Banka môže podmieniť čerpanie úveru zabezpečením na kupovanej nehnuteľnosti, no kupujúci sa vlastníkom stane až vkladom do katastra. Záložné právo pritom možno zriadiť na vec vo vlastníctve záložcu, ktorým nemusí byť dlžník, preto banka môže žiadať podpis predávajúceho alebo zmluvu na nehnuteľnosť, ktorú kupujúci nadobudne v budúcnosti. Pre predávajúceho je riziko v tom, že jeho nehnuteľnosť zabezpečuje cudzí úver skôr, než dostal zaplatené. Pred podpisom si preto dohodnite, kedy a ako záložné právo zanikne, ak kúpa neprebehne.
Predávate byt kupujúcemu, ktorý ho financuje hypotékou. Krátko pred podpisom príde od banky návrh záložnej zmluvy, v ktorej ste ako záložca uvedený vy, hoci úver si neberiete. Zákon taký postup umožňuje a vyplýva z toho, ako sa pri nehnuteľnostiach vlastníctvo a záložné právo zapisujú. Pre predávajúceho však nie je bez rizika a oplatí sa ho ošetriť v zmluvách skôr, než ich podpíšete.
Prečo banka potrebuje podpis predávajúceho
Kupujúci sa vlastníkom bytu nestáva podpisom kúpnej zmluvy, ale vkladom do katastra (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Aj záložné právo k nehnuteľnosti vzniká až zápisom v katastri (§ 151e ods. 2). Ak banka nechce uvoľniť peniaze skôr, než má zabezpečenie, zákon ponúka dve cesty.
Prvou je záložná zmluva s predávajúcim. Záložné právo možno zriadiť na vec vo vlastníctve záložcu (§ 151d ods. 3) a záložcom nemusí byť dlžník; vlastník môže svojou vecou zabezpečiť aj cudzí dlh. Predávajúci teda zaťaží ešte svoj byt v prospech banky kupujúceho. Po prevode záložné právo pôsobí voči novému vlastníkovi a ten preberá práva a povinnosti záložcu (§ 151h ods. 1 a 2).
Druhou cestou je záložná zmluva priamo s kupujúcim na nehnuteľnosť, ktorú ešte len nadobudne:
Záložné právo možno zriadiť aj na vec, právo, inú majetkovú hodnotu, byt alebo nebytový priestor, ktorý záložca nadobudne v budúcnosti, a to aj vtedy, ak vec, právo, iná majetková hodnota, byt a nebytový priestor vzniknú v budúcnosti alebo ktorých vznik závisí od splnenia podmienky.
Také záložné právo vznikne až nadobudnutím vlastníckeho práva záložcom (§ 151f ods. 2). Ktorú cestu banka zvolí, určujú jej podmienky čerpania.
V čom je riziko pre predávajúceho
Ak podpíšete záložnú zmluvu ako záložca, váš byt zabezpečuje úver kupujúceho ešte v čase, keď ste jeho vlastníkom a kúpnu cenu nemáte na účte. Kým obchod prebehne podľa plánu, nič sa nedeje. Problém nastane, ak banka nakoniec nečerpá, kupujúci od zmluvy odstúpi alebo vklad vlastníckeho práva neprejde: záložné právo zostane zapísané na vašom byte a jeho výmaz závisí od banky. Záložné právo zaniká napríklad vtedy, keď sa ho záložný veriteľ vzdá, alebo spôsobom dohodnutým v zmluve o zriadení záložného práva (§ 151md ods. 1 písm. c) a h)); ak o výmaz z katastra žiada záložca, musí žiadosť doložiť listinou vystavenou záložným veriteľom (ods. 3).
Čo si dohodnúť pred podpisom
- Zánik záložného práva, ak kúpa neprebehne: v záložnej zmluve alebo v samostatnom záväzku banky dojednať, že sa záložného práva vzdá a vydá listinu na výmaz, ak úver v určenej lehote nebude čerpaný.
- Úver ide priamo vám: v kúpnej zmluve určiť, že banka čerpá kúpnu cenu na váš účet, a lehotu, dokedy musí čerpať; pri jej márnom uplynutí vaše právo od zmluvy odstúpiť.
- Poradie podaní: kúpna a záložná zmluva sú dve listiny a každá ide na kataster samostatným návrhom (§ 30 ods. 5 katastrálneho zákona); práva sa zapisujú v poradí, v akom boli listiny doručené (§ 41 ods. 2). Kto a kedy čo podá, má byť v zmluve.
- Náklady a súčinnosť: kto zaplatí poplatky za vklad a výmaz a kto zabezpečí listiny od banky.
S čím vieme pomôcť
Zladíme kúpnu zmluvu s podmienkami čerpania a skontrolujeme záložnú zmluvu banky tak, aby chránila aj predávajúceho, v rámci služby kúpa nehnuteľnosti na hypotéku. Samostatné posúdenie alebo prípravu záložnej zmluvy robíme ako záložnú zmluvu. Prečo je obdobie medzi podpisom a vkladom citlivé pre obe strany, vysvetľujeme v otázke kedy sa stávam vlastníkom nehnuteľnosti. Ak na predávanom byte ešte viazne vaša vlastná hypotéka, postup pri jej splatení z kúpnej ceny opisuje článok kúpa bytu s hypotékou predávajúceho.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
