Партнери, які не перебувають у шлюбі, не мають бездольової спільної власності, тож квартиру вони набувають у часткову спільну власність у частках, які зазначають у договорі купівлі-продажу. Перед банком обоє зазвичай є співборжниками спільно і нероздільно, незалежно від того, яку частку в квартирі хто має. Тому визначте частки відповідно до того, хто скільки вкладає у квартиру, і письмово домовтеся про погашення та про порядок дій при розставанні. Співборжник, який не записаний як власник, погашає кредит на чужу квартиру і щодо другого має лише грошові вимоги, а не частку у квартирі.
Пара, яка живе разом, але не перебуває у шлюбі, купує першу квартиру. Банк хоче обох як співборжників, один дає більшу частину власних коштів, другий більше погашатиме. При підписанні часто вирішується лише те, щоб банк схвалив кредит; хто буде власником і в якій пропорції, вирішується поспіхом. Тим часом саме цей вибір визначить, що кому належить, якщо стосунки закінчаться.
Власність: часткова, у пропорції за договором
Бездольова спільна власність може виникнути лише між подружжям (§ 136 ч. 2 Цивільного кодексу). Тому партнери купують у часткову спільну власність. Частка виражає міру, якою співвласник бере участь у правах та обов’язках щодо квартири, і якщо не погоджено інакше, частки є рівними (§ 137). Якщо один із вас вкладає суттєво більше власних грошей, зазначте це в договорі купівлі-продажу іншим співвідношенням часток, а не лише усною обіцянкою. Якщо квартира записана лише на одного, другий партнер права власності до неї не має, навіть якби він її погашав. Про повернення його власних коштів, вкладених у купівлю, вирішуватиме насамперед те, про що партнери домовилися, а про платежі — правила про спільний борг; без письмової домовленості про те, чи йшлося про позику, дарунок або щось інше, загрожує спір.
Борг: спільний і нероздільний
Кредитний договір, як правило, зобов’язує обох співборжників перед банком спільно і нероздільно. Що це означає, описує Цивільний кодекс:
Якщо правовим приписом чи рішенням суду встановлено, або учасниками погоджено, або якщо це випливає з природи виконання, що кілька боржників мають виконати борг тому самому кредиторові спільно і нероздільно, кредитор має право вимагати виконання від будь-кого з них. Якщо борг виконає один боржник, обов’язок решти припиняється.
Між собою ви маєте рівні частки в борзі, якщо не домовилися інакше, і той, хто заплатив більше, може вимагати від другого відшкодування відповідно до його частки (§ 511 ч. 2 і 3). Пропорцію, в якій ви володієте квартирою, і пропорцію, в якій ви несете борг, закон жодним чином не пов’язує. Тому варто укласти письмову домовленість партнерів, яка узгодить обидві пропорції та визначить, як зараховуються власні кошти й платежі.
Що станеться при розставанні
Спільну власність можна припинити письмовою домовленістю про припинення та поділ (§ 141 ч. 1), типово так, що один квартиру переймає й виплачує другого. Якщо ви не домовитеся, за заявою вирішує суд, який зважає на розмір часток і на доцільне використання та може присудити квартиру одному за відповідну компенсацію (§ 142 ч. 1). Заставне право банку при цьому не припиняється, бо поділ не може бути на шкоду особам, яким належать права, що обтяжують нерухомість (§ 142 ч. 3); переймання кредиту одним із вас залежить від згоди банку. Докладніше ми розглядаємо це у відповіді на запитання обтяження при поділі спільної власності.
Якщо хтось із вас захотів би продати свою частку третій особі, другий має переважне право купівлі (§ 140). Воно не діє, якщо частка передається близькій особі продавця, наприклад його батькові чи братові (§ 116). Також і для такої ситуації варто в письмовій домовленості партнерів визначити, як розпоряджатимуться частками.
Як це налаштувати
- у договорі купівлі-продажу зазначити обох як покупців і частки відповідно до фактичних внесків,
- письмово домовитися, хто скільки погашає і як платежі будуть враховані при розставанні,
- погодити порядок дій, якщо один захоче перейняти квартиру, включно з оцінкою та строком на виплату,
- щодо кредиту перевірити, що банк допускає при виході одного зі співборжників.
Договір купівлі-продажу з частками ми узгодимо з умовами банку в межах послуги купівля нерухомості в іпотеку. Якщо стосунки закінчаться і квартиру треба буде поділити, ми допоможемо з домовленістю або із судом у межах послуги поділ часткової спільної власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
