Юридична консультація · 11
Власність, земельні ділянки та оренда — запитання та відповіді.
20 запитань із відповідями щодо питання, яким ми займаємося щодня. Знайдіть пов’язані послуги в каталозі: Власність, земельні ділянки та оренда.
Шукати запитання в цій галузі
Запитання про Власність, земельні ділянки та оренда
- У нас відчужують частину земельної ділянки для будівництва дороги. Що буде з компенсацією та обтяженнями? У день набрання рішенням законної сили право власності переходить до набувача відчужуваного майна, а водночас припиняються заставні права, виконавчі та податкові застави, сервітути, крім установлених законом, переважне право купівлі з речово-правовою дією та оренда земельної ділянки. Кадастр виключить ці права із записів. Якщо ви не погоджуєтеся з розміром компенсації, позов необхідно подати протягом 30 днів із дня набрання рішенням законної сили; поновлення цього строку не допускається.
- Наша компанія купує сільськогосподарську земельну ділянку. Які обмеження діють сьогодні? Обмеження, які більшість людей пов’язує з цією темою, а саме обов’язкове оприлюднення пропозиції, трирічний досвід сільськогосподарської діяльності в громаді та переважне право місцевого зацікавленого покупця, сьогодні не діють. Конституційний суд рішенням PL. ÚS 20/2014 від 14 листопада 2018 року визнав їх такими, що не відповідають Конституції, і закон їх більше не містить. Однак це не означає, що передача права не має перешкод: залишаються переважні права купівлі, спеціальний режим спільної нерухомості та питання, чи є відповідна ділянка сільськогосподарською земельною ділянкою в розумінні закону.
- Ми продаємо частку в урбаріаті. Чи повинні ми спочатку запропонувати її іншим співвласникам? У разі відчуження третій особі — так. Закон про земельні товариства зобов’язує власника частки запропонувати її іншим власникам часток у спільній нерухомості, причому пропозицію можна зробити через правління. Лише якщо вони не виявлять інтересу до частки, її можна відчужити третій особі. У відносинах між співвласниками загальне переважне право купівлі не застосовується. Відчуження частки лише в окремих земельних ділянках, що входять до складу спільної нерухомості, повністю заборонене.
- Інвестор хоче придбати в урбаріату земельні ділянки під будівництво. Як це має відбуватися? На підставі рішення зборів, а не через окремих співвласників. Новостворену ділянку можна відокремити від земель, що належать до спільної нерухомості, лише на підставі рішення співвласників, ухваленого на зборах, а відокремлена частина перестає бути спільною нерухомістю лише в день внесення запису до кадастру. Закон забороняє передачу частки лише в деяких земельних ділянках спільної нерухомості, тому обхід зборів шляхом безпосереднього звернення до співвласників не приведе до дійсного кадастрового запису.
- Ми встановлюємо сервітут для інженерних мереж. Як слід визначити його межі? Обсяг кожного права має бути визначеним. Якщо сервітут обтяжує лише частину земельної ділянки, її потрібно визначити геометричним планом. Розміщення мережі може обмежуватися визначеною смугою, тоді як право доступу для технічного обслуговування може охоплювати всю однозначно позначену парцелу. Така відмінність сама собою не є помилкою: договір має чітко розмежовувати окремі права та визначати їх територіальний і предметний обсяг.
- Ми ділимо земельну ділянку за геометричним планом. Чи потрібна згода всіх співвласників? Це залежить від мети геометричного плану. Сам план є технічною основою, а його внесення до реєстру не змінює прав. Однак якщо за ним утворюється нова земельна ділянка з частин, пов’язаних із різними правовими відносинами, його можна зареєструвати лише разом із реєстрацією прав власності на всі частини. У такому разі необхідний правочин, а за правочинами, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно й солідарно.
- Співвласник не погоджується на продаж. Чи можна припинити право спільної власності навіть проти його волі? Так. Якщо домовленості не досягнуто, суд за заявою будь-якого зі співвласників припинить право спільної власності та здійснить врегулювання. Суд діє в такій послідовності: спочатку перевіряє, чи можливий належний поділ речі; якщо ні — передає річ за справедливу компенсацію одному або кільком співвласникам; якщо жоден із них не бажає отримати річ — призначає її продаж і розподіляє виторг відповідно до часток. Домовленість про припинення та врегулювання спільної власності щодо нерухомості має бути укладена в письмовій формі.
