Це залежить від мети геометричного плану. Сам план є технічною основою, а його внесення до реєстру не змінює прав. Однак якщо за ним утворюється нова земельна ділянка з частин, пов’язаних із різними правовими відносинами, його можна зареєструвати лише разом із реєстрацією прав власності на всі частини. У такому разі необхідний правочин, а за правочинами, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно й солідарно.
Запитання видається простим, але відповідь залежить від того, для якої мети виготовлено план. Знімання будівлі, відокремлення частини земельної ділянки для покупця та позначення меж сервітуту — це три різні ситуації з різними вимогами щодо співпраці інших співвласників.
Сам по собі геометричний план не змінює прав
План є технічною основою. Він використовується як підстава для правочинів, якщо дані про його попередній стан відповідають чинним даним кадастру (§ 45 ч. 4 постанови № 461/2009 Z. z.). Зміна даних кадастру, яка не впливає на виникнення, зміну або припинення прав на нерухоме майно, здійснюється на підставі заяви власника чи іншої уповноваженої особи або з ініціативи районного управління (§ 43 ч. 1).
І сам запис має обліковий характер. Запис є дією, що виконує облікові функції, які не впливають на виникнення, зміну чи припинення прав (§ 5 ч. 2 Закону про кадастр). Саме звідси походить поширене уявлення, що для плану не потрібна участь того, хто з ним не погоджується.
Де ситуація змінюється
Постанова містить правило, яке обмежує таке уявлення:
Якщо в геометричному плані нову або змінену земельну ділянку утворено з частин ділянок, з якими пов’язані різні правові відносини, такий геометричний план можна внести до кадастру лише разом із реєстрацією прав власності на всі частини нової або зміненої ділянки.
Отже, якщо план лише фіксує розташування будівлі або уточнює наявний стан, ідеться про зміну облікових даних. Якщо ж він утворює нову земельну ділянку з частин, що належать різним власникам або мають інший відмінний правовий режим, план не реєструється окремо. