Юридична консультація · 11
Власність, земельні ділянки та оренда — запитання та відповіді.
33 запитань із відповідями щодо питання, яким ми займаємося. Знайдіть пов’язані послуги в каталозі: Власність, земельні ділянки та оренда.
Шукати запитання в цій галузі
Запитання про Власність, земельні ділянки та оренда
- Чи достатньо авторизації договору про сервітут адвокатом, чи потрібен офіційно засвідчений підпис? Для окремого договору про сервітут цього недостатньо. Авторизація адвокатом замінює засвідчення підпису лише в договорі про відчуження нерухомості. Тому при встановленні сервітуту підпис зобов’язаної особи має бути офіційно засвідчений, якщо учасником не є, наприклад, муніципалітет або державний орган, а кадастровий орган перевірить договір у повному обсязі протягом 30 днів. Якщо сервітут є частиною договору про відчуження, наприклад при даруванні з довічним користуванням, ÚGKK у давнішому роз’ясненні від 2009 року не вимагало засвідчення.
- Чи достатньо письмової відмови кредитора від заставного права, щоб вилучити його з кадастру? Так, якщо йдеться про односторонню письмову заяву кредитора про відмову від заставного права. Цим заставне право припиняється, і, за тлумаченням ÚGKK, кадастр реєструє його вилучення шляхом облікового запису (záznam). Якщо натомість сторони укладають угоду про припинення заставного права, це договір, і вилучення реєструють шляхом внесення до кадастру з правоприпинювальним ефектом (vklad). Відмова від заставного права не припиняє боргу — припиняється лише його забезпечення.
- Ми продаємо нерухомість із розстроченням платежу. Чи можемо встановити на неї заставне право на свою користь? Так, але заставодавцем має бути покупець, а не продавець. Заставне право можна встановити й щодо нерухомості, яку заставодавець набуде лише в майбутньому; воно виникне в момент, коли покупець стане власником. ÚGKK підтверджує, що кадастр може дозволити обидва внесення прав, якщо договір купівлі-продажу й договір застави викладено в одному документі, а одна заява містить прохання про внесення права власності та заставного права. За позицією ÚGKK, договір, за яким продавець сам передає власну нерухомість у заставу на свою користь, зареєструвати неможливо.
- Як ми можемо викупити належний сусідові сервітут проходу через нашу ділянку? Договором про припинення сервітуту, який ви укладете із сусідом як носієм цього права та в якому погодите також компенсацію. Сервітут припиниться лише після реєстрації цього договору в кадастрі. Самого підписання або сплати компенсації недостатньо. Якщо припинення стосується всієї зареєстрованої траси, за позицією ÚGKK, новий геометричний план не потрібен. У разі припинення лише щодо частини траси він потрібен. За тлумаченням ÚGKK, викуп за заздалегідь визначену суму можна погодити вже в договорі про встановлення сервітуту.
- Оренда нашої земельної ділянки закінчилася, але досі зазначена в реєстраційному листі власності. Як вилучити цей запис? Подайте заяву про вилучення запису, додавши документ, що підтверджує припинення оренди, наприклад угоду з орендарем або його письмове підтвердження. За позицією ÚGKK, кадастр сам не вилучає запис про оренду, внесений на підставі договору, лише тому, що закінчився погоджений строк. Перед поданням перевірте, чи оренда не поновилася за законом або не стала орендою на невизначений строк. Якщо орендар відмовляється сприяти, питання вирішує суд.
- Будинок мав увійти до складу спадщини, але в кадастрі зареєстрований на іншу особу. Як включити його до спадщини? Спочатку слід подати позов про встановлення того, що нерухомість на день смерті належала спадкодавцю або що вона входить до складу спадщини. Сторонами спору мають бути всі спадкоємці — як позивачі або відповідачі — та зареєстрований власник. Якщо рішення є обов’язковим для зареєстрованого власника, за роз’ясненням ÚGKK кадастровий орган внесе спадкодавця як власника шляхом облікового запису (záznam). Потім суд через нотаріуса розгляне питання цієї нерухомості у спадковому провадженні. Якщо воно вже завершилося, це питання розглянуть у додатковому провадженні.
- Чи може іноземець із країни поза ЄС придбати у Словаччині сільськогосподарську земельну ділянку? Він не може ані придбати її, ані отримати в дар, якщо походить із держави, яка не дозволяє словакам набувати сільськогосподарську землю, і на нього не поширюється виняток. Заборона не діє щодо держав ЄС, ЄЕП, Швейцарії та держав, для яких це випливає з міжнародного договору, їхніх громадян, а також осіб із місцем проживання або місцезнаходженням у цих державах. У 2024 році ÚGKK дійшло висновку, що взаємність відсутня зі Сполученим Королівством, Росією та Україною. Заборона не стосується спадкування та ділянок, які закон не вважає сільськогосподарськими, наприклад саду або ділянки в межах забудованої території населеного пункту.
- Наш будинок або гараж стоїть на земельній ділянці Словацького земельного фонду. Чи можна її викупити? Як правило, так. Однак закон лише дозволяє продаж і не надає вам права його вимагати. Словацький земельний фонд може продати як державну земельну ділянку, так і ділянку невстановленого власника, якщо це врегульовує право власності на землю, забудовану будівлею іншого власника, та на прилеглу площу, яка утворює з нею єдине функціональне ціле; для ділянки невстановленого власника додатковою умовою є тривале користування цією прилеглою площею власником будівлі. Продаж здійснюється щонайменше за ціною, визначеною відповідно до нормативного акта про ціноутворення, а передачу розглядає рада фонду. Перший крок — перевірити в листі власності, кому належить ділянка та чи зареєстрована будівля на вас.
- Частина нашого будинку або паркан стоїть на ділянці сусіда. Чи може сусід вимагати, щоб ми їх знесли? Так, сусід може просити суд зобов’язати вас власним коштом знести споруду, яка заходить на його ділянку. Суд зобов’яже знести її лише тоді, коли це доцільно. Інакше він може передати споруду сусідові за компенсацію, якщо той погодиться, або врегулювати відносини іншим способом, зокрема встановивши сервітут за компенсацію. За попереднє користування своєю ділянкою сусід також може вимагати грошового відшкодування.
- Орендар після виїзду залишив пошкоджену квартиру. Протягом якого строку я можу вимагати відшкодування шкоди? Вимогу про відшкодування за пошкодження або надмірне зношення квартири ви повинні заявити в суді протягом 6 місяців від повернення квартири, інакше право на відшкодування припиниться. Строк обчислюється від передачі квартири, а не від виявлення шкоди, і вимоги чи переговори з орендарем його не зупиняють. Суд враховує сплив цього строку навіть без заперечення орендаря. Звичайне зношення, що відповідає погодженому користуванню, орендар не відшкодовує.
- Орендар місяцями не платить і не хоче виїжджати. Чи можу я замінити замки або відключити комунальні послуги? Ні. Поки оренда триває, ви не маєте права перешкоджати орендареві користуватися квартирою або позбавляти його комунальних послуг — ані у Словаччині, ані в Чехії. Заміна замків може містити ознаки кримінального правопорушення, а орендар може вимагати повернення до квартири та відшкодування шкоди. Водночас несплата є підставою для розірвання оренди шляхом повідомлення, а стягнення заборгованості з орендної плати та звільнення квартири можна домогтися через суд.
- Я хочу здавати квартиру через Airbnb. Чи можуть інші власники в будинку заборонити мені це? За нашим тлумаченням, інші власники не можуть голосуванням на зборах заборонити вам короткострокове розміщення гостей у вашій квартирі. Словацький закон про власність на квартири прямо не надає їм повноважень ухвалювати таке рішення, а Верховний суд Чехії дійшов висновку, що об’єднання власників не може статутом обмежувати власників у користуванні квартирою. Однак за поведінку гостей відповідаєте ви, а в разі систематичних порушень спокою сусіди можуть захищатися в суді. Короткострокове розміщення зазвичай не є наймом і пов’язане з іншими обов’язками, у Словаччині, наприклад, зі сплатою місцевого податку за розміщення, якщо його запровадила громада.
- Ми вклали значну суму в орендоване комерційне приміщення. Чи отримаємо щось назад після припинення оренди? Отримати щось назад можна лише тоді, коли орендодавець погодив зміни. Якщо він зобов’язався відшкодувати витрати на них, зазвичай після припинення оренди ви можете вимагати їх відшкодування за вирахуванням зменшення вартості змін унаслідок користування. Якщо він лише погодив зміни, вам належить грошовий еквівалент збільшення вартості приміщення. Зміни, зроблені без згоди, після припинення оренди потрібно усунути власним коштом. Вимога пред’являється до того, хто є орендодавцем у день припинення оренди, і на неї поширюється позовна давність.
- У нас відчужують частину земельної ділянки для будівництва дороги. Що буде з компенсацією та обтяженнями? У день набрання рішенням законної сили право власності переходить до набувача відчужуваного майна, а водночас припиняються заставні права, виконавчі та податкові застави, сервітути, крім установлених законом, переважне право купівлі з речово-правовою дією та оренда земельної ділянки. Кадастр виключить ці права із записів. Якщо ви не погоджуєтеся з розміром компенсації, позов необхідно подати протягом 30 днів із дня набрання рішенням законної сили; поновлення цього строку не допускається.
- Наша компанія купує сільськогосподарську земельну ділянку. Які обмеження діють сьогодні? Обмеження, які більшість людей пов’язує з цією темою, а саме обов’язкове оприлюднення пропозиції, трирічний досвід сільськогосподарської діяльності в громаді та переважне право місцевого зацікавленого покупця, сьогодні не діють. Конституційний суд рішенням PL. ÚS 20/2014 від 14 листопада 2018 року визнав їх такими, що не відповідають Конституції, і закон їх більше не містить. Однак це не означає, що передача права не має перешкод: залишаються переважні права купівлі, спеціальний режим спільної нерухомості та питання, чи є відповідна ділянка сільськогосподарською земельною ділянкою в розумінні закону.
- Ми продаємо частку в урбаріаті. Чи повинні ми спочатку запропонувати її іншим співвласникам? У разі відчуження третій особі — так. Закон про земельні товариства зобов’язує власника частки запропонувати її іншим власникам часток у спільній нерухомості, причому пропозицію можна зробити через правління. Лише якщо вони не виявлять інтересу до частки, її можна відчужити третій особі. У відносинах між співвласниками загальне переважне право купівлі не застосовується. Відчуження частки лише в окремих земельних ділянках, що входять до складу спільної нерухомості, повністю заборонене.
- Інвестор хоче придбати в урбаріату земельні ділянки під будівництво. Як це має відбуватися? На підставі рішення зборів, а не через окремих співвласників. Новостворену ділянку можна відокремити від земель, що належать до спільної нерухомості, лише на підставі рішення співвласників, ухваленого на зборах, а відокремлена частина перестає бути спільною нерухомістю лише в день внесення запису до кадастру. Закон забороняє передачу частки лише в деяких земельних ділянках спільної нерухомості, тому обхід зборів шляхом безпосереднього звернення до співвласників не приведе до дійсного кадастрового запису.
- Ми встановлюємо сервітут для інженерних мереж. Як слід визначити його межі? Обсяг кожного права має бути визначеним. Якщо сервітут обтяжує лише частину земельної ділянки, її потрібно визначити геометричним планом. Розміщення мережі може обмежуватися визначеною смугою, тоді як право доступу для технічного обслуговування може охоплювати всю однозначно позначену парцелу. Така відмінність сама собою не є помилкою: договір має чітко розмежовувати окремі права та визначати їх територіальний і предметний обсяг.
- Ми ділимо земельну ділянку за геометричним планом. Чи потрібна згода всіх співвласників? Це залежить від мети геометричного плану. Сам план є технічною основою, а його внесення до реєстру не змінює прав. Однак якщо за ним утворюється нова земельна ділянка з частин, пов’язаних із різними правовими відносинами, його можна зареєструвати лише разом із реєстрацією прав власності на всі частини. У такому разі необхідний правочин, а за правочинами, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно й солідарно.
- Співвласник не погоджується на продаж. Чи можна припинити право спільної власності навіть проти його волі? Так. Якщо домовленості не досягнуто, суд за заявою будь-якого зі співвласників припинить право спільної власності та здійснить врегулювання. Суд діє в такій послідовності: спочатку перевіряє, чи можливий належний поділ речі; якщо ні — передає річ за справедливу компенсацію одному або кільком співвласникам; якщо жоден із них не бажає отримати річ — призначає її продаж і розподіляє виторг відповідно до часток. Домовленість про припинення та врегулювання спільної власності щодо нерухомості має бути укладена в письмовій формі.
- Частка обтяжена іпотекою. Чи взагалі можна припинити та врегулювати спільну часткову власність? Так, але обтяження внаслідок цього не усуваються. Закон прямо встановлює, що припинення та врегулювання спільної часткової власності не може завдавати шкоди особам, яким належать права, що обтяжують нерухомість. Тому заставне право банку внаслідок врегулювання не припиниться й надалі обтяжуватиме те, що було предметом застави. Це питання потрібно вирішувати окремо з кредитором, як правило, ще до підписання угоди.
- Ми володіємо будинком порівну. Чи можна поділити його на дві окремі квартири? Так, якщо це дозволяє будівельно-технічне планування будинку. Замість ідеальних часток у всьому будинку виникнуть окремі квартири, з якими пов’язана частка у спільній власності на спільні частини, обладнання та земельну ділянку. Договір повинен відповідати вимогам закону про власність на квартири, а право власності набувається лише після внесення запису до кадастру. Крім того, для будинку, що має не більше трьох квартир, не виникає обов’язку забезпечувати управління будинком.
- Ми встановлюємо сервітут на земельну ділянку, яка має кількох співвласників. Хто повинен це підписати? Усі співвласники. Сервітут за договором установлює власник нерухомості, а з правочинів, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно і солідарно. Рішення більшості, якого достатньо для управління спільним майном, у цьому разі недостатньо. Додатком до заяви про внесення запису може бути лише один договір, тому поділ на кілька договорів за окремими співвласниками ускладнить провадження.
- На одну й ту саму земельну ділянку існують два листи власності (list vlastníctva) з різними власниками. Як це вирішити? Це залежить від характеру дублювання. Якщо записи лише технічно продубльовані й в обох листах власності зазначені ті самі власники, кадастр узгодить їх у провадженні щодо виправлення помилки на підставі протоколу. Якщо на земельну ділянку претендують різні особи, дублювання усувається угодою всіх заінтересованих осіб із внесенням запису до кадастру або позовом про визнання права власності. Кадастр сам ніколи не визначає, який із листів власності є правильним.
- У витягу з реєстру нерухомості зазначене старе речове обтяження у вигляді довічного користування. Як його видалити? Це залежить від того, чи обтяження ще існує юридично. Довічне користування є правом, пов’язаним з особою, і припиняється не пізніше смерті правомочної особи — після цього достатньо подати заяву про внесення реєстраційної відмітки, додавши свідоцтво про смерть. Поки правомочна особа жива, обтяження існує навіть без фактичного користування, а видалити його зазвичай можна лише договором про припинення речового обтяження, який вноситься до кадастру шляхом реєстрації права.
- Земельна ділянка не має витягу з реєстру нерухомості. Хто є її власником і як я можу її набути? Навіть земельна ділянка без витягу з реєстру нерухомості має власника. Незареєстровані ділянки, що становили публічне майно, у межах забудованої території громади перейшли у власність громади, а поза нею залишилися у власності держави, від імені якої ними розпоряджається Словацький земельний фонд; ділянками невстановлених власників фонд лише управляє. Набути або юридично впорядкувати їх можна шляхом купівлі у громади чи держави, доведення права власності в суді або підтвердження набувальної давності.
- Ми хочемо розділити земельну ділянку між дітьми. Коли кадастр не дозволить поділ через заборону подрібнення? Кадастр відхилить заяву про внесення запису, якщо внаслідок поділу за межами забудованої території громади виникла б сільськогосподарська земельна ділянка площею менш як 3 000 м² або лісова земельна ділянка площею менш як 5 000 м². За частини, площа яких перевищує ці мінімальні межі, але не досягає 20 000 м², сплачується державний збір. Тому поділ між дітьми залежить від правильного визначення частин, застосування передбачених законом винятків або від того, що ділянку отримає одна дитина, яка виплатить компенсацію іншим.
- Нашу землю обробляє кооператив без договору. Як повернути земельну ділянку у власне користування? Якщо земля використовується без договору, вручіть кооперативу письмову вимогу про повернення земельної ділянки; він повинен повернути її протягом 30 днів після збирання врожаю, а якщо врожай не було закладено — до кінця року. Якщо ділянка недоступна або її неможливо раціонально використовувати, що типово для часток посеред оброблюваного поля, вимагайте виділення земельної ділянки в суборенду відповідно до § 12a — а якщо кооператив не укладе договір протягом 60 днів, рішення про виникнення суборендних відносин ухвалить окружне управління. Остерігайтеся бездіяльності: мовчання власника може спричинити виникнення як оренди, так і права користування.
