємницької діяльності. Якщо хоча б одна сторона є підприємцем, діє нижчий ліміт. Поділ одного платежу на кілька менших є обходом заборони.
35. Ми подарували дітям нерухомість. Чи можемо вимагати повернення дарунка? Лише у виняткових випадках. Дарувальник може вимагати повернення дарунка, якщо обдарований поводиться щодо нього або членів його сім’ї так, що цим грубо порушує добрі звичаї — звичайних розбіжностей чи охолодження стосунків недостатньо, порушення має бути інтенсивним або систематичним. Тому краще забезпечити захист дарувальника вже під час дарування, зазвичай шляхом речового обтяження у формі права довічного користування.
36. Чи може агентство нерухомості самостійно складати договори купівлі-продажу нерухомості? Складання документів щодо правочинів, якщо воно здійснюється систематично та за винагороду, є наданням юридичних послуг, що належить до компетенції адвокатів. Агентство нерухомості, яке в такий спосіб систематично складало б договори купівлі-продажу, надавало б юридичні послуги без відповідного права. Крім того, посвідчити договір про передачу нерухомості — тобто скласти його та підтвердити його відповідність закону — може виключно адвокат.
37. Яку заставу можна вимагати під час оренди квартири та до якого строку її потрібно повернути? За короткострокової оренди квартири відповідно до Закону № 98/2014 Z. z. грошова застава може становити не більше потрійного розміру місячної орендної плати та платежів за послуги, пов’язані з користуванням квартирою. Невикористану частину орендодавець повинен повернути протягом одного місяця після звільнення квартири та врегулювання вимог, якщо сторони не домовилися інакше. Умовою застосування режиму короткострокової оренди, серед іншого, є реєстрація орендодавця в податковому органі.
38. Чи може клієнт відмовитися від посередницького договору протягом 14 днів? Якщо агентство нерухомості укладає посередницький договір зі споживачем дистанційно або поза своїми торговельними приміщеннями, споживач зазвичай має право відмовитися від договору протягом 14 днів без зазначення причини. У разі непрошеного візиту продавця або укладення договору на торговельному заході строк становить 30 днів. Якщо агент хоче почати надавати послугу вже протягом цього строку, йому потрібна чітко виражена згода споживача та підтвердження того, що споживача поінформовано про втрату права на відмову після повного надання послуги.
39. Кредитор припинив існування, але право застави досі обтяжує наш об’єкт у реєстрі нерухомості. Як його вилучити? Припинення права застави та його вилучення з кадастру — це дві різні речі. Право застави припинилося внаслідок погашення вимоги, однак запис залишається в реєстрі нерухомості, доки хтось не подасть заяву про його вилучення. Її може подати й заставодавець, але він повинен додати підтвердження виконання зобов’язання або інший виданий заставним кредитором документ, що підтверджує припинення права застави. Якщо кредитор припинив існування, видати цей документ нікому, тому потрібно перевірити наявність правонаступника, придатні документи та можливий судовий шлях. Додаткова ліквідація вимагає наявності фактичного неліквідованого майна; самої потреби підтвердити вже погашений борг недостатньо.
40. На нерухомість компанії накладено стягнення у виконавчому провадженні. Чи можемо ми взагалі її продати? Як правило, не безпосередньо. Під час вирішення питання про внесення запису районне управління перевіряє також, чи не обмежене право розпоряджатися нерухомістю, і якщо таке обмеження існує, зупиняє провадження за заявою про внесення запису. Шляхи виходу існують: погашення боргу та припинення виконавчого провадження, домовленість зі стягувачем або продаж у режимі звернення стягнення на предмет застави заставодержателем першої черги. Кожен із них має різні наслідки для покупця та для обтяжень, які залишаться на нерухомості.
41. Кадастр виявив помилку в договорі. Чи можна її виправити, якщо заяву про внесення запису вже подано? Так, але лише додатковою угодою до договору. Кадастровий закон не допускає іншого способу виправлення описок, помилок у розрахунках та інших очевидних неточностей після подання заяви; щодо нотаріального акта діють правила спеціального нормативного акта. Тим часом провадження зупиняється та встановлюється строк для усунення недоліків. Якщо їх не усунути в цей строк, провадження припиняється, а разом із ним втрачається й черговість, яку ваш документ мав у кадастрі.