- Частка обтяжена іпотекою. Чи взагалі можна припинити та врегулювати спільну часткову власність? Так, але обтяження внаслідок цього не усуваються. Закон прямо встановлює, що припинення та врегулювання спільної часткової власності не може завдавати шкоди особам, яким належать права, що обтяжують нерухомість. Тому заставне право банку внаслідок врегулювання не припиниться й надалі обтяжуватиме те, що було предметом застави. Це питання потрібно вирішувати окремо з кредитором, як правило, ще до підписання угоди.
- Ми володіємо будинком порівну. Чи можна поділити його на дві окремі квартири? Так, якщо це дозволяє будівельно-технічне планування будинку. Замість ідеальних часток у всьому будинку виникнуть окремі квартири, з якими пов’язана частка у спільній власності на спільні частини, обладнання та земельну ділянку. Договір повинен відповідати вимогам закону про власність на квартири, а право власності набувається лише після внесення запису до кадастру. Крім того, для будинку, що має не більше трьох квартир, не виникає обов’язку забезпечувати управління будинком.
- Ми встановлюємо сервітут на земельну ділянку, яка має кількох співвласників. Хто повинен це підписати? Усі співвласники. Сервітут за договором установлює власник нерухомості, а з правочинів, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно і солідарно. Рішення більшості, якого достатньо для управління спільним майном, у цьому разі недостатньо. Додатком до заяви про внесення запису може бути лише один договір, тому поділ на кілька договорів за окремими співвласниками ускладнить провадження.
- На одну й ту саму земельну ділянку існують два листи власності (list vlastníctva) з різними власниками. Як це вирішити? Це залежить від характеру дублювання. Якщо записи лише технічно продубльовані й в обох листах власності зазначені ті самі власники, кадастр узгодить їх у провадженні щодо виправлення помилки на підставі протоколу. Якщо на земельну ділянку претендують різні особи, дублювання усувається угодою всіх заінтересованих осіб із внесенням запису до кадастру або позовом про визнання права власності. Кадастр сам ніколи не визначає, який із листів власності є правильним.
- У витягу з реєстру нерухомості зазначене старе речове обтяження у вигляді довічного користування. Як його видалити? Це залежить від того, чи обтяження ще існує юридично. Довічне користування є правом, пов’язаним з особою, і припиняється не пізніше смерті правомочної особи — після цього достатньо подати заяву про внесення реєстраційної відмітки, додавши свідоцтво про смерть. Поки правомочна особа жива, обтяження існує навіть без фактичного користування, а видалити його зазвичай можна лише договором про припинення речового обтяження, який вноситься до кадастру шляхом реєстрації права.
- Земельна ділянка не має витягу з реєстру нерухомості. Хто є її власником і як я можу її набути? Навіть земельна ділянка без витягу з реєстру нерухомості має власника. Незареєстровані ділянки, що становили публічне майно, у межах забудованої території громади перейшли у власність громади, а поза нею залишилися у власності держави, від імені якої ними розпоряджається Словацький земельний фонд; ділянками невстановлених власників фонд лише управляє. Набути або юридично впорядкувати їх можна шляхом купівлі у громади чи держави, доведення права власності в суді або підтвердження набувальної давності.
- Ми хочемо розділити земельну ділянку між дітьми. Коли кадастр не дозволить поділ через заборону подрібнення? Кадастр відхилить заяву про внесення запису, якщо внаслідок поділу за межами забудованої території громади виникла б сільськогосподарська земельна ділянка площею менш як 3 000 м² або лісова земельна ділянка площею менш як 5 000 м². За частини, площа яких перевищує ці мінімальні межі, але не досягає 20 000 м², сплачується державний збір. Тому поділ між дітьми залежить від правильного визначення частин, застосування передбачених законом винятків або від того, що ділянку отримає одна дитина, яка виплатить компенсацію іншим.
- Нашу землю обробляє кооператив без договору. Як повернути земельну ділянку у власне користування? Якщо земля використовується без договору, вручіть кооперативу письмову вимогу про повернення земельної ділянки; він повинен повернути її протягом 30 днів після збирання врожаю, а якщо врожай не було закладено — до кінця року. Якщо ділянка недоступна або її неможливо раціонально використовувати, що типово для часток посеред оброблюваного поля, вимагайте виділення земельної ділянки в суборенду відповідно до § 12a — а якщо кооператив не укладе договір протягом 60 днів, рішення про виникнення суборендних відносин ухвалить окружне управління. Остерігайтеся бездіяльності: мовчання власника може спричинити виникнення як оренди, так і права користування.
