Nehnuteľnosti · Slovensko
Kúpa nehnuteľnosti na hypotéku
Pri kúpe na hypotéku sa stretávajú tri zmluvné svety. Kúpna zmluva, úverová dokumentácia banky a záložné zmluvy. Každý píše niekto iný a stačí, aby do seba nezapadli, a banka úver neuvoľní, predávajúci nedostane peniaze alebo kupujúci podpíše skôr, než má čokoľvek isté. Nastavíme kúpnu zmluvu presne podľa podmienok čerpania, postrážime poradie vkladov do katastra a obchod dotiahneme až po zápis vášho vlastníctva.
- Zmluvy zladené s podmienkami banky
- Správne poradie vkladov
- Ceny dohodnuté vopred
Čo pre vás urobíme
Právna vrstva kúpy financovanej hypotékou, od premietnutia podmienok banky do kúpnej zmluvy cez záložné zmluvy a poradie vkladov až po čerpanie a zápis vlastníctva.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Úvodná konzultácia
Zmapujeme obchod a financovanie — čo platíte z vlastných zdrojov, čo čerpá banka, či na nehnuteľnosti viazne stará hypotéka a v akej fáze je úverový proces. Dostanete plán krokov v správnom poradí.
-
Kúpna zmluva podľa podmienok čerpania
Podmienky banky premietneme priamo do kúpnej zmluvy — účty a účel platieb, vinkulácia, splatnosť jednotlivých častí ceny a čo sa stane, ak banka nečerpá. Zmluvu dohodneme aj s protistranou či realitkou.
-
Záložná zmluva a poradie vkladov
Skontrolujeme záložnú zmluvu banky, pripravíme návrhy na vklad a postrážime poradie — záložné právo banky sa spravidla vkladá pred čerpaním, vlastníctvo sa zapisuje po ňom. Zlé poradie znamená, že peniaze nesadnú.
-
Splatenie hypotéky predávajúceho a výmaz
Ak je nehnuteľnosť zaťažená, zabezpečíme vyčíslenie zostatku úveru predávajúceho, nasmerovanie časti kúpnej ceny priamo jeho banke a podklady na výmaz starého záložného práva z katastra.
-
Čerpanie a zápis vlastníctva
Skontrolujeme, že podmienky čerpania sú splnené a doložené, podáme návrh na vklad vlastníckeho práva a obe konania sledujeme až do zápisu. Obchod končí, keď ste vlastníkom a všetky platby sedia.
Výstupkúpna zmluva zladená s podmienkami banky, zapísané záložné právo, vyčerpaný úver a vlastnícke právo kupujúceho v katastri
Neposkytujeme finančné sprostredkovanie. Neporovnávame hypotéky, neradíme pri výbere banky ani neposudzujeme bonitu či výšku úveru. To je práca banky alebo finančného sprostredkovateľa; my zabezpečujeme právnu vrstvu obchodu, aby zmluvy do seba zapadli a čerpanie prebehlo.
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Konzultácia a plándeň 0
Prejdeme obchod, financovanie a stav úverového procesu. Povieme vám, v akom poradí sa bude podpisovať, vkladať a platiť — a na čo si dať pozor ešte pred rezervačnou zmluvou.
- Zmluvy do súladupo úverovom prísľube
Pripravíme alebo upravíme kúpnu zmluvu podľa podmienok čerpania, skontrolujeme záložnú zmluvu banky a zladíme znenia s protistranou aj s bankou.
- Podpisy a vklad záložného práva
Skoordinujeme podpisy tak, aby nikto nepodpisoval skôr, než má istotu. Podáme návrh na vklad záložného práva banky, ktorý je spravidla podmienkou čerpania.
- Čerpanie a vlastníctvo
Po zápise záložného práva banka čerpá úver, peniaze smerujú podľa dohodnutého plánu a my dotiahneme vklad vášho vlastníckeho práva až po zápis v katastri.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Ozveme sa do 24 hodín s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Prečo musí kúpna zmluva zodpovedať podmienkam banky?
Banka pred čerpaním kontroluje, či kúpna zmluva sedí s úverovou dokumentáciou — účel a suma platby, číslo účtu, na ktorý sa čerpá, splatnosť, prípadná vinkulácia či úschova. Ak zmluva podmienkam nezodpovedá, banka jednoducho nečerpá a strany musia podpisovať dodatky, zatiaľ čo plynú lehoty z rezervačnej zmluvy. Preto podmienky čerpania premietame do kúpnej zmluvy skôr, než ju ktokoľvek podpíše.
V akom poradí prebiehajú vklady do katastra a čerpanie úveru?
Typický priebeh je rezervácia, úverový prísľub, podpis kúpnej a záložnej zmluvy, vklad záložného práva banky do katastra, čerpanie úveru a napokon vklad vlastníckeho práva kupujúceho. Banka spravidla čerpá až po zápise svojho záložného práva, prípadne po podaní návrhu s plombou — závisí to od jej podmienok. Ak sa poradie preruší alebo prehodí, čerpanie sa zastaví a obchod stojí. Presný sled nastavíme podľa podmienok vašej banky.
Predávajúci má na nehnuteľnosti vlastnú hypotéku. Je to problém?