42. Біля будинку є гараж і льох, яких немає у витягу з реєстру нерухомості. Чи можемо ми продати їх разом із будинком? Відсутність запису сама собою не виключає продажу. Спочатку потрібно визначити, чи йдеться про самостійну споруду, приналежність або складову частину будинку та чи підлягає вона кадастровому обліку. Договір повинен однозначно визначати предмет, а продавець має підтвердити право власності; § 30 ч. 4 п. a) Закону про кадастр прямо передбачає документ, що підтверджує незареєстроване право. Попередня реєстрація може бути безпечним способом дій, але вона не є єдиним законним варіантом і не становить підстави автоматично виключати споруду з договору.
43. Управитель не хоче видати довідку про відсутність заборгованості. Чи зупинить це продаж квартири? Довідка управителя або голови об’єднання про те, що власник не має заборгованості за платежами та внесками до фонду експлуатації, утримання й ремонту, за законом є додатком до договору про передачу квартири. Без неї до договору не додано передбаченого законом документа, тому провадження щодо внесення запису, як правило, зупиняють. Виняток діє при першій передачі права власності на квартиру або нежитлове приміщення в будинку, тобто при продажу від забудовника.
44. Співвласник продав частку сторонній особі, а мені її не запропонував. Що я можу зробити? Порушення переважного права саме по собі не спричиняє недійсності. Це підстава відносної недійсності, а отже, відчуження вважається чинним, доки особа, якої воно стосується, не заявить про його недійсність. Така заява є матеріально-правовою дією, яку необхідно адресувати сторонам, яких вона стосується, а не лише кадастру. Якщо цього не зробити, відчуження залишиться чинним, попри те що пропозиції ніколи не було.
45. Квартира належала мені ще до весілля. Чи можна згодом включити її до спільної сумісної власності подружжя? Лише угодою про розширення BSM — ні. Угода згідно з § 143a регулює режим майбутнього набуття майна, але не змінює вже наявного права власності на дошлюбну квартиру. Навіть нотаріальний акт не зробить її в такий спосіб спільною квартирою у BSM. Якщо один із подружжя подарує іншому частку, виникне спільна часткова власність. Належний порядок дій залежить від того, чи прагнете ви спільної власності, захисту інвестицій або врегулювання питань спадкування.
46. Що саме я купую разом із квартирою? Чи належать до неї підвал, балкон і паркомісце в гаражі? Разом із квартирою ви набуваєте частку у спільних частинах та обладнанні будинку, його приналежностях і земельних ділянках. Балкон і лоджія не включаються до площі підлоги; тераса включається, якщо вона не є спільною частиною будинку. Паркомісце в гаражі не є окремим нежитловим приміщенням. Право виключно користуватися ним згідно з § 20a пов’язане з часткою в гаражі та не може бути передане окремо; оренда паркомісця є іншою договірною підставою.
47. Я купую квартиру. Чи належить мені також частка в земельній ділянці під будинком і в саду навколо нього? Не автоматично й не однаковим способом. Частку в земельній ділянці, забудованій будинком, визначають так само, як частку в спільних частинах, тобто як співвідношення площі підлоги квартири до сукупної площі підлоги приміщень у будинку. Щодо прилеглої земельної ділянки закон допускає визначення розміру частки за домовленістю набувача з власником будинку. Договір повинен містити положення про права на обидві земельні ділянки, а право власності на все майно набувається лише після внесення запису до кадастру.
48. На зборах власники ухвалили рішення всупереч моєму голосу. Чи можу я захистити свої права? Можете, але протягом короткого строку. Власник, який голосував проти, має право звернутися до суду протягом 30 днів від повідомлення результатів голосування, інакше його право припиняється. Якщо він не міг дізнатися про результат, граничний строк становить три місяці від повідомлення. Одночасно можна вимагати тимчасового зупинення дії рішення. Однак насамперед слід перевірити, чи взагалі було досягнуто більшості, якої закон вимагає для відповідного питання.
