Kupujete byt, na ktorom je hypotéka predávajúceho: ako zaplatiť, aby ste nekúpili aj cudzí dlh

Na liste vlastníctva bytu, ktorý sa chystáte kúpiť, je v časti C zapísané záložné právo v prospech banky. Predávajúci byt pred rokmi kúpil na hypotéku a tú chce splatiť z kúpnej ceny. Kúpu to nevylučuje, vyžaduje to však presne nastavený postup, pretože záložné právo nezaniká tým, že sa zmení vlastník.

Záložné právo ide s bytom

Občiansky zákonník to hovorí jednoznačne:

Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.

— § 151h ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb.

Nový vlastník, voči ktorému záložné právo pôsobí, preberá práva a povinnosti záložcu a musí strpieť výkon záložného práva (§ 151h ods. 2). Ak by predávajúci úver nesplatil, banka by sa mohla uspokojiť z bytu, ktorý už patrí vám. Záložné právo pritom zaniká zánikom zabezpečenej pohľadávky (§ 151md ods. 1 písm. a)), teda splatením úveru. Celý obchod preto musí byť postavený tak, aby sa úver predávajúceho splatil z kúpnej ceny a záložné právo potom zmizlo aj z katastra.

Postup, ktorý obchod drží pohromade

1. Vyčíslenie zostatku. Predávajúci si od svojej banky vyžiada vyčíslenie zostatku úveru ku konkrétnemu dňu, vrátane úrokov a prípadných poplatkov za predčasné splatenie. Kúpna zmluva má určiť, kto vyčíslenie zabezpečí a čo sa stane, ak sa suma do dňa platby zmení.

2. Platba priamo banke predávajúceho. Časť kúpnej ceny vo výške zostatku sa neposiela predávajúcemu, ale priamo na jeho úverový účet. Zmluva musí obsahovať číslo účtu, variabilný symbol a sumu alebo spôsob jej určenia. Až zvyšok ceny patrí predávajúcemu, a to v okamihu, ktorý dohodnete.

3. Potvrdenie a výmaz. Po zániku záložného práva sa vykoná jeho výmaz z katastra; záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu a podať ju môže aj záložca, ak ju doloží písomným potvrdením veriteľa o splnení záväzku (§ 151md ods. 2 a 3). Okresný úrad vykoná výmaz záložného práva do piatich pracovných dní od začatia konania (§ 43 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona). V zmluve si dohodnite, kto potvrdenie od banky vyžiada, kto žiadosť podá a dokedy.

4. Zvyšok ceny. Predávajúci dostane zvyšok ceny až po splnení dohodnutých podmienok, typicky po povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho a po preukázaní výmazu. Kým na to čaká, peniaze môžu byť v úschove; ako funguje, vysvetľuje článok advokátska úschova pri kúpe nehnuteľnosti.

Keď aj kupujúci platí z hypotéky

Ak kupujete na úver, na byte sa stretnú dve banky. Pri viacerých záložných právach rozhoduje o uspokojení poradie ich registrácie (§ 151k ods. 1), a banka kupujúceho preto chce, aby staré záložné právo zmizlo čo najskôr. Ako to má prebehnúť, určujú jej podmienky čerpania: či pošle časť úveru priamo banke predávajúceho, čo požaduje ako doklad o splatení a v akom poradí sa podávajú návrhy na kataster. Kúpna zmluva musí s týmito podmienkami sedieť do posledného čísla účtu. Prečo banka niekedy žiada podpis záložnej zmluvy od predávajúceho, rozoberáme v otázke záložná zmluva banky a predávajúci.

Typické riziká

• Zostatok úveru je vyšší ako kúpna cena. Predávajúci musí rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov, inak záložné právo nezanikne. Zmluva má určiť, že to preukáže skôr, než kupujúci zaplatí čokoľvek ďalšie.
• Na byte je viac tiarch. Okrem hypotéky môže byť zapísané exekučné záložné právo alebo iná banka. Každú ťarchu treba riešiť osobitne; ako sa číta list vlastníctva, vysvetľuje otázka čo sa dá vyčítať z listu vlastníctva a pri exekúcii otázka predaj nehnuteľnosti s exekúciou.
• Vyčíslenie je neaktuálne. Ak sa platba oneskorí, narastú úroky a zaplatená suma nemusí stačiť. Zmluva má pamätať na doplatenie rozdielu predávajúcim.
• Kupujúci zaplatí celú cenu predávajúcemu. Ak predávajúci peniaze použije inak, kupujúci má byt so záložným právom a iba nárok voči predávajúcemu.

Na čo sa pozrieť v návrhu zmluvy

Ak ste dostali návrh od realitnej kancelárie, skontrolujte, či obsahuje presný mechanizmus splatenia úveru predávajúceho, povinnosť predávajúceho zabezpečiť potvrdenie banky a súčinnosť pri výmaze, lehoty a následky ich zmeškania a či zvyšok ceny nejde predávajúcemu skôr, než je ťarcha preukázateľne vyriešená. Ak čokoľvek z toho chýba, pripomienkujte to pred podpisom. Užitočné je aj vyhlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti neviaznu iné ťarchy než tie, ktoré sú v zmluve vymenované, a že ju do vkladu ďalej nezaťaží, spolu so sankciou pre prípad, že by sa vyhlásenie ukázalo nepravdivým.

Takýto návrh vám prejdeme a vrátime s pripomienkami v rámci služby kontrola kúpnej zmluvy. Ak kupujete na úver, platby oboch bánk a poradie podaní na kataster zladíme v rámci služby kúpa nehnuteľnosti na hypotéku.