Так, але обтяження внаслідок цього не усуваються. Закон прямо встановлює, що припинення та врегулювання спільної часткової власності не може завдавати шкоди особам, яким належать права, що обтяжують нерухомість. Тому заставне право банку внаслідок врегулювання не припиниться й надалі обтяжуватиме те, що було предметом застави. Це питання потрібно вирішувати окремо з кредитором, як правило, ще до підписання угоди.
Двоє братів або сестер успадкували будинок, і один із них узяв кредит під заставу своєї частки. Або колишні партнери придбали квартиру за спільною іпотекою, а тепер розходяться. В обох випадках діє те саме правило: домовитися між собою недостатньо, адже права на нерухомість має ще й третя особа.
Правило, яке часто залишають поза увагою
Припинення та врегулювання спільної часткової власності не може завдавати шкоди особам, яким належать права, що обтяжують нерухомість.
Речення коротке, а його наслідок суворий. Про що б не домовилися співвласники та яке б рішення не ухвалив суд, становище заставного кредитора, особи, уповноваженої за речовим сервітутом, або орендаря внаслідок цього не погіршиться. Врегулювання змінює відносини між співвласниками, а не відносини з третіми особами.
Чому заставне право не зникне саме собою
Заставне право припиняється з підстав, перелічених у законі, тобто насамперед унаслідок припинення забезпеченої вимоги, відмови від заставного права, спливу строку, на який його було встановлено, або внаслідок його реалізації (§ 151md ч. 1). Угоди співвласників серед цих підстав немає.
Крім того, навіть після припинення виключення запису з кадастру здійснюється на підставі заяви, а заставодавець повинен додати до неї документ, виданий заставним кредитором (§ 151md ч. 2 і 3); ми докладно розглянули це в матеріалі кредитор припинив існування, а заставне право досі зазначене у витягу з реєстру нерухомості.
Як це вирішується на практиці
Погасити кредит із компенсаційної виплати. Той, кому має перейти річ, як правило, виплачує компенсацію іншим, а частина цієї виплати спрямовується безпосередньо банку. Важливими є послідовність кроків і проведення платежів через депозитне зберігання; інакше може статися, що один зі співвласників уже не буде власником, але все ще залишатиметься боржником.
Перевести борг за згодою банку. Банк окремо оцінює нового боржника, і його згода не є автоматичною. Без неї врегулювання неможливо належно завершити, навіть якщо кадастр зареєстрував би угоду.
Рефінансувати. Новий кредит оформлюється на одного зі співвласників, із нього погашається первісний кредит і виплачується компенсація іншим. У такому разі також вирішується питання черговості заставних прав, оскільки новий банк хоче мати першу чергу.
Для всіх трьох способів діє правило: з кредитором потрібно домовлятися до підписання угоди. Угода про врегулювання щодо нерухомості має бути укладена в письмовій формі (§ 141 ч. 1), а її подальша зміна після подання заяви про внесення запису можлива лише шляхом укладення додаткової угоди (§ 42 ч. 4 Закону про кадастр).
Коли рішення ухвалює суд
Під час врегулювання суд бере обтяження до уваги, оскільки на нього поширюється те саме правило. При поділі речі в натурі він, крім того, може встановити речовий сервітут щодо новоствореної нерухомості на користь власника іншої новоствореної нерухомості (§ 142 ч. 3), вирішивши таким чином питання доступу та інженерних мереж.
Обтяження також впливає на вартість, яка визначається у провадженні. Якщо річ має перейти одному зі співвласників за належну компенсацію (§ 142 ч. 1), має значення, чи він отримує її без обтяжень, чи обтяженою. Саме тут варто заздалегідь підготувати експертний висновок і правову позицію, а не імпровізувати під час судового засідання.
На що ще звернути увагу
- Заставні права, встановлені у виконавчому провадженні, та податкові заставні права. До них застосовується те саме, що й до банківських; крім того, вони часто свідчать про те, що інший співвласник має проблеми, які можуть проявитися й в інший спосіб.
- Оренда. Орендні відносини щодо речі не припиняються внаслідок врегулювання, і новий одноосібний власник перебирає їх на себе.
- Речові сервітути на користь третіх осіб, наприклад право довічного проживання, залишаються чинними.
- Черговість записів. Якщо між підписанням угоди та поданням заяви до кадастру надійде інший документ, його буде зареєстровано відповідно до черговості надходження (§ 41 ч. 2).
Як ми ведемо справу
Перед підготовкою угоди ми перевіримо обтяження та примітки й повідомимо, які з них залишаться чинними навіть після врегулювання; це є частиною правової перевірки нерухомості. Саме врегулювання спільної часткової власності ми організуємо так, щоб платежі, згода банку та внесення запису відбувалися у належній послідовності. Якщо змінюється заставний кредитор або черговість заставних прав, ми також підготуємо договір застави та пов’язані з ним заяви.
Якщо нерухомість обтяжена кредитом, зверніться до нас до підписання угоди. Для її зміни потрібна згода учасників додаткової угоди. Банк не обов’язково є стороною кожної угоди про врегулювання; його окрему згоду потрібно отримати насамперед у разі зміни боржника, забезпечення або умов кредиту.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