49. Ми купуємо кооперативну квартиру. Чим це відрізняється від квартири у приватній власності? Ви купуєте не квартиру, а членські права й обов’язки, пов’язані з членством у житловому кооперативі. Власником будинку залишається кооператив, а ви набуваєте членство, з яким пов’язане право користуватися квартирою. Тому передача не реєструється в кадастрі та здійснюється не шляхом внесення запису, а за договором про передачу членства. На відміну від звичайного кооперативу, передача членства в житловому кооперативі не потребує згоди правління.
50. На квартирі зареєстровано заставне право інших власників. Чи можна його вилучити? Ні. Це заставне право виникає безпосередньо в силу закону на користь інших власників квартир і нежитлових приміщень у будинку для забезпечення вимог, пов’язаних із будинком та квартирою. Воно реєструється в кадастрі, а закон прямо передбачає, що його не можна вилучити протягом існування предмета застави. Отже, це не недолік квартири й не борг продавця, а звичайна складова витягу з реєстру нерухомості майже кожної квартири.
51. У кадастрі є помилка — неправильна площа або неправильно зареєстрований власник. Як домогтися виправлення? Подайте заяву про виправлення помилки відповідно до § 59 Закону про кадастр; окружне управління виправить дані, що суперечать документам, а також неправильно відображені межі чи площі. Виправлення помилок є безспірним провадженням — кадастр у його межах ніколи не вирішує, хто є власником. Якщо ви з кимось сперечаєтеся щодо права власності, необхідно подати до суду позов про визнання права власності.
52. Купую нерухомість у Чехії. Як відбувається внесення запису до кадастру нерухомості та чим воно відрізняється від Словаччини? Чеське кадастрове управління дозволить внесення запису не раніше ніж після спливу 20-денної захисної паузи з моменту надсилання інформації власнику, заява подається на обов’язковому формулярі, а про позначену пломбу управління активно повідомляє власника. Натомість словацькі строки у 30, 20 або 15 днів є максимальними строками для ухвалення рішення — жодного обов’язкового строку очікування у нас немає. Тому, купуючи нерухомість у Чехії, розраховуйте на довший проміжок часу між підписанням договору та внесенням запису, а до того часу зберігайте купівельну ціну на депозиті.
53. Ми продаємо нерухомість, яка є пам’яткою культури. Чи повинні ми спочатку запропонувати її державі? Так. Той, хто має намір продати пам’ятку культури або її частину, повинен спочатку письмово запропонувати її державі через Міністерство культури Словацької Республіки, зазначивши в пропозиції всі умови продажу. Якщо держава не прийме пропозицію протягом 60 днів із дня її отримання, переважне право припиняється і майно можна продати третій особі. Обов’язок не поширюється на будинки, які лише розташовані на території пам’ятки або в охоронній зоні, але самі не оголошені пам’ятками.
54. Ми придбали нерухомість «як є». Чи можемо ми ще заявити претензії щодо недоліків? Як правило, так. Відповідно до закону та судової практики застереження «як є» стосується речей, переданих як сукупність; будинок або квартира є індивідуально визначеною в договорі купівлі-продажу річчю, тому таке застереження не виключає відповідальності продавця за приховані недоліки. У будь-якому разі зберігається право вимоги щодо прихованих продавцем недоліків і неправдивих запевнень про властивості речі. Якщо продавцем був підприємець, а ви купували як споживач, застереження взагалі не застосовується. Вирішальне значення має швидкість — права у зв’язку з прихованими недоліками припиняються, якщо ви не заявите про недолік протягом 24 місяців після прийняття нерухомості.
