Для квартири, яку ви придбали від 1. 1. 2021, дохід від продажу звільняється від оподаткування, якщо між набуттям права власності та продажем минуло понад 10 років. Раніше ви можете продати її без податку, якщо проживали в ній щонайменше 2 роки безпосередньо перед продажем або якщо своєчасно використаєте отримані кошти на власні житлові потреби. Для майна, включеного до складу підприємницьких активів, та майбутнього продажу діють окремі винятки. Після виключення квартири зі складу підприємницьких активів обмеження для звільнення за критерієм проживання триває 2 роки, а за десятирічним критерієм строку володіння — 10 років.
Ви придбали квартиру в Брно у 2022 році й хочете її продати. Чехія може оподаткувати дохід від продажу, оскільки квартира розташована на її території, і визначальним є чеський закон про податки на доходи (закон № 586/1992 Sb.). Щодо нерухомості, придбаної від 2021 року, він суворіший, ніж щодо придбаної раніше, а також відрізняється від словацького регулювання.
Строк 10 років від набуття права власності
Основний критерій строку володіння сформульовано так:
Нижче наведено цитату мовою оригіналу — чеською.
Od daně se osvobozuje […] příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let […]
Строк 10 років запровадив закон № 386/2020 Sb. для нерухомості, придбаної від 1. 1. 2021. До нерухомості, придбаної раніше, відповідно до його перехідного положення застосовується попередня редакція, яка вимагала 5 років. Строк обчислюється від набуття права власності. У разі купівлі ви стаєте власником шляхом внесення запису до кадастру (§ 1105 чеського Цивільного кодексу, закон № 89/2012 Sb.), правові наслідки якого настають з моменту надходження заяви до кадастрового органу (§ 10 чеського кадастрового закону, закон № 256/2013 Sb.).
Звільнення не поширюється на квартиру, яка належить або протягом останніх 10 років перед продажем належала до підприємницьких активів. Воно також не застосовується до доходу від майбутнього продажу, здійсненого протягом 10 років від набуття права власності, навіть якщо договір купівлі-продажу буде підписано пізніше (§ 4 ods. 1 písm. b) body 1 a 2). Тому до закінчення цього строку не підписуйте попередній договір купівлі-продажу без податкової консультації.
Раніше без податку за критерієм проживання або житлової потреби
Дохід від продажу квартири як окремого об’єкта нерухомості, до складу якої з нежитлових приміщень входять щонайбільше гараж, підвал або комора, також звільняється від оподаткування, якщо ви проживали в ній щонайменше 2 роки безпосередньо перед продажем (§ 4 ods. 1 písm. a)). У разі спільного майна подружжя достатньо, щоб умови виконав один із подружжя, якщо квартира не належить і не належала до підприємницьких активів одного з них. Звільнення і в цьому випадку не застосовується до квартири у складі підприємницьких активів та протягом 2 років після її виключення з їхнього складу, а також до майбутнього продажу, здійсненого протягом 2 років від набуття права власності.
Якщо ви проживали у квартирі менший строк або строк 10 років ще не минув, дохід звільняється від оподаткування, якщо отримані кошти ви використаєте для задоволення власної житлової потреби. До цього належать, зокрема, купівля або будівництво квартири чи будинку, їх утримання та зміна будівлі, а також погашення кредиту, за рахунок якого ви їх фінансували (§ 4b ods. 1 закону № 586/1992 Sb.). Кошти потрібно використати до кінця податкового періоду, що настає після року, у якому ви їх отримали. Умову буде виконано і тоді, якщо відповідну суму ви використали ще до продажу, але не раніше попереднього податкового періоду (§ 4b ods. 2). Про отримання коштів потрібно повідомити податковий орган до закінчення строку подання податкової декларації (§ 4b ods. 3). Якщо ви не виконаєте цю умову, дохід буде оподатковано в наступному податковому періоді (§ 4b ods. 4).
Якщо ви не виконаєте умов звільнення
У такому разі дохід від продажу належить до інших доходів (§ 10 ods. 1). Оподатковується різниця між доходом і документально підтвердженими витратами, зокрема ціною, за якою ви придбали квартиру, та сумами, витраченими на її технічне поліпшення. Якщо витрати перевищують дохід, ця різниця не враховується (§ 10 ods. 4 a 5).
Навіть про звільнений від оподаткування дохід, що перевищує 5 000 000 Kč, потрібно повідомити податковий орган до закінчення строку подання податкової декларації (§ 38v ods. 1 закону № 586/1992 Sb.). Цей обов’язок не стосується доходу, відомості про який податковий орган може отримати з реєстрів, перелік яких він оприлюднює на офіційній дошці оголошень (§ 38v ods. 3). Особа, яка не подасть повідомлення вчасно, сплачує штраф у розмірі 0,1 % від неповідомленого доходу, якщо виконає обов’язок без вимоги податкового органу, 10 %, якщо виконає його лише в додатковий строк після такої вимоги, і 15 %, якщо не виконає його й тоді (§ 38w ods. 1).
Якщо ви податковий резидент Словаччини
Договір між Словацькою Республікою та Чеською Республікою про уникнення подвійного оподаткування (повідомлення № 238/2003 Z. z.) дозволяє Чехії оподатковувати прибуток від відчуження нерухомості, розташованої на її території (ст. 13 ods. 1). Чеський закон вважає такий дохід нерезидента доходом із джерел у Чехії (§ 22 ods. 1 písm. d)). Словаччина як держава резидентства дозволяє зменшити свій податок на суму податку, сплаченого в Чехії (ст. 22 ods. 1 písm. a) договору). Словацький закон має власні умови звільнення від оподаткування, які розглянуто в питанні коли при продажу нерухомості не потрібно сплачувати податок. Тому результат в обох державах може відрізнятися. Застосування обох правових режимів у вашому випадку перевірте з податковим консультантом.
Строки продажу ми врахуємо вже під час підготовки договору резервування та договору купівлі-продажу, а збереження купівельної ціни забезпечимо через адвокатське зберігання коштів, яке при відчуженні нерухомості в Чехії здійснюємо відповідно до чеського закону про адвокатуру. Податкову декларацію за вас ми не подаємо. Податковий режим продажу рекомендуємо перевірити з податковим консультантом.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