- Яка орендна плата належить нам за сільськогосподарську землю та яким є звичайний розмір орендної плати? При оренді сільськогосподарської землі підприємством законодавчий мінімум орендної плати становить 3 % від офіційно визначеної вартості землі. Реальну ціну в конкретній місцевості відображає звичайний розмір орендної плати — середнє значення фактично погодженої орендної плати, яке окружні управління щороку станом на 30 червня оприлюднюють для кожної кадастрової території в євро за гектар. Цей офіційний показник є опорою як під час переговорів щодо нового договору, так і при обчисленні безпідставного збагачення, якщо хтось користується землею без договору.
- Орендар продовжує користуватися приміщенням після завершення оренди. Чому слід поспішити з позовом про звільнення? За загальної оренди відповідно до § 676 ч. 2 договір може поновитися внаслідок подальшого користування майном, якщо орендодавець протягом 30 днів не подасть вимогу про повернення майна або звільнення нерухомості. Самих письмових вимог недостатньо, однак сторони можуть виключити таке поновлення в договорі. До оренди житла це правило за законом не застосовується; за висновком Верховного суду Словацької Республіки, воно також не застосовується до оренди нежитлового приміщення на визначений строк відповідно до Закону № 116/1990 Zb. Тому насамперед вирішальними є вид оренди та зміст договору.
- Ми здаємо в оренду сімейний будинок. Чи діють такі самі правила розірвання, як у разі оренди квартири? Ні. Захищений режим із визначеними законом підставами розірвання, житловою компенсацією та позовом про недійсність повідомлення про розірвання стосується оренди квартири. Якщо предметом оренди є сімейний будинок як єдине ціле, застосовується загальне регулювання оренди — повідомлення про розірвання не потребує передбаченої законом підстави, у разі безстрокової оренди діє тримісячний строк попередження, а право на житлову компенсацію не виникає. Однак слід пам’ятати про поновлення оренди: якщо орендар продовжує користуватися будинком після закінчення оренди, а орендодавець протягом 30 днів не подасть позов про звільнення нерухомості, оренда поновиться. Тому першим кроком у кожному спорі є точне встановлення того, що саме було передано в оренду.
- Що таке короткострокова оренда квартири й чому вона вигідніша для орендодавця? Короткострокова оренда квартири за законом № 98/2014 Z. z. — це оренда на визначений строк не більше двох років, яку можна двічі продовжити, загалом максимум до шести років. Вона надає орендодавцеві те, чого не дає захищена оренда за Цивільним кодексом Словаччини: також погоджені підстави для розірвання, строк попередження вже від п’ятнадцяти днів, відсутність обов’язку надати компенсаційне житло та коротший строк для подання позову про недійсність припинення без відстрочення його наслідків. Умовою є письмовий договір з усіма обов’язковими реквізитами; без підтвердженої реєстрації орендодавця в податковому органі ключові переваги втрачаються.
- Ми встановлюємо речовий сервітут. Коли його встановлювати «на користь особи», а коли — «на користь земельної ділянки»? Залежно від того, кому має слугувати право. Доступ, проїзд або інженерні мережі мають слугувати кожному, хто володітиме земельною ділянкою, — тому їх установлюють на користь нерухомості (in rem), і вони переходять до наступних набувачів. Право довічного проживання має слугувати конкретній людині — його встановлюють на її користь (in personam), і воно припиняється не пізніше її смерті. Обидва типи виникають лише після внесення запису до кадастру, а виправити помилковий вибір згодом складно.
Не знайшли свого запитання? Запитайте нас — ми відповімо електронною поштою. Відповіді в цій консультації мають загальний інформаційний характер і не є юридичними послугами.
Інші теми консультації
- Заснування компанії в Чехії та Словаччині 42
- Компанія та учасники 60
- Цінні папери та акціонери 19
- Фінансування компанії 34
- Продаж компанії та M&A 13
- Комерційні договори 35
- IT, програмне забезпечення та електронна комерція 44
- Трудове право та HR 42
- Комплаєнс, реєстри та ліцензії 40
- Передача нерухомості 73
- Будівництво та девелопмент 30
- Стягнення заборгованості 50
- Судові спори та відшкодування шкоди 15
Потрібна допомога в цій галузі?
Опишіть свою ситуацію. Зазвичай ми відповідаємо протягом 24 годин.
Відповідь у розділі запитань і відповідей пояснює правило, а консультація стосується вашої ситуації. Щодо кожної теми ми можемо пояснити, що й до якого строку потрібно зробити.