55. Чи варто купувати нерухомість у процедурі банкрутства? Чи перейдуть до мене також обтяження з реєстру нерухомості? Обтяження зазвичай становлять меншу проблему, ніж здається. Унаслідок реалізації майна у процедурі банкрутства припиняються всі забезпечувальні права, крім вузько визначених винятків, тому покупець зазвичай не перебирає старі заставні права, зазначені у витягу з реєстру нерухомості. Справжні ризики полягають в іншому: керуючий продає майно без гарантій щодо його фактичного стану, а умови реалізації зазвичай виключають відповідальність за недоліки; пропозиція часто є обов’язковою, а під час продажу частки у спільній власності переможну пропозицію може випередити реалізація переважного права співвласника. Тому перевірку варто провести до подання пропозиції, а не після нього.
56. Хочемо подарувати будинок дітям, але довічно в ньому проживати. Як оформити це безпечно? Дарування та речове обтяження у формі права довічного проживання слід погодити в одному договорі й одночасно внести до кадастру — так обдарований набуде будинок уже обтяженим вашим правом. У договорі визначте обсяг користування та розподіл витрат на будинок і енергоносії. Порядок «спочатку подаруємо, а обтяження оформимо пізніше» не забезпечує захисту: у проміжку між внесеннями ви не маєте відповідного права, а встановлення обтяження вже залежить від волі нового власника.
57. Клієнт придбав нерухомість лише після припинення договору з агентством нерухомості. Чи належить агентству комісійна винагорода? Як правило, так, якщо покупця залучило агентство нерухомості. Торговельний кодекс Словаччини прямо передбачає, що укладення договору, який був предметом посередництва, лише після припинення посередницького договору не перешкоджає виникненню права на комісійну винагороду; якщо клієнт є споживачем, винагорода відповідно до Цивільного кодексу належить тоді, коли результату досягнуто завдяки сприянню посередника. Отже, вирішальним є причинно-наслідковий зв’язок, а не календарна дата, і довести його повинне агентство. Натомість комісія не належить, якщо клієнт знайшов покупця самостійно, без участі агентства.
58. Чи потрібна мені згода другого з подружжя, коли я продаю або купую нерухомість? Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності подружжя, її продаж не є звичайною справою, а договір без згоди другого з подружжя є відносно недійсним; той із подружжя, чию згоду не було отримано, може послатися на недійсність протягом трирічного строку позовної давності. Найкраще надати згоду, підписавши договір як продавець, а в іншому разі — окремою письмовою заявою із засвідченим підписом. У разі купівлі нерухомість за законом переходить у спільну сумісну власність подружжя незалежно від того, хто підписав договір. Нерухомість, набута до шлюбу, у дарунок або в порядку спадкування, власник продає самостійно.
59. Ми обмінюємося із родичем земельними ділянками. Як працює договір міни та що з податком? Договір міни — це договір купівлі-продажу з речовим виконанням: щодо земельної ділянки, яку сторона передає, вона є продавцем, а щодо ділянки, яку отримує, — покупцем. Право власності на обидві ділянки переходить шляхом реєстрації в кадастрі на підставі одного договору. Різниця у вартості компенсується доплатою. Для цілей оподаткування це передача нерухомості з обох сторін; доходом є вартість отриманої ділянки та можлива доплата, звільнення від оподаткування після п’яти років володіння оцінюється окремо для кожної сторони, а для отриманої ділянки строк починає спливати заново.
60. Наш договір авторизував адвокат. Хто відповідає, якщо щось піде не так? За зміст авторизованого договору відповідає адвокат, який його склав. Кадастр при ньому перевіряє лише те, чи відповідає договір кадастровому операту і чи дотримано процесуальних умов, тому оцінку законності та ризику шкоди закон покладає на адвоката. Адвокат відповідає перед клієнтом за шкоду, заподіяну здійсненням адвокатської діяльності, і має бути на такий випадок застрахований. Однак відповідальність стосується не всього, що може піти не так при передачі: якщо друга сторона не заплатить або не передасть нерухомість, ідеться насамперед про порушення договору другою стороною, яке вирішується щодо неї.