Nie, je to bežná situácia — musí ju však vyriešiť zmluva. Banka predávajúceho vyčísli zostatok jeho úveru ku dňu splatenia, časť kúpnej ceny sa nasmeruje priamo na jeho úverový účet a po splatení banka vydá súhlas s výmazom záložného práva (kvitanciu). V kúpnej zmluve nastavíme sumy, účty aj lehoty tak, aby ste nehnuteľnosť nenadobudli spolu s cudzou ťarchou — a aby výmaz nezostal len na dobrej vôli predávajúceho.
Ako sa pri hypotéke kombinujú vlastné zdroje a úschova?
Vlastné zdroje sa spravidla platia skôr než úver — často už pri podpise zmluvy, keď kupujúci ešte nie je vlastníkom. Práve tie preto býva rozumné zložiť do advokátskej úschovy a uvoľniť ich až po splnení dohodnutých podmienok, zatiaľ čo úverová časť ide priamo z banky podľa podmienok čerpania. Podmienky úschovy zladíme s požiadavkami banky, aby si mechanizmy navzájom neprekážali. Úschovu vedieme ako samostatnú nadväzujúcu službu.
Pomôžete aj pri refinancovaní hypotéky?
Áno. Pri refinancovaní nová banka spláca úver pôvodnej banky a na nehnuteľnosti sa mení záložný veriteľ — nové záložné právo sa vkladá do katastra, staré sa po splatení vymazáva a medzitým sú na liste vlastníctva zapísané obe. Pripravíme a skontrolujeme dokumenty, postrážime nadväznosť vkladu a výmazu a proces dotiahneme do čistého listu vlastníctva. Samotné porovnanie úverových ponúk však nerobíme — nie sme finanční sprostredkovatelia.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Kupujúci berie hypotéku a banka chce, aby som ako predávajúci podpísal záložnú zmluvu. Prečo a je to bezpečné?
Banka môže podmieniť čerpanie úveru zabezpečením na kupovanej nehnuteľnosti, no kupujúci sa vlastníkom stane až vkladom do katastra. Záložné právo pritom možno zriadiť na vec vo vlastníctve záložcu, ktorým nemusí byť dlžník, preto banka môže žiadať podpis predávajúceho alebo zmluvu na nehnuteľnosť, ktorú kupujúci nadobudne v budúcnosti. Pre predávajúceho je riziko v tom, že jeho nehnuteľnosť zabezpečuje cudzí úver skôr, než dostal zaplatené. Pred podpisom si preto dohodnite, kedy a ako záložné právo zanikne, ak kúpa neprebehne.
Prečítať odpoveď -
Podpísal som zmluvu na byt a banka mi hypotéku neschválila. Musím byt aj tak kúpiť?
Neschválenie hypotéky samo osebe podpísanú zmluvu neruší. Odstúpiť od zmluvy možno len vtedy, ak to umožňuje zákon alebo ak ste si to dohodli, preto rozhoduje, či zmluva obsahuje podmienku financovania alebo právo odstúpiť pri zamietnutí úveru. Ak ju neobsahuje, zostávate viazaný a predávajúci môže požadovať splnenie, dohodnutú zmluvnú pokutu alebo náhradu škody. Čím skôr situáciu otvoríte s predávajúcim a s ďalšími bankami, tým viac možností ostáva.
Prečítať odpoveď -
Kupujeme byt na hypotéku ako nezosobášený pár. Ako to nastaviť, aby sme boli chránení obaja?
Nezosobášení partneri nemajú bezpodielové spoluvlastníctvo, byt teda nadobúdajú do podielového spoluvlastníctva v podieloch, ktoré uvedú v kúpnej zmluve. Voči banke bývajú obaja spoludlžníkmi spoločne a nerozdielne, bez ohľadu na to, aký podiel na byte kto má. Podiely preto nastavte podľa toho, kto koľko do bytu vkladá, a písomne sa dohodnite na splácaní a na postupe pri rozchode. Spoludlžník, ktorý nie je zapísaný ako vlastník, spláca úver na cudzí byt a voči druhému má len peňažné nároky, nie podiel na byte.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Kupujete byt, na ktorom je hypotéka predávajúceho: ako zaplatiť, aby ste nekúpili aj cudzí dlh
Záložné právo banky na liste vlastníctva kupovaného bytu je bežné a obchodu nebráni. Prevodom však nezanikne, preto musí kúpna zmluva presne určiť, kto a kedy splatí úver predávajúceho, kto zabezpečí výmaz a kedy dostane predávajúci zvyšok ceny. Článok je pre kupujúcich aj predávajúcich.
Čítať viac →
Platobné podmienky v kúpnej zmluve na nehnuteľnosť: kedy a ako platiť, aby nikto neprišiel o peniaze ani o byt
Kúpna cena je najväčšia platba v živote mnohých ľudí a zmluvy od realitných kancelárií ju často riešia jednou vetou. Vysvetľujeme, na aké udalosti viazať splatnosť, ako skombinovať vlastné zdroje, hypotéku a úschovu a čo si v návrhu zmluvy skontrolovať pred podpisom.
Čítať viac →
Advokát pri obchode sprostredkovanom realitnou kanceláriou: pre koho pracuje a čo z toho vyplýva
Maklér odporučí advokáta, ktorý pripraví zmluvy pre predávajúceho aj kupujúceho, a kancelária ho platí paušálom. Koho záujmy potom advokát chráni, čo smie povedať maklérovi a čo sa stane, keď sa strany pohádajú? Vysvetľujeme, čo na to hovorí zákon o advokácii a ako spoluprácu nastaviť tak, aby jej dôverovali všetci.
Čítať viac →