Nesezdaní partneři nemají bezpodílové spoluvlastnictví, byt tedy nabývají do podílového spoluvlastnictví v podílech, které uvedou v kupní smlouvě. Vůči bance bývají oba spoludlužníky společně a nerozdílně, bez ohledu na to, jaký podíl na bytě kdo má. Podíly proto nastavte podle toho, kdo kolik do bytu vkládá, a písemně se dohodněte na splácení a na postupu při rozchodu. Spoludlužník, který není zapsán jako vlastník, splácí úvěr na cizí byt a vůči druhému má jen peněžní nároky, nikoli podíl na bytě.
Pár, který spolu žije, ale není sezdaný, kupuje první byt. Banka chce oba jako spoludlužníky, jeden dává větší část vlastních zdrojů, druhý bude více splácet. Při podpisu se často řeší jen to, aby banka úvěr schválila; kdo bude vlastníkem a v jakém poměru, se rozhodne narychlo. Přitom právě tato volba určí, co komu patří, pokud vztah skončí.
Vlastnictví: podílové, v poměru podle smlouvy
Bezpodílové spoluvlastnictví může vzniknout jen mezi manželi (§ 136 odst. 2 občanského zákoníku). Partneři proto kupují do podílového spoluvlastnictví. Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastník podílí na právech a povinnostech k bytu, a není-li dohodnuto jinak, jsou podíly stejné (§ 137). Pokud jeden z vás vkládá podstatně více vlastních peněz, uveďte to v kupní smlouvě jiným poměrem podílů, ne jen ústním slibem. Je-li byt zapsán jen na jednoho, druhý partner k němu vlastnické právo nemá, i kdyby splácel. O vyrovnání jeho vlastních zdrojů vložených do koupě rozhodne především to, co si partneři dohodli, a o splátkách pravidla o společném dluhu; bez písemné dohody o tom, zda šlo o půjčku, dar nebo něco jiného, hrozí spor.
Dluh: společný a nerozdílný
Úvěrová smlouva zpravidla zavazuje oba spoludlužníky vůči bance společně a nerozdílně. Co to znamená, popisuje občanský zákoník:
Je-li právním předpisem nebo rozhodnutím soudu stanoveno nebo účastníky dohodnuto anebo vyplývá-li to z povahy plnění, že více dlužníků má témuž věřiteli splnit dluh společně a nerozdílně, je věřitel oprávněn požadovat plnění od kteréhokoli z nich. Splní-li dluh jeden dlužník, povinnost ostatních zanikne.
— Český překlad § 511 odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Mezi sebou máte podíly na dluhu stejné, pokud jste se nedohodli jinak, a kdo zaplatil více, může po druhém požadovat náhradu podle jeho podílu (§ 511 odst. 2 a 3). Poměr, v jakém byt vlastníte, a poměr, v jakém nesete dluh, zákon nijak nepropojuje. Proto se vyplatí písemná dohoda partnerů, která oba poměry sladí a určí, jak se započtou vlastní zdroje a splátky.
Co se stane při rozchodu
Spoluvlastnictví lze zrušit písemnou dohodou o zrušení a vypořádání (§ 141 odst. 1), typicky tak, že jeden byt převezme a druhého vyplatí. Pokud se nedohodnete, rozhodne na návrh soud, který přihlédne k velikosti podílů a účelnému využití a byt může přikázat jednomu za přiměřenou náhradu (§ 142 odst. 1). Zástavní právo banky tím nezanikne, protože vypořádání nemůže být na újmu osobám, kterým náležejí práva váznoucí na nemovitosti (§ 142 odst. 3); převzetí úvěru jedním z vás závisí na souhlasu banky. Podrobněji to rozebíráme v otázce zatížení při vypořádání spoluvlastnictví.
Pokud by jeden z vás chtěl prodat svůj podíl třetí osobě, má druhý předkupní právo (§ 140). Neplatí to, převádí-li se podíl blízké osobě prodávajícího, například jeho rodiči nebo sourozenci (§ 116). I pro takovou situaci se vyplatí v písemné dohodě partnerů určit, jak se bude s podíly nakládat.
Jak to nastavit
- v kupní smlouvě uvést oba jako kupující a podíly podle skutečných vkladů,
- písemně se dohodnout, kdo kolik splácí a jak se splátky zohlední při rozchodu,
- dohodnout postup, pokud jeden bude chtít byt převzít, včetně ocenění a lhůty k vyplacení,
- u úvěru ověřit, co banka připustí při odchodu jednoho spoludlužníka.
Kupní smlouvu s podíly sladíme s podmínkami banky v rámci služby koupě nemovitosti na hypotéku. Pokud vztah skončí a byt je třeba rozdělit, pomůžeme s dohodou nebo se soudem v rámci služby vypořádání podílového spoluvlastnictví.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