61. Покупець бере іпотеку, і банк хоче, щоб я як продавець підписав договір застави. Чому і чи це безпечно? Банк може обумовити видачу кредиту забезпеченням на нерухомості, що купується, проте покупець стає власником лише з внесенням запису до кадастру. Заставне право при цьому можна встановити на річ у власності заставодавця, яким не обов’язково є боржник, тому банк може вимагати підпис продавця або договір на нерухомість, яку покупець набуде в майбутньому. Для продавця ризик полягає в тому, що його нерухомість забезпечує чужий кредит раніше, ніж він отримав оплату. Тому перед підписанням домовтеся, коли і як заставне право припиниться, якщо купівля не відбудеться.
62. Я підписав договір на квартиру, а банк не схвалив мені іпотеку. Чи мушу я квартиру все одно купити? Несхвалення іпотеки саме по собі підписаного договору не скасовує. Відмовитися від договору можна лише тоді, коли це дозволяє закон або коли ви так домовилися, тому вирішальним є те, чи містить договір умову фінансування або право на відмову в разі відхилення кредиту. Якщо не містить, ви залишаєтеся зв’язаним, і продавець може вимагати виконання, погоджену договірну неустойку або відшкодування шкоди. Чим раніше ви відкрито обговорите ситуацію з продавцем та з іншими банками, тим більше можливостей залишається.
63. Ми купуємо квартиру в іпотеку як пара, що не перебуває у шлюбі. Як це налаштувати, щоб обоє були захищені? Партнери, які не перебувають у шлюбі, не мають бездольової спільної власності, тож квартиру вони набувають у часткову спільну власність у частках, які зазначають у договорі купівлі-продажу. Перед банком обоє зазвичай є співборжниками спільно і нероздільно, незалежно від того, яку частку в квартирі хто має. Тому визначте частки відповідно до того, хто скільки вкладає у квартиру, і письмово домовтеся про погашення та про порядок дій при розставанні. Співборжник, який не записаний як власник, погашає кредит на чужу квартиру і щодо другого має лише грошові вимоги, а не частку у квартирі.
64. Ми хочемо обміняти земельні ділянки з громадою. Як відбувається міна з громадою і на що звернути увагу? Громада може розпоряджатися своїм майном лише в порядку, передбаченому законом про майно громад. Конкурс чи прямий продаж для міни практично не підходять, тому вона зазвичай схвалюється як передача з підстави, гідної особливої уваги: громада оприлюднює намір і вартість земельної ділянки щонайменше за 15 днів наперед, рада громади схвалює її трьома п’ятими голосів усіх депутатів, а вартість, крім невеликих сум, підтверджує експертний висновок. Договір міни з громадою підлягає обов’язковому оприлюдненню і набирає чинності лише наступного дня після оприлюднення. Підписи на ньому засвідчувати не потрібно.
65. Ми з братом володіємо по половині будинком і земельною ділянкою. Нам обміняти частки чи припинити спільну власність? Обидва шляхи ведуть до того самого результату: кожен стане одноосібним власником однієї нерухомості. Договір міни доречний, коли двоє співвласників обмінюються частками у двох речах і ніхто інший до цього не долучається. Договір про припинення та врегулювання спільної власності є гнучкішим: він охопить усіх співвласників, поділ речі, компенсації та різні вартості, а якщо ви не домовитеся, вирішить суд. Обтяження не припиняються за жодного з варіантів, а податкові наслідки дайте розрахувати до підписання.
66. Чи можемо ми заселитися до купленого будинку ще до внесення запису до кадастру? Так, якщо ви домовитеся про це з продавцем, проте власником ви станете лише з внесенням запису до кадастру. До того часу ви користуєтеся чужим будинком на підставі договору, тому визначте в ньому день передання, перехід ризику пошкодження, оплату енергоносіїв і страхування та те, що станеться, якщо внесення запису не буде дозволено. Без такого врегулювання ризик випадкового знищення будинку несе продавець, доки ви не станете власником із внесенням запису.
