Можете, але протягом короткого строку. Власник, який голосував проти, має право звернутися до суду протягом 30 днів від повідомлення результатів голосування, інакше його право припиняється. Якщо він не міг дізнатися про результат, граничний строк становить три місяці від повідомлення. Одночасно можна вимагати тимчасового зупинення дії рішення. Однак насамперед слід перевірити, чи взагалі було досягнуто більшості, якої закон вимагає для відповідного питання.
Збори проголосували за кредит на утеплення, зміну управителя або надбудову в мансарді. Ви були проти й вважаєте, що рішення ухвалили поспіхом і без належного розгляду. Закон надає вам засоби захисту, але лише на короткий час, до того ж першим кроком має бути не позов, а перерахунок голосів.
Спочатку перевірте, чи було необхідної більшості взагалі досягнуто
Закон про власність на квартири передбачає не одну більшість, а три режими. Абсолютною більшістю голосів усіх власників вирішують, наприклад, питання договору про об’єднання співвласників, обрання та відкликання голови, договору про здійснення управління, розміру плати за управління, авансових внесків до фонду експлуатації, утримання та ремонту, надання згоди на будівельну модифікацію, що зачіпає спільні частини, а також правил внутрішнього розпорядку будинку (§ 14b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.).
Більшість у дві третини голосів усіх власників потрібна для вирішення істотніших питань: зміни призначення спільних частин та обладнання, договору кредиту й договору про його забезпечення, договору про вбудову або надбудову, будівельної модифікації, унаслідок якої виникає або припиняє існувати спільна частина, спільне обладнання чи приналежність, а також установлення сервітуту щодо спільних частин, обладнання, приналежностей і прилеглої земельної ділянки (§ 14b ods. 2). У разі надбудови або вбудови в мансарді чи на горищі додатково потрібна згода всіх власників, приміщення яких безпосередньо межуватимуть із нею.
Згода всіх власників необхідна для договору про передачу права власності на нежитлове приміщення, прилеглу земельну ділянку, приналежність або їхні частини, що перебувають у спільній частковій власності власників, а також для прибудови, яка розширює будинок у плані (§ 14b ods. 3).
Для питань, не перелічених тут, достатньо абсолютної більшості голосів власників, присутніх на зборах або тих, хто взяв участь у письмовому голосуванні (ods. 4). Різниця між більшістю всіх власників і більшістю присутніх часто є саме предметом спору.
Строк подання позову
Власник квартири або нежитлового приміщення в будинку, який голосував проти, має право протягом 30 днів від повідомлення результатів голосування звернутися до суду, щоб той вирішив питання, інакше його право припиняється.
Якщо ви не могли дізнатися про результати голосування, граничний строк становить три місяці від їх повідомлення, інакше право також припиняється. Одночасно ви можете вимагати в суді тимчасового зупинення дії рішення, що у справах про кредити та будівельні втручання часто має більше значення, ніж сам результат спору, який настане запізно.
У разі рівності голосів або якщо необхідної більшості не досягнуто, за заявою будь-якого власника рішення ухвалює суд.
Відколи обчислюється строк
Від повідомлення результатів, а не від проведення зборів. Протокол і результати має оприлюднити особа, яка скликала збори або оголосила письмове голосування, протягом семи днів у спосіб, звичайний для відповідного будинку, причому повідомлення має містити дату його оприлюднення (§ 14a ods. 9).
Саме дату оприлюднення необхідно зафіксувати відразу. Якщо результати висіли на дошці оголошень, але ніхто не занотував, відколи саме, спір про своєчасність позову буде зайвим і програшним.
Де під час голосування найчастіше виникають порушення
- Неправильна більшість. Питання з ods. 2 схвалюють абсолютною більшістю присутніх.
- Повідомлення про збори. Дату, місце та порядок денний необхідно повідомити щонайменше за сім днів і вручити кожному власникові в письмовій формі, якщо договором не визначено інший спосіб (§ 14a ods. 2).
- Письмове голосування без осіб, які засвідчують підписи. Підпис у листі голосування підтверджують щонайменше дві обрані особи, присутні під час підписання; якщо власник не позначить свою позицію, голос є недійсним (ods. 4).
- Повторне голосування з того самого питання. Якщо з того самого питання голосують протягом одного року після дійсного голосування, потрібна більша кількість голосів, а щодо питань з ods. 2 — навіть більшість у чотири п’ятих (§ 14b ods. 6). На практиці саме це найчастіше не беруть до уваги.
Що це означає для вас
Чинні рішення є обов’язковими для всіх власників, зокрема для тих, хто голосував проти або не брав участі в голосуванні (§ 14a ods. 10). Якщо строк спливе, рішення залишатиметься чинним незалежно від того, наскільки неправильним воно було по суті. Тому первинний аналіз варто провести протягом кількох днів після оприлюднення результатів, а не після того, як розпочнуться будівельні роботи.
Якщо голосування стосувалося будівельної модифікації, яка зачіпає спільні частини, із цим також пов’язане питання збільшення квартири за рахунок спільних частин.
Чим ми можемо допомогти
Ми перевіримо протокол, список присутніх і листи голосування та визначимо, чи було досягнуто більшості, якої закон вимагає для відповідного питання, а також коли спливає ваш строк. Якщо справа передається до суду, ми забезпечимо представництво у спорі, зокрема підготуємо заяву про тимчасове зупинення дії рішення. Якщо ви купуєте квартиру, а в будинку саме вирішують питання кредиту або масштабної реконструкції, ми розглянемо це в межах правової перевірки нерухомості та врахуємо в договорі купівлі-продажу квартири.
Зверніться до нас відразу після оприлюднення результатів голосування. Тридцять днів минуть швидше, ніж здається.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