- Яка орендна плата належить нам за сільськогосподарську землю та яким є звичайний розмір орендної плати? При оренді сільськогосподарської землі підприємством законодавчий мінімум орендної плати становить 3 % від офіційно визначеної вартості землі. Реальну ціну в конкретній місцевості відображає звичайний розмір орендної плати — середнє значення фактично погодженої орендної плати, яке окружні управління щороку станом на 30 червня оприлюднюють для кожної кадастрової території в євро за гектар. Цей офіційний показник є опорою як під час переговорів щодо нового договору, так і при обчисленні безпідставного збагачення, якщо хтось користується землею без договору.
- Орендар продовжує користуватися приміщенням після завершення оренди. Чому слід поспішити з позовом про звільнення? За загальної оренди відповідно до § 676 ч. 2 договір може поновитися внаслідок подальшого користування майном, якщо орендодавець протягом 30 днів не подасть вимогу про повернення майна або звільнення нерухомості. Самих письмових вимог недостатньо, однак сторони можуть виключити таке поновлення в договорі. До оренди житла це правило за законом не застосовується; за висновком Верховного суду Словацької Республіки, воно також не застосовується до оренди нежитлового приміщення на визначений строк відповідно до Закону № 116/1990 Zb. Тому насамперед вирішальними є вид оренди та зміст договору.
- Ми здаємо в оренду сімейний будинок. Чи діють такі самі правила розірвання, як у разі оренди квартири? Ні. Захищений режим із визначеними законом підставами розірвання, житловою компенсацією та позовом про недійсність повідомлення про розірвання стосується оренди квартири. Якщо предметом оренди є сімейний будинок як єдине ціле, застосовується загальне регулювання оренди — повідомлення про розірвання не потребує передбаченої законом підстави, у разі безстрокової оренди діє тримісячний строк попередження, а право на житлову компенсацію не виникає. Однак слід пам’ятати про поновлення оренди: якщо орендар продовжує користуватися будинком після закінчення оренди, а орендодавець протягом 30 днів не подасть позов про звільнення нерухомості, оренда поновиться. Тому першим кроком у кожному спорі є точне встановлення того, що саме було передано в оренду.
- Що таке короткострокова оренда квартири й чому вона вигідніша для орендодавця? Короткострокова оренда квартири за законом № 98/2014 Z. z. — це оренда на визначений строк не більше двох років, яку можна двічі продовжити, загалом максимум до шести років. Вона надає орендодавцеві те, чого не дає захищена оренда за Цивільним кодексом Словаччини: також погоджені підстави для розірвання, строк попередження вже від п’ятнадцяти днів, відсутність обов’язку надати компенсаційне житло та коротший строк для подання позову про недійсність припинення без відстрочення його наслідків. Умовою є письмовий договір з усіма обов’язковими реквізитами; без підтвердженої реєстрації орендодавця в податковому органі ключові переваги втрачаються.
- Ми встановлюємо речовий сервітут. Коли його встановлювати «на користь особи», а коли — «на користь земельної ділянки»? Залежно від того, кому має слугувати право. Доступ, проїзд або інженерні мережі мають слугувати кожному, хто володітиме земельною ділянкою, — тому їх установлюють на користь нерухомості (in rem), і вони переходять до наступних набувачів. Право довічного проживання має слугувати конкретній людині — його встановлюють на її користь (in personam), і воно припиняється не пізніше її смерті. Обидва типи виникають лише після внесення запису до кадастру, а виправити помилковий вибір згодом складно.
Не знайшли свого запитання? Запитайте нас — ми відповімо електронною поштою. Відповіді в цій консультації мають загальний інформаційний характер і не є юридичними послугами.
Інші теми консультації
- Заснування компанії в Чехії та Словаччині 6
- Компанія та учасники 44
- Цінні папери та акціонери 8
- Фінансування компанії 22
- Продаж компанії та M&A 7
- Комерційні договори 18
- IT, програмне забезпечення та електронна комерція 22
- Трудове право та HR 13
- Комплаєнс, реєстри та ліцензії 16
- Передача нерухомості 42
- Будівництво та девелопмент 17
- Стягнення заборгованості 23
- Судові спори та відшкодування шкоди 9
Потрібна допомога в цій галузі?
Опишіть свою ситуацію. Ми відповімо протягом 24 годин.
Відповідь у розділі запитань і відповідей пояснює правило, а консультація стосується вашої ситуації. Щодо кожної теми ми можемо пояснити, що й до якого строку потрібно зробити.