67. Ми купуємо будинок, до якого можна дістатися лише через сусідську земельну ділянку. Як забезпечити доступ? Доступ має бути забезпечений правом, яке перейде й на вас, а не усною домовленістю продавця із сусідом. Найнадійнішою є частка у спільній власності на під’їзну дорогу або сервітут права проходу та проїзду, пов’язаний із власністю на будинок і зареєстрований у кадастрі. Якщо його немає, встановіть його до купівлі або одночасно з нею та прив’яжіть до нього сплату купівельної ціни.
68. Продавець хоче забрати з будинку фотовольтаїку, кухонні меблі та сарай. Що з цього належить до будинку, який ми купуємо? Складова частина будинку, тобто все, що не можна відокремити без його знецінення, переходить до покупця автоматично. Приналежність є самостійною річчю, тому прямо зазначте її в договорі купівлі-продажу; те саме стосується кухонних меблів, побутової техніки чи меблів. Сарай або гараж, зареєстрований у кадастрі, є самостійною нерухомістю і має бути позначений у договорі за кадастром, тобто реєстраційним номером, якщо він його має, і земельною ділянкою, на якій він стоїть.
69. Через серйозний недолік ми хочемо відмовитися від купівлі будинку. Як повернуться гроші і що станеться в кадастрі? Відмовитися через недолік ви можете, якщо недолік робить будинок непридатним для використання або якщо запевнення продавця про його властивості виявилося неправдивим. Дійсною відмовою договір скасовується від початку, продавець повертає ціну купівлі, а ви — будинок. Кадастр реєструє продавця назад як власника шляхом запису, якщо відмова не є спірною; якщо продавець її оспорить, про право власності вирішить суд.
70. Яку інформацію агентство нерухомості повинно надати клієнтові перед підписанням посередницького договору? Якщо клієнтом є споживач, агентство нерухомості ще перед підписанням повинно чітко повідомити йому, яку послугу воно надає, ким воно є, якою буде комісія або як вона обчислюється, на який час укладається договір і як його можна припинити. За договору, що підписується на огляді, вдома в клієнта або на відстані, додається ще інформація, включно з роз’ясненням про право на відмову та зразковим формуляром, і вся повідомлена інформація стає частиною договору. Те, що клієнт її отримав, у кожному разі повинно довести агентство.
71. Наші рієлтори працюють як приватні підприємці. Чи не загрожує агентству нерухомості санкція за нелегальне працевлаштування? Співпраця агентства нерухомості з рієлторами, які провадять діяльність як приватні підприємці, є законною, якщо рієлтор працює самостійно. Вирішує, як відносини реально функціонують: якщо рієлтор працює в підпорядкуванні, особисто, за вказівками агентства та від його імені, йдеться про залежну працю, а її не можна виконувати за комерційним договором. Агентству тоді загрожує штраф за нелегальне працевлаштування від 4 000 євро, за двох і більше осіб одночасно — щонайменше 8 000 євро, аж до 200 000 євро.
72. Кооперативна квартира записана на нас як на подружжя. Чи може один із нас передати її без другого? Якщо право на наймання кооперативної квартири виникло під час шлюбу, подружжя є спільними членами кооперативу, і договір про передачу членських прав мають підписати обоє. Якщо один із подружжя мав членство ще до одруження, членом є він сам, однак квартиру вони мають у спільному найманні, і передача безпосередньо стосується другого з подружжя. Тому безпечно мати на договорі підписи обох із подружжя, у тому числі й при купівлі в подружжя.
73. Ми купили кооперативну квартиру. Чи можемо вимагати, щоб кооператив передав її в нашу власність? Так. Наймач кооперативної квартири, який є членом кооперативу, має право на передачу квартири у власність, і кооператив зобов’язаний укласти з ним договір протягом двох років від подання заяви; після спливу строку можна звернутися до суду. Ціною, яку ви платите кооперативу, є непогашений інвестиційний кредит з належними платежами, що припадає на квартиру. Вимагати ви можете лише тоді, коли передача членства є чинною щодо кооперативу.

Не знайшли свого запитання? Запитайте нас — ми відповімо електронною поштою. Відповіді в цій консультації мають загальний інформаційний характер і не є юридичними послугами.