Ні. Захищений режим із визначеними законом підставами розірвання, житловою компенсацією та позовом про недійсність повідомлення про розірвання стосується оренди квартири. Якщо предметом оренди є сімейний будинок як єдине ціле, застосовується загальне регулювання оренди — повідомлення про розірвання не потребує передбаченої законом підстави, у разі безстрокової оренди діє тримісячний строк попередження, а право на житлову компенсацію не виникає. Однак слід пам’ятати про поновлення оренди: якщо орендар продовжує користуватися будинком після закінчення оренди, а орендодавець протягом 30 днів не подасть позов про звільнення нерухомості, оренда поновиться. Тому першим кроком у кожному спорі є точне встановлення того, що саме було передано в оренду.
Інтуїція підказує, що сімейний будинок — це лише більша квартира, а отже, на нього нібито мають поширюватися такі самі правила. Цивільний кодекс (Закон № 40/1964 Zb.) виходить з іншого — і ця різниця проявляється в момент, коли одна зі сторін хоче припинити оренду.
Вирішальним є предмет оренди, а не тип будівлі в кадастрі
Спеціальний захист пов’язаний з орендою квартири:
Оренда квартири є захищеною; якщо сторони не досягнуть домовленості, її можна розірвати лише з підстав, установлених законом.
Якщо предметом оренди є сімейний будинок як єдине ціле, це не є орендою квартири й застосовується загальне регулювання договору оренди (§ 663 і наст.). Межа при цьому проходить не між «багатоквартирним будинком» і «будинком»: якщо в оренду передається окрема житлова одиниця в сімейному будинку, це може бути захищена оренда квартири. Тому першим кроком завжди є тлумачення договору — що саме було передано в користування.
Що означає захищений режим для квартири
Орендодавець може розірвати оренду квартири лише з підстав, установлених у § 711 ч. 1, у повідомленні про розірвання він повинен конкретно описати фактичні обставини, що становлять підставу, і не може згодом її змінити (§ 711 ч. 2). Орендар може протягом трьох місяців від отримання повідомлення про розірвання подати позов про визнання його недійсним, а наслідки розірвання до того часу не настануть (§ 711 ч. 6); крім того, за наявності кількох підстав він має право на житлову компенсацію (§ 712a). Тому звільнення житла може відкластися на багато місяців.
Які правила діють для будинку
За загального режиму оренди передбачених законом підстав для розірвання немає. Безстроковий договір можна розірвати також без зазначення підстави, а для нерухомості діє тримісячний строк попередження (§ 677 ч. 2), при цьому сторони можуть домовитися й про інші правила — норми щодо розірвання тут є диспозитивними (§ 678). Орендар сімейного будинку не має права на житлову компенсацію. Для орендодавця це значно вільніший режим, а для орендаря — слабша позиція; обом сторонам варто знати про це вже під час підписання договору.
Прихована пастка: поновлення оренди будинку
У разі оренди на визначений строк загальний режим містить правило з § 676 ч. 2:
Якщо орендар користується річчю також після закінчення оренди, а орендодавець протягом 30 днів не подасть до суду позов про повернення речі або звільнення нерухомості, договір оренди поновлюється на тих самих умовах, на яких він був укладений спочатку.
Для оренди квартири це правило прямо виключене (§ 710 ч. 2), але для будинку воно діє повною мірою — бездіяльність орендодавця продовжує оренду. Докладно ми розглядаємо це у відповіді на запитання орендар не звільнив нерухомість, і оренда поновилася.
Якщо ви здаєте в оренду квартиру, захищеного режиму можна уникнути, уклавши договір короткострокової оренди квартири — про те, яким вимогам він має відповідати, ми пишемо у відповіді на запитання короткострокова оренда квартири. Для сімейного будинку такого спеціального режиму не існує, та він і не потрібний.
Чим ми можемо допомогти
Ми підготуємо договір оренди будинку або квартири так, щоб механізми розірвання та передачі працювали належно; це входить до послуги оренда квартири та будинку. Якщо орендар не сплачує орендну плату або не залишив нерухомість після закінчення оренди, ми візьмемо на себе стягнення орендної плати та звільнення нерухомості, а у спорі щодо дійсності повідомлення про розірвання представлятимемо вас у межах представництва в судових спорах.
Якщо ви лише готуєте повідомлення про розірвання, зверніться до нас до його відправлення — неправильно сформульовану підставу або неправильно визначений строк неможливо виправити заднім числом.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 5 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
