Це три види реєстрації в кадастрі з цілком різними наслідками. Шляхом внесення право на нерухомість виникає, змінюється або припиняється — воно здійснюється на підставі договорів і лише за заявою. Шляхом запису вже набуте право лише фіксується — він здійснюється на підставі офіційних документів, наприклад свідоцтва про спадщину або судового рішення. Примітка не реєструє право, а позначає обставину, що стосується нерухомості, — наприклад розпочате виконавче провадження або судовий спір.
Які наслідки мають внесення, запис і примітка?
Права на нерухомість реєструються в кадастрі шляхом внесення, запису або примітки (§ 4 ч. 1 Закону про кадастр № 162/1995 Z. z.). Це не три назви одного й того самого — закон пов’язує з ними різні правові наслідки: правовстановлювальні, облікові або попередні (§ 4 ч. 3).
- Внесення — це дія, внаслідок якої право на нерухомість виникає, змінюється або припиняється (§ 5 ч. 1). Отже, воно має конститутивний ефект — лише після його здійснення покупець стає власником, а банк — заставним кредитором.
- Запис виконує облікову функцію і не впливає на виникнення, зміну чи припинення прав (§ 5 ч. 2). Право виникло раніше — в інший спосіб, ніж унаслідок реєстрації, — а кадастр лише відображає його в реєстрі.
- Примітка призначена для позначення обставини або правовідношення, що стосується нерухомості чи особи, і так само не впливає на виникнення, зміну чи припинення прав (§ 5 ч. 3). Вона або обмежує право власника розпоряджатися нерухомістю, або інформує про певну обставину (§ 38).
Як визначити, який вид реєстрації слід застосувати?
Визначальним є документ, на підставі якого здійснюється реєстрація.
Шляхом внесення реєструються права, що випливають із договорів, — купівлі-продажу, дарування, міни, застави, договору про встановлення речового обтяження. Провадження розпочинається виключно за заявою та завершується рішенням про дозвіл на внесення. Докладніше про те, коли саме переходить право власності, ми розповіли у відповіді на запитання коли я стаю власником нерухомості.
Шляхом запису реєструються права, що виникли на підставі закону, рішення державного органу, оголошення ліцитатором переможної ставки на аукціоні, набувальної давності, прирощення та перероблення, а також права, посвідчені нотаріусом, і права за договорами оренди (§ 34 ч. 1). Зазвичай ідеться про реєстрацію спадкоємця на підставі свідоцтва про спадщину, власника нової будівлі, виконавчого заставного права або права на підставі судового рішення. Окружне управління здійснює запис як без заяви, так і за заявою власника (§ 35 ч. 1).
Шляхом примітки позначаються, наприклад, розпочате виконавче провадження щодо продажу нерухомості, невідкладний захід суду із забороною розпоряджатися нерухомістю, провадження щодо примусового відчуження, яке триває, запланований аукціон, розпочата реалізація заставного права або судовий спір щодо речового права, який триває (§ 29 постанови № 461/2009 Z. z.). Примітка вноситься на підставі повідомлення суду чи іншого державного органу або за заявою учасника провадження (§ 39 ч. 1).
Черговість реєстрації та чому вона не стосується приміток
Права на ту саму нерухомість реєструються в тій черговості, у якій документи були доставлені окружному управлінню (§ 41 ч. 2). Цей принцип пріоритету має вирішальне значення як для внесення, так і для запису: хто звернувся раніше, право того буде зареєстроване раніше.
На примітку принцип пріоритету не поширюється з простої причини: приміткою жодне право не реєструється. Тому примітка про розпочате виконавче провадження може з’явитися у витягу з реєстру прав власності навіть тоді, коли раніше вже було подано заяву про внесення, а провадження за нею ще триває.
Які строки застосовуються до окремих видів реєстрації?
| Вид реєстрації | Строк відповідно до § 43 ч. 1 |
|---|---|
| Внесення | у день набрання законної сили рішенням про дозвіл на внесення, не пізніше наступного робочого дня |
| Запис | протягом 60 днів із дня початку провадження — протягом 30 днів, якщо заяву подано через електронну форму (§ 43 ч. 3) |
| Виключення заставного права | протягом 5 робочих днів |
| Примітка | у день отримання документа, не пізніше наступного робочого дня |
Строки ухвалення рішення за самою заявою про внесення — 30, 20 або 15 днів — ми окремо розглянули у відповіді на запитання скільки триває внесення до кадастру.
Процесуальні правила також відрізняються
У провадженні щодо внесення субсидіарно застосовується Адміністративний процесуальний кодекс у всіх випадках, коли Закон про кадастр не передбачає іншого (§ 22 ч. 5), — це стосується, наприклад, перебігу строків або обов’язкових реквізитів протоколу. До здійснення запису (§ 34 ч. 3) та внесення примітки (§ 40) Адміністративний процесуальний кодекс не застосовується, і рішення щодо них не ухвалюється. Це має практичний наслідок: відмову в задоволенні заяви про внесення можна оскаржити, тоді як у разі нездійснення запису або невнесення примітки захищати свої права потрібно в інший спосіб.
Кадастрове провадження належить до компетенції окружного управління, в окрузі якого розташована нерухомість; якщо внесення стосується нерухомості в кількох округах, розглядати всю заяву може будь-яке з відповідних управлінь (§ 22 ч. 2 і 3).
Яких помилок найчастіше припускаються під час реєстрації?
Найчастіша проблема полягає не в тому, що клієнт не вміє розрізнити поняття, а в тому, що документ подають для неправильного виду реєстрації або в неправильний момент. Якщо право власності вже зареєстровано у витягу з реєстру прав власності, а для здійснення запису подано інший документ, що не відповідає даним кадастру, управління не здійснить запис; натомість воно запропонує заінтересованим особам укласти угоду або подати позов про встановлення права (§ 36a ч. 1). Саме так станеться, наприклад, із виконавчим наказом, у якому власником зазначено особу, яка тим часом уже відчужила нерухомість.
Якщо ви вирішуєте питання щодо реєстрації, яку кадастр не здійснив, або провадження було зупинено, ознайомтеся з послугою зупинене провадження та відмова в кадастровому провадженні. У разі договірного відчуження ми готуємо договір і заяву про внесення так, щоб провадження успішно завершилося з першої спроби.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 31 липня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
