Nezosobášení partneri nemajú bezpodielové spoluvlastníctvo, byt teda nadobúdajú do podielového spoluvlastníctva v podieloch, ktoré uvedú v kúpnej zmluve. Voči banke bývajú obaja spoludlžníkmi spoločne a nerozdielne, bez ohľadu na to, aký podiel na byte kto má. Podiely preto nastavte podľa toho, kto koľko do bytu vkladá, a písomne sa dohodnite na splácaní a na postupe pri rozchode. Spoludlžník, ktorý nie je zapísaný ako vlastník, spláca úver na cudzí byt a voči druhému má len peňažné nároky, nie podiel na byte.
Pár, ktorý spolu žije, no nie je zosobášený, kupuje prvý byt. Banka chce oboch ako spoludlžníkov, jeden dáva väčšiu časť vlastných zdrojov, druhý bude viac splácať. Pri podpise sa často rieši len to, aby banka úver schválila; kto bude vlastníkom a v akom pomere, sa rozhodne narýchlo. Pritom práve táto voľba určí, čo komu patrí, ak sa vzťah skončí.
Vlastníctvo: podielové, v pomere podľa zmluvy
Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi (§ 136 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Partneri preto kupujú do podielového spoluvlastníctva. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach k bytu, a ak nie je dohodnuté inak, sú podiely rovnaké (§ 137). Ak jeden z vás vkladá podstatne viac vlastných peňazí, uveďte to v kúpnej zmluve iným pomerom podielov, nie len ústnym sľubom. Ak je byt zapísaný len na jedného, druhý partner k nemu vlastnícke právo nemá, aj keby splácal. O vyrovnaní jeho vlastných zdrojov vložených do kúpy rozhodne predovšetkým to, čo si partneri dohodli, a o splátkach pravidlá o spoločnom dlhu; bez písomnej dohody o tom, či išlo o pôžičku, dar alebo niečo iné, hrozí spor.
Dlh: spoločný a nerozdielny
Úverová zmluva spravidla zaväzuje oboch spoludlžníkov voči banke spoločne a nerozdielne. Čo to znamená, opisuje Občiansky zákonník:
Ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má tomu istému veriteľovi splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne.
Medzi sebou máte podiely na dlhu rovnaké, ak ste sa nedohodli inak, a kto zaplatil viac, môže od druhého požadovať náhradu podľa jeho podielu (§ 511 ods. 2 a 3). Pomer, v akom vlastníte byt, a pomer, v akom znášate dlh, zákon nijako neprepája. Preto sa oplatí písomná dohoda partnerov, ktorá oba pomery zladí a určí, ako sa započítajú vlastné zdroje a splátky.
Čo sa stane pri rozchode
Spoluvlastníctvo sa dá zrušiť písomnou dohodou o zrušení a vyporiadaní (§ 141 ods. 1), typicky tak, že jeden byt prevezme a druhého vyplatí. Ak sa nedohodnete, rozhodne na návrh súd, ktorý prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie a byt môže prikázať jednému za primeranú náhradu (§ 142 ods. 1). Záložné právo banky tým nezanikne, lebo vyporiadanie nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti (§ 142 ods. 3); prevzatie úveru jedným z vás závisí od súhlasu banky. Podrobnejšie to rozoberáme v otázke ťarchy pri vyporiadaní spoluvlastníctva.
Ak by jeden z vás chcel predať svoj podiel tretej osobe, druhý má predkupné právo (§ 140). Neplatí, ak sa podiel prevádza blízkej osobe predávajúceho, napríklad jeho rodičovi alebo súrodencovi (§ 116). Aj pre takú situáciu sa oplatí v písomnej dohode partnerov určiť, ako sa bude s podielmi nakladať.
Ako to nastaviť
- v kúpnej zmluve uviesť oboch ako kupujúcich a podiely podľa skutočných vkladov,
- písomne sa dohodnúť, kto koľko spláca a ako sa splátky zohľadnia pri rozchode,
- dohodnúť postup, ak jeden bude chcieť byt prevziať, vrátane ocenenia a lehoty na vyplatenie,
- pri úvere overiť, čo banka pripustí pri odchode jedného spoludlžníka.
Kúpnu zmluvu s podielmi zladíme s podmienkami banky v rámci služby kúpa nehnuteľnosti na hypotéku. Ak sa vzťah skončí a treba byt rozdeliť, pomôžeme s dohodou alebo so súdom v rámci služby vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
