На підставі рішення зборів, а не через окремих співвласників. Новостворену ділянку можна відокремити від земель, що належать до спільної нерухомості, лише на підставі рішення співвласників, ухваленого на зборах, а відокремлена частина перестає бути спільною нерухомістю лише в день внесення запису до кадастру. Закон забороняє передачу частки лише в деяких земельних ділянках спільної нерухомості, тому обхід зборів шляхом безпосереднього звернення до співвласників не приведе до дійсного кадастрового запису.
Така ситуація повторюється під час будівництва автомагістралей, фотоелектричних установок, водогонів, а також у звичайному будівництві. Інвестору потрібна смуга земельних ділянок, що належать до спільної нерухомості, а скликання зборів здається йому зволіканням. Тому він пропонує викуп безпосередньо окремим співвласникам. Оформлена таким чином угода зупиниться на етапі кадастрового провадження.
Відокремлення можуть схвалити лише збори
Процедуру в законі викладено однозначно:
Від земельної ділянки або земельних ділянок, що належать до спільної нерухомості, на підставі рішення співвласників спільної нерухомості, ухваленого на зборах, можна відокремити новостворену земельну ділянку (далі — «відокремлена частина спільної нерухомості»). Відокремлена частина спільної нерухомості перестає бути спільною нерухомістю в день внесення запису до кадастру нерухомості.
Із цього випливають два практичні висновки. Рішення зборів є умовою, а не формальністю, і до внесення запису до кадастру відокремлена земельна ділянка все ще залишається спільною нерухомістю з усіма відповідними обмеженнями. Якщо її власники не вирішать інакше, відокремлена частина стає нерухомістю, що перебуває у спільному господарюванні.
Водночас закон розмежовує відокремлення та виникнення нової земельної ділянки: виникнення нової земельної ділянки, що належить до спільної нерухомості, не є відокремленням частини спільної нерухомості (§ 8 ods. 3). Отже, сам по собі геометричний план не надає земельній ділянці статусу спільної нерухомості й не припиняє такого статусу.
Чому обхід зборів не працює
Інвестор зазвичай аргументує це тим, що купує частки в конкретних осіб і що спільноти це не стосується. Однак він стикається із забороною, яка не передбачає винятків:
Передача або перехід права власності на частку в спільній нерухомості лише щодо деяких земельних ділянок, що належать до спільної нерухомості, забороняється.
Поки земельну ділянку не відокремлено від спільної нерухомості, частку в ній неможливо передати окремо. Не допоможе ані геометричний план, що визначає відповідні земельні ділянки, ані те, що на продаж погодилася більшість співвласників, до яких звернувся інвестор. Крім того, передача третій особі має власні умови, зокрема обов’язок запропонувати частку іншим співвласникам; ми розглянули їх у матеріалі продаємо частку в урбаріаті.
Коли збори підтримують відокремлення
Після ухвалення рішення зборами процедура є гнучкішою, ніж зазвичай очікують. Договір про передачу права власності на відокремлену частину можна на однакових умовах укласти з усіма власниками спільної нерухомості також окремо в кількох документах (§ 9 ods. 12). Отже, немає потреби збирати всіх співвласників за одним столом в один день, що для урбаріатів із сотнями членів визначає різницю між здійсненною та нездійсненною угодою.
Дохід від продажу відокремленої частини належить тим власникам, які приєдналися до договору (§ 9 ods. 13). До часток, якими управляє або розпоряджається Словацький земельний фонд, застосовується спеціальний нормативно-правовий акт, тому фонд у такій угоді є самостійною стороною переговорів.
Сервітут замість продажу
У разі мереж та лінійних споруд доцільніше встановити сервітут, ніж купувати земельні ділянки. Закон це передбачає: до встановлення сервітуту договором і до обмеження права власності шляхом примусового відчуження відповідно застосовуються пункти 12 і 13 (§ 9 ods. 14). Отже, і тут діє можливість укладати договори окремо та однакове правило щодо розподілу доходу. Власники також можуть передати спільну нерухомість або її частину в оренду (§ 9 ods. 15), що у випадку фотоелектричних установок і подібних проєктів часто вигідніше для співвласників, ніж одноразовий продаж.
На що слід звернути увагу обом сторонам
Якщо ви є співвласником і інвестор звернувся до вас безпосередньо, не підписуйте договір, доки не буде зрозуміло, чи ухвалили збори рішення про відокремлення. Без цього ви підписуєте документ, на підставі якого неможливо здійснити запис у кадастрі, але який може бути обов’язковим для вас.
Якщо ви є інвестором, переговори зі зборами — це не зволікання, яке можна оминути, а єдиний шлях до результату, який можна зареєструвати. Тривалість процедури можна скоротити, якщо заздалегідь підготувати геометричний план, текст рішення та договори в окремих документах.
Ми готуємо обидві сторони до таких переговорів. Технічні та правові аспекти відокремлення вирішуємо в межах послуги поділу та об’єднання земельних ділянок, а для мереж і доступу — встановлення сервітуту, зокрема його геодезичного визначення та реєстрації. Перед укладенням значної угоди рекомендуємо провести юридичну перевірку нерухомості, яка встановить, що належить до спільної нерухомості та якими частками управляє фонд.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
