Обидва шляхи ведуть до того самого результату: кожен стане одноосібним власником однієї нерухомості. Договір міни доречний, коли двоє співвласників обмінюються частками у двох речах і ніхто інший до цього не долучається. Договір про припинення та врегулювання спільної власності є гнучкішим: він охопить усіх співвласників, поділ речі, компенсації та різні вартості, а якщо ви не домовитеся, вирішить суд. Обтяження не припиняються за жодного з варіантів, а податкові наслідки дайте розрахувати до підписання.
Брат і сестра після батьків успадкували будинок і окрему земельну ділянку, кожен по половині. Один хоче жити в будинку, другий — будувати на земельній ділянці. Спільну власність на дві речі можна перетворити на одноосібну власність кожного з них двома договірними типами, які часто плутають: договором міни або договором про припинення та врегулювання часткової спільної власності.
Міна часток
При міні сторони обмінюють річ на річ, і кожна щодо того, що віддає, є продавцем, а щодо того, що приймає, — покупцем (§ 611 Цивільного кодексу Словаччини). У нашому прикладі один із них віддає свою половину земельної ділянки за половину будинку, яка належала другому. Отже, кожен за обмінювану частку відповідає як продавець, а якщо частки мають різну вартість, різниця компенсується доплатою. Обидва є відчужувачами, тому їхні підписи на договорі мають бути офіційно засвідчені, крім випадку нотаріального акта або договору, авторизованого адвокатом (§ 42 ч. 3 кадастрового закону).
Якщо річ має більше співвласників і передається частка, інші мають переважне право купівлі, крім випадку передачі близькій особі (§ 140); брати й сестри є близькими особами (§ 116). За двох співвласників, які обмінюються частками між собою, питання переважного права купівлі не виникає.
Договір про припинення та врегулювання
Другим шляхом є припинити спільну власність і врегулювати її:
Співвласники можуть домовитися про припинення спільної власності та про взаємне врегулювання; якщо предметом спільної власності є нерухомість, договір має бути письмовим.
Договір укладається між усіма співвласниками і може вирішувати кілька речей одночасно: хто що отримає, поділ земельної ділянки геометричним планом, грошові компенсації та строк їх сплати. Підписи співвласників на договорі для кадастру також мають бути засвідчені (§ 42 ч. 3). Вирішальна відмінність порівняно з міною полягає в тому, що договір не є єдиною можливістю: якщо співвласники не домовляться, спільну власність припинить і врегулює за заявою суд, який візьме до уваги розмір часток і доцільне використання речі (§ 142 ч. 1). Міну суд призначити не може.
Як обрати
Міна підходить, коли співвласників двоє, вони обмінюються частками у двох речах приблизно однакової вартості й нічого іншого вирішувати не хочуть. Договір про врегулювання доречніший, коли співвласників більше, коли річ потрібно поділити або коли хтось має отримати не річ, а гроші. Якщо земельну ділянку треба ділити, геометричний план потрібно мати до підписання, бо договір має точно позначити нові земельні ділянки. За обох варіантів варто мати підтверджені вартості нерухомостей, щоб доплата чи компенсація згодом не стали підставою спору. За обох варіантів діє правило, що обтяження залишаються: заставне право діє й щодо набувача (§ 151h ч. 1), а врегулювання не може завдати шкоди тим, кому належать права, що обтяжують нерухомість (§ 142 ч. 3). Договір подається до кадастру однією заявою про реєстрацію, яка має охопити всі нерухомості та правочини з нього (§ 30 ч. 5 кадастрового закону).
Податкові наслідки за обох варіантів оцінюються окремо. При міні закон про податок на доходи виходить із того, що доходом є також негрошове виконання, отримане шляхом міни (§ 2 п. c) Закону № 595/2003 Z. z.); подробиці, включно зі звільненням від оподаткування, розглядаємо в матеріалі договір міни нерухомості. Конкретний розрахунок для вас перед підписанням зробить податковий консультант.
Чим ми можемо допомогти
Порівняємо обидва шляхи на ваших витягах з реєстру нерухомості та підготуємо той, який підходить: договір міни або договір у межах послуги врегулювання часткової спільної власності. Якщо на якійсь частці є іпотека, перегляньте також матеріал обтяження при врегулюванні спільної власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
