Звичайний витяг з реєстру нерухомості відображає лише актуальний стан. Історію записів містить копія оригіналу листа власності (list vlastníctva) з хронологією змін, яку на запит і за адміністративний збір видає кадастровий відділ окружного управління. Якщо потрібно дослідити історію глибше, доступ до документів у збірці документів, крім власника, мають також його правопопередник і правонаступник — тобто й покупець після переходу права власності.
Чому звичайного витягу з реєстру нерухомості недостатньо?
Витяг з реєстру нерухомості відображає стан на зазначені в ньому день і час (§ 69 ч. 10 Закону про кадастр № 162/1995 Z. z.) — тобто хто є власником сьогодні. З нього неможливо дізнатися, хто був власником п’ять років тому та на підставі якого документа змінилося право власності.
Водночас саме історія дає змогу визначити, чи належно оформлена правова підстава набуття права власності вашим продавцем. Швидка послідовність переходів права між пов’язаними особами, перехід права невдовзі після спадкового провадження або запис, здійснений шляхом реєстраційної відмітки на підставі документа, який пізніше було скасовано, — усе це сигнали, яких в актуальному витягу не видно.
Копія оригіналу листа власності з хронологією змін
Рішенням є копія оригіналу листа власності, яка містить також попередні записи та номери змін, під якими їх було внесено. Її видає кадастровий відділ окружного управління; якщо дані ведуться в електронній формі, її може надати будь-яке окружне управління (§ 69 ч. 7).
У заяві варто прямо зазначити, що ви просите надати копію з хронологією змін, а не звичайний витяг, — інакше ви отримаєте лише актуальний стан. За видачу стягується адміністративний збір згідно з тарифом до Закону № 145/1995 Z. z. про адміністративні збори, який нараховується за кожні, у тому числі неповні, 20 земельних ділянок, споруд, квартир або нежитлових приміщень; другий і кожний наступний примірник коштує дешевше. Актуальний розмір збору перевірте під час подання заяви — тариф змінюється.
Якщо нерухомість було перенесено до цього реєстрового запису з іншого реєстрового запису, хронологія починається лише з такого перенесення. Давнішу частину історії потрібно шукати в первісному реєстровому записі — і тут зазвичай уже потрібна допомога працівника кадастру, який знайде первісний запис за номерами змін і збіркою документів.
Хто може отримати доступ до збірки документів?
Кожен має право ознайомлюватися з кадастровою документацією (§ 68 ч. 1), однак публічність збірки документів обмежена. Доступ до документів у збірці надається лише власникові або іншій уповноваженій особі, їхнім правопопередникам і правонаступникам (§ 68 ч. 3). Крім того, для виконання своїх завдань такий доступ мають, наприклад, суд, прокуратура, Поліцейський корпус, нотаріус, судовий виконавець, податкове управління, керуючий відповідно до спеціального нормативного акта, геодезист та експерт у галузі геодезії й картографії.
Словосполучення «правопопередник і правонаступник» є для клієнтів найважливішим і водночас найменш відомим. Воно означає, що після переходу права власності покупець стає правонаступником і має доступ до документів щодо своєї нерухомості — включно з тими, що стосуються переходів права, здійснених до її придбання ним. До купівлі він ще не має такого статусу; у такому разі документи може надати сам продавець у межах співпраці або доступ можна отримати на підставі довіреності.
Як читати історію
Записи пов’язані між собою номерами змін. За номером зміни у збірці документів знаходять документ, на підставі якого було внесено конкретний запис. У правовій підставі набуття зазвичай зазначено номер провадження щодо внесення запису та рік — за цими даними можна відтворити, коли документ було подано до кадастру і коли запис фактично було внесено. У старих паперових листах власності записи, що втратили актуальність, перекреслено із зазначенням номера зміни, але вони залишаються читабельними.
Дата, зазначена біля правової підстави набуття, не обов’язково має однакове значення в кожному управлінні. Це може бути як дата ухвалення рішення про дозвіл на внесення запису, так і дата підписання договору. Тому ми не робимо висновків на її підставі, доки не ознайомимося із самим документом.
Коли доцільно з’ясовувати історію?
- Перед купівлею, якщо у правовій підставі набуття зазначено кілька переходів права протягом короткого часу, перехід права невдовзі після спадкового провадження або перехід права між очевидно пов’язаними особами.
- За підозри у підробленні документа. Якщо хтось стверджує, що його підпис на давнішому договорі було підроблено, перший крок — з’ясувати, хто на той час насправді був зареєстрований як власник. Часто виявляється, що спірна частка ніколи не належала відповідній особі.
- За подвійної реєстрації права власності, коли порівнюються правові підстави права власності за обома записами, — див. послугу подвійна реєстрація права власності на земельну ділянку.
- Перед поданням позову про визнання права, коли ланцюг правових підстав відтворюється як доказова база.
Запис у кадастрі не є незаперечним доказом права власності — дані вважаються достовірними та обов’язковими лише доти, доки не буде доведено протилежне (§ 70). Відтворення історії записів є саме тим інструментом, за допомогою якого можна довести протилежне або, навпаки, виключити таку можливість.
Під час купівлі ми перевіряємо історію записів як стандартну частину послуги купівля нерухомості. Якщо спір уже виник, відтворення правових підстав і ведення провадження охоплює послуга визнання права власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 31 липня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
