Приміткою реєструється не право, а факт, що стосується нерухомості або особи. Закон розрізняє два види: примітки, які обмежують власника в розпорядженні нерухомістю (виконавче провадження, невідкладний захід, арешт), і примітки, які лише інформують (провадження щодо примусового відчуження, судовий спір про речове право, розпочате звернення стягнення на предмет застави). Примітка міститься в частині B витягу з реєстру нерухомості, а орган скасовує її після припинення підстав для її внесення.
Які види приміток вносить кадастр?
Примітка є одним із трьох видів записів у кадастрі та відрізняється від внесення права і реєстраційного запису тим, що нею не реєструється жодне речове право — лише факт або правовідношення, що стосується нерухомості чи особи (§ 5 ч. 3 Закону про кадастр № 162/1995 Z. z.). Відмінності між трьома видами записів ми розглянули у відповіді на запитання чим відрізняються внесення права, реєстраційний запис і примітка.
Закон поділяє примітки залежно від їхньої дії (§ 38):
Примітки, які обмежують власника в розпорядженні нерухомістю. До них належать, зокрема, примітка, внесена на підставі ухвали суду про попередній (сьогодні — невідкладний) захід із забороною розпоряджатися нерухомістю, повідомлення про початок виконавчого провадження шляхом продажу нерухомості, рішення про початок податкового виконавчого провадження, рішення про встановлення податкового заставного права, податкового або митного виконавчого наказу, ухвали суду про арешт нерухомості чи майна, а також примітка про оспорювання достовірності кадастрових даних і примітка відповідно до рішення про затвердження проєкту землеустрою (§ 29 ч. 1 постанови № 461/2009 Z. z.).
Примітки, які лише інформують. До них належить примітка про початок митного виконавчого провадження, початок провадження щодо примусового відчуження, судове провадження, у якому заявляються речові права на нерухомість або вимагається визнання добровільного аукціону недійсним, а також про початок звернення стягнення на предмет застави, про який повідомив кредитор (§ 29 ч. 2 постанови).
Примітки зазначаються в частині B витягу з реєстру нерухомості — тобто біля власника, а не серед обтяжень у частині C (§ 8 ч. 1 літ. b/ пункт 2). Якщо шукати їх у частині C, їх легко не помітити.
Примітка про оспорювання достовірності даних
Районний орган вносить цю примітку, якщо достовірність кадастрових даних про право на нерухомість була поставлена під сумнів (§ 39 ч. 2). Постанова конкретизує цю норму: достовірність вважається оспореною, якщо в кадастрі зареєстровано подвійне або множинне право власності на ту саму нерухомість (§ 29 ч. 3 постанови).
Її можна усунути за домовленістю відповідних осіб, на підставі рішення суду про встановлення права власності або — якщо з цим погоджуються всі зареєстровані власники, а також особи, право власності яких підтверджується документом, — шляхом виправлення помилки в кадастровій документації (§ 59 ч. 2 літ. c/). У такому разі справжність підписів відповідних осіб на заяві має бути офіційно засвідчена (§ 59 ч. 3). Орган ухвалює рішення щодо заяви про виправлення помилки протягом 30 днів, а в обґрунтованих випадках — протягом 90 днів (§ 59a ч. 3).
Цю примітку не слід плутати зі спростуванням достовірності кадастрових даних відповідно до § 71 ч. 3 — це інший правовий інститут з іншими наслідками: такі дані надалі взагалі не можна використовувати.
Наслідки та межі дії примітки про судове провадження
Примітка про судове провадження, що триває, є не лише інформацією. Вона має прямі матеріально-правові наслідки відповідно до Цивільного процесуального кодексу у спорах: резолютивна частина судового рішення, що набрало законної сили, про встановлення речового права на нерухомість або про визнання добровільного аукціону недійсним є обов’язковою також для особи, якої стосується заява про дозвіл на внесення речового права, якщо цю заяву було подано в період, коли в кадастрі містилася примітка про судове провадження (§ 228 ч. 2 CSP).
Інакше кажучи: той, хто під час спору придбає спірну нерухомість у зареєстрованого власника, не отримає захисту — судове рішення буде обов’язковим і для нього. Це найефективніший захист від спекулятивного відчуження нерухомості іншою стороною під час провадження.
Однак це правило має межу, яку необхідно враховувати заздалегідь. Положення стосується заяви про дозвіл на внесення права — тобто договірного відчуження. Воно не поширюється на зміну власника, що відбувається інакше, ніж шляхом внесення права на підставі договору, — наприклад, унаслідок присудження майна ліцитатором на аукціоні, коли право власності реєструється реєстраційним записом (§ 34 ч. 1). Тому у спорах щодо нерухомості ми зазвичай пропонуємо разом із приміткою також невідкладний захід суду, яким власникові забороняється розпоряджатися нерухомістю будь-яким способом, а не лише на підставі договору.
Як вноситься і як скасовується примітка?
Районний орган вносить примітку на підставі повідомлення суду або іншого державного органу, за заявою уповноваженої особи відповідно до спеціальних нормативних актів або за заявою учасника судового чи іншого провадження (§ 39 ч. 1). Він зазначає її в день отримання документа, але не пізніше наступного робочого дня (§ 43 ч. 1 літ. d/). До внесення примітки не застосовуються загальні положення про адміністративне провадження (§ 40), і окреме рішення щодо неї не видається.
Орган може скасувати її без заяви або за заявою особи, яка подала заяву про її внесення, якщо буде доведено, що підстави для її внесення припинилися (§ 39 ч. 3). На практиці це означає необхідність подати до кадастру документ, з якого випливає припинення відповідної підстави, — судове рішення, що набрало законної сили, ухвалу про закриття виконавчого провадження або повідомлення органу, який ініціював внесення примітки.
Спеціальне правило діє щодо аукціону: відомості про аукціон орган зазначає щонайменше протягом трьох місяців із дня отримання протоколу про аукціон, а якщо було розпочато судове провадження про визнання аукціону недійсним — до його завершення (§ 43 ч. 2).
Що означає примітка, якщо я купую нерухомість?
Примітка є попередженням, а не перешкодою для внесення права — кадастр не відхилить заяву про внесення автоматично лише через її наявність. Однак ризик несе покупець: якщо спір буде вирішено не на користь продавця, покупець може втратити нерухомість, навіть якщо його вже зареєстровано як власника. Тому під час кожної перевірки ми аналізуємо частину B так само ретельно, як і обтяження в частині C. Якщо спір уже триває або існує загроза його виникнення, ми налаштуємо захист — примітку, невідкладний захід і позов про встановлення права — так, щоб усі його елементи діяли узгоджено.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 31 липня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
