Банк може обумовити видачу кредиту забезпеченням на нерухомості, що купується, проте покупець стає власником лише з внесенням запису до кадастру. Заставне право при цьому можна встановити на річ у власності заставодавця, яким не обов’язково є боржник, тому банк може вимагати підпис продавця або договір на нерухомість, яку покупець набуде в майбутньому. Для продавця ризик полягає в тому, що його нерухомість забезпечує чужий кредит раніше, ніж він отримав оплату. Тому перед підписанням домовтеся, коли і як заставне право припиниться, якщо купівля не відбудеться.
Ви продаєте квартиру покупцеві, який фінансує її іпотекою. Незадовго до підписання від банку надходить проєкт договору застави, в якому як заставодавець зазначені ви, хоча кредиту ви не берете. Закон такий порядок дій дозволяє, і він випливає з того, як щодо нерухомості реєструються право власності та заставне право. Проте для продавця він не є безризиковим, і його варто врегулювати в договорах раніше, ніж ви їх підпишете.
Чому банку потрібен підпис продавця
Покупець стає власником квартири не з підписанням договору купівлі-продажу, а з внесенням запису до кадастру (§ 133 ч. 2 Цивільного кодексу). Також і заставне право до нерухомості виникає лише з реєстрацією в кадастрі (§ 151e ч. 2). Якщо банк не хоче видавати гроші раніше, ніж має забезпечення, закон пропонує два шляхи.
Першим є договір застави з продавцем. Заставне право можна встановити на річ у власності заставодавця (§ 151d ч. 3), і заставодавцем не обов’язково є боржник; власник може своєю річчю забезпечити й чужий борг. Отже, продавець обтяжує ще свою квартиру на користь банку покупця. Після передачі заставне право діє щодо нового власника, і той переймає права та обов’язки заставодавця (§ 151h ч. 1 і 2).
Другим шляхом є договір застави безпосередньо з покупцем щодо нерухомості, яку він лише набуде:
Заставне право можна встановити також на річ, право, іншу майнову цінність, квартиру або нежитлове приміщення, які заставодавець набуде в майбутньому, і навіть тоді, коли річ, право, інша майнова цінність, квартира та нежитлове приміщення виникнуть у майбутньому або виникнення яких залежить від виконання умови.
Таке заставне право виникає лише з набуттям права власності заставодавцем (§ 151f ч. 2). Який шлях обере банк, визначають його умови видачі кредиту.
У чому ризик для продавця
Якщо ви підпишете договір застави як заставодавець, ваша квартира забезпечує кредит покупця ще в той час, коли ви є її власником, а ціни купівлі на рахунку не маєте. Доки операція проходить за планом, нічого не відбувається. Проблема настає, якщо банк зрештою не видає кредит, покупець відмовляється від договору або внесення запису про право власності не проходить: заставне право залишиться зареєстрованим на вашій квартирі, а його скасування залежить від банку. Заставне право припиняється, наприклад, тоді, коли заставодержатель від нього відмовляється, або в спосіб, погоджений у договорі про встановлення заставного права (§ 151md ч. 1 літ. c) і h)); якщо про скасування запису в кадастрі просить заставодавець, він повинен додати до заяви документ, виданий заставодержателем (ч. 3).
Про що домовитися перед підписанням
- Припинення заставного права, якщо купівля не відбудеться: у договорі застави або в окремому зобов’язанні банку погодити, що він відмовиться від заставного права й видасть документ для скасування запису, якщо кредит у визначений строк не буде видано.
- Кредит іде безпосередньо вам: у договорі купівлі-продажу визначити, що банк перераховує ціну купівлі на ваш рахунок, і строк, до якого він повинен її видати; при його марному спливі — ваше право відмовитися від договору.
- Черговість подань: договір купівлі-продажу та договір застави є двома документами, і кожен подається до кадастру окремою заявою (§ 30 ч. 5 Закону про кадастр); права реєструються в тій черговості, в якій були вручені документи (§ 41 ч. 2). Хто і коли що подає, має бути в договорі.
- Витрати та сприяння: хто заплатить збори за внесення та скасування запису і хто забезпечить документи від банку.
Чим ми можемо допомогти
Ми узгодимо договір купівлі-продажу з умовами видачі кредиту й перевіримо договір застави банку так, щоб він захищав і продавця, у межах послуги купівля нерухомості в іпотеку. Окрему оцінку або підготовку договору застави ми робимо як договір застави. Чому період між підписанням і внесенням запису є чутливим для обох сторін, ми пояснюємо у відповіді на запитання коли я стаю власником нерухомості. Якщо на квартирі, що продається, ще є ваша власна іпотека, порядок її погашення з ціни купівлі описує стаття купівля квартири з іпотекою продавця.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
