Banka může podmínit čerpání úvěru zajištěním na kupované nemovitosti, kupující se však vlastníkem stane až vkladem do katastru. Zástavní právo přitom lze zřídit k věci ve vlastnictví zástavce, kterým nemusí být dlužník, proto může banka žádat podpis prodávajícího nebo smlouvu na nemovitost, kterou kupující nabude v budoucnu. Pro prodávajícího je riziko v tom, že jeho nemovitost zajišťuje cizí úvěr dříve, než dostal zaplaceno. Před podpisem si proto dohodněte, kdy a jak zástavní právo zanikne, pokud koupě neproběhne.
Prodáváte byt kupujícímu, který ho financuje hypotékou. Krátce před podpisem přijde od banky návrh zástavní smlouvy, ve které jste jako zástavce uveden vy, ačkoli si úvěr neberete. Zákon takový postup umožňuje a vyplývá z toho, jak se u nemovitostí vlastnictví a zástavní právo zapisují. Pro prodávajícího však není bez rizika a vyplatí se ho ošetřit ve smlouvách dříve, než je podepíšete.
Proč banka potřebuje podpis prodávajícího
Kupující se vlastníkem bytu nestává podpisem kupní smlouvy, ale vkladem do katastru (§ 133 odst. 2 občanského zákoníku). I zástavní právo k nemovitosti vzniká až zápisem v katastru (§ 151e odst. 2). Pokud banka nechce uvolnit peníze dříve, než má zajištění, nabízí zákon dvě cesty.
První je zástavní smlouva s prodávajícím. Zástavní právo lze zřídit k věci ve vlastnictví zástavce (§ 151d odst. 3) a zástavcem nemusí být dlužník; vlastník může svou věcí zajistit i cizí dluh. Prodávající tedy zatíží ještě svůj byt ve prospěch banky kupujícího. Po převodu zástavní právo působí vůči novému vlastníkovi a ten přebírá práva a povinnosti zástavce (§ 151h odst. 1 a 2).
Druhou cestou je zástavní smlouva přímo s kupujícím na nemovitost, kterou teprve nabude:
Zástavní právo lze zřídit i k věci, právu, jiné majetkové hodnotě, bytu nebo nebytovému prostoru, které zástavce nabude v budoucnu, a to i tehdy, vznikne-li věc, právo, jiná majetková hodnota, byt a nebytový prostor v budoucnu nebo závisí-li jejich vznik na splnění podmínky.
— Český překlad § 151d odst. 4 zákona č. 40/1964 Zb.
Takové zástavní právo vznikne až nabytím vlastnického práva zástavcem (§ 151f odst. 2). Kterou cestu banka zvolí, určují její podmínky čerpání.
V čem je riziko pro prodávajícího
Pokud podepíšete zástavní smlouvu jako zástavce, zajišťuje váš byt úvěr kupujícího ještě v době, kdy jste jeho vlastníkem a kupní cenu nemáte na účtu. Dokud obchod probíhá podle plánu, nic se neděje. Problém nastane, pokud banka nakonec nečerpá, kupující od smlouvy odstoupí nebo vklad vlastnického práva neprojde: zástavní právo zůstane zapsáno na vašem bytě a jeho výmaz závisí na bance. Zástavní právo zaniká například tehdy, když se ho zástavní věřitel vzdá, nebo způsobem dohodnutým ve smlouvě o zřízení zástavního práva (§ 151md odst. 1 písm. c) a h)); žádá-li o výmaz z katastru zástavce, musí žádost doložit listinou vystavenou zástavním věřitelem (odst. 3).
Co si dohodnout před podpisem
- Zánik zástavního práva, pokud koupě neproběhne: v zástavní smlouvě nebo v samostatném závazku banky sjednat, že se zástavního práva vzdá a vydá listinu k výmazu, pokud úvěr v určené lhůtě nebude čerpán.
- Úvěr jde přímo vám: v kupní smlouvě určit, že banka čerpá kupní cenu na váš účet, a lhůtu, dokdy musí čerpat; při jejím marném uplynutí vaše právo od smlouvy odstoupit.
- Pořadí podání: kupní a zástavní smlouva jsou dvě listiny a každá jde na katastr samostatným návrhem (§ 30 odst. 5 katastrálního zákona); práva se zapisují v pořadí, v jakém byly listiny doručeny (§ 41 odst. 2). Kdo a kdy co podá, má být ve smlouvě.
- Náklady a součinnost: kdo zaplatí poplatky za vklad a výmaz a kdo zajistí listiny od banky.
S čím umíme pomoci
Sladíme kupní smlouvu s podmínkami čerpání a zkontrolujeme zástavní smlouvu banky tak, aby chránila i prodávajícího, v rámci služby koupě nemovitosti na hypotéku. Samostatné posouzení nebo přípravu zástavní smlouvy děláme jako zástavní smlouvu. Proč je období mezi podpisem a vkladem citlivé pro obě strany, vysvětlujeme v otázce kdy se stávám vlastníkem nemovitosti. Pokud na prodávaném bytě ještě vázne vaše vlastní hypotéka, postup při jejím splacení z kupní ceny popisuje článek koupě bytu s hypotékou prodávajícího.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
