Na liste vlastníctva bytu, ktorý sa chystáte kúpiť, je v časti C zapísané záložné právo v prospech banky. Predávajúci byt pred rokmi kúpil na hypotéku a tú chce splatiť z kúpnej ceny. Kúpu to nevylučuje, vyžaduje to však presne nastavený postup, pretože záložné právo nezaniká tým, že sa zmení vlastník.
Záložné právo pôsobí aj voči novému vlastníkovi
Účinky prevodu na záložné právo upravuje Občiansky zákonník.
Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
Nový vlastník, voči ktorému záložné právo pôsobí, preberá práva a povinnosti záložcu a musí strpieť výkon záložného práva (§ 151h ods. 2). Ak by predávajúci úver nesplatil, banka by sa mohla uspokojiť z bytu, ktorý už patrí vám. Záložné právo pritom zaniká zánikom zabezpečenej pohľadávky (§ 151md ods. 1 písm. a)), teda splatením úveru. Postup pri predaji musí zabezpečiť splatenie úveru predávajúceho z kúpnej ceny a následný výmaz záložného práva z katastra.
Ako dohodnúť platbu a výmaz záložného práva
1. Vyčíslenie zostatku. Predávajúci si od svojej banky vyžiada vyčíslenie zostatku úveru ku konkrétnemu dňu, vrátane úrokov a prípadných poplatkov za predčasné splatenie. Kúpna zmluva má určiť, kto vyčíslenie zabezpečí a čo sa stane, ak sa suma do dňa platby zmení.
2. Platba priamo banke predávajúceho. Časť kúpnej ceny vo výške zostatku sa neposiela predávajúcemu, ale priamo na jeho úverový účet. Zmluva musí obsahovať číslo účtu, variabilný symbol a sumu alebo spôsob jej určenia. Až zvyšok ceny patrí predávajúcemu, a to v okamihu, ktorý dohodnete.
3. Potvrdenie a výmaz. Po zániku záložného práva nasleduje jeho výmaz z katastra. Záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu a podať ju môže aj záložca, ak ju doloží písomným potvrdením veriteľa o splnení záväzku (§ 151md ods. 2 a 3). Okresný úrad vykoná výmaz záložného práva do piatich pracovných dní od začatia konania (§ 43 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona). V zmluve si dohodnite, kto potvrdenie od banky vyžiada, kto žiadosť podá a dokedy.
4. Zvyšok ceny. Predávajúci dostane zvyšok ceny až po splnení dohodnutých podmienok, typicky po povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho a po preukázaní výmazu. Do splnenia podmienok môžu byť peniaze v úschove. Jej fungovanie vysvetľuje článok advokátska úschova pri kúpe nehnuteľnosti.
Keď aj kupujúci platí z hypotéky
Ak aj kupujúci financuje kúpu úverom, do prevodu sú zapojené dve banky. Pri viacerých záložných právach rozhoduje o uspokojení poradie ich registrácie (§ 151k ods. 1), a banka kupujúceho preto chce, aby bolo pôvodné záložné právo čo najskôr vymazané. Ako to má prebehnúť, určujú jej podmienky čerpania: či pošle časť úveru priamo banke predávajúceho, čo požaduje ako doklad o splatení a v akom poradí sa podávajú návrhy na kataster. Kúpna zmluva musí týmto podmienkam presne zodpovedať vrátane čísel účtov. Prečo banka niekedy žiada podpis záložnej zmluvy od predávajúceho, rozoberáme v otázke záložná zmluva banky a predávajúci.
Typické riziká
- Zostatok úveru je vyšší ako kúpna cena. Predávajúci musí rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov, inak záložné právo nezanikne. Zmluva má určiť, že to preukáže skôr, než kupujúci zaplatí čokoľvek ďalšie.
- Na byte je viac tiarch. Okrem hypotéky môže byť zapísané exekučné záložné právo alebo iná banka. Každú ťarchu treba riešiť osobitne. Ako čítať list vlastníctva, vysvetľuje otázka čo sa dá vyčítať z listu vlastníctva a pri exekúcii otázka predaj nehnuteľnosti s exekúciou.
- Vyčíslenie je neaktuálne. Ak sa platba oneskorí, narastú úroky a zaplatená suma nemusí stačiť. Zmluva má pamätať na doplatenie rozdielu predávajúcim.
- Kupujúci zaplatí celú cenu predávajúcemu. Ak predávajúci peniaze použije inak, kupujúci má byt so záložným právom a iba nárok voči predávajúcemu.
Na čo sa pozrieť v návrhu zmluvy
Ak ste dostali návrh od realitnej kancelárie, skontrolujte, či obsahuje presný mechanizmus splatenia úveru predávajúceho, povinnosť predávajúceho zabezpečiť potvrdenie banky a súčinnosť pri výmaze, lehoty a následky ich zmeškania a či zvyšok ceny nejde predávajúcemu skôr, než je ťarcha preukázateľne vyriešená. Ak čokoľvek z toho chýba, pripomienkujte to pred podpisom. Užitočné je aj vyhlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosti neviaznu iné ťarchy než tie, ktoré sú v zmluve vymenované, a že ju do vkladu ďalej nezaťaží, spolu so sankciou pre prípad, že by sa vyhlásenie ukázalo nepravdivým.
Takýto návrh skontrolujeme a vrátime vám ho s pripomienkami v rámci služby kontrola kúpnej zmluvy. Ak kupujete na úver, platby oboch bánk a poradie podaní na kataster zladíme v rámci služby kúpa nehnuteľnosti na hypotéku.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 12. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
