Ви стаєте власником не після підписання договору, а лише після внесення права власності до кадастру нерухомості. Підписання договору купівлі-продажу створює лише зобов’язання — до рішення кадастру власником залишається продавець. Саме тому ціну купівлі не слід сплачувати раніше, ніж буде дозволено внесення запису; кошти мають передаватися на зберігання з їх виплатою лише після реєстрації.
Чи стаю я власником уже після підписання договору?
Щодо нерухомості діє так званий принцип інтабуляції: якщо нерухомість відчужується на підставі договору, право власності набувається лише після внесення запису до кадастру нерухомості (§ 133 абз. 2 Цивільного кодексу Словаччини). Після підписання договору купівлі-продажу між продавцем і покупцем виникають лише зобов’язальні правовідносини — обов’язок передати право власності та сплатити ціну. Поки районне управління не дозволить внесення запису, власником залишається продавець.
Цю відмінність підтверджує і судова практика Верховного суду Словацької Республіки: договірні (зобов’язальні) наслідки настають після підписання, а речово-правові наслідки — тобто безпосередня зміна власника — лише після внесення запису.
Чому період до внесення запису є ризикованим?
Між підписанням договору та рішенням кадастру зазвичай минає кілька тижнів. За цей час можуть виникнути різні неприємності: до документа про право власності може бути внесене заставне право в межах виконавчого провадження, продавець може тим часом відчужити нерухомість іншому зацікавленому покупцеві або кадастр зупинить провадження через помилку в договорі. Той, хто сплатив усю ціну купівлі одразу під час підписання, уже не має грошей, але ще не набув права власності.
Стандартним рішенням є адвокатське зберігання ціни купівлі: покупець передає гроші на зберігання під час підписання, а продавцеві їх виплачують лише після того, як кадастр зареєструє покупця як власника. Таким чином захищені обидві сторони.
Як відбувається внесення запису
Після підписання договору до районного управління, кадастрового відділу, подається заява про внесення запису. Управління перевіряє договір і процесуальні умови та ухвалює рішення про дозвіл на внесення запису; право власності змінюється в день надання такого дозволу. Вимоги до заяви та додатків ми опрацьовуємо в межах послуги заява про внесення запису до кадастру — помилки в заяві є найпоширенішою причиною зупинення провадження та зайвого затягування процесу.
Якщо ви купуєте або продаєте нерухомість, ми забезпечимо весь процес — від перевірки правового стану через підготовку договору та зберігання коштів до внесення запису — в межах послуги купівля нерухомості.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 21 липня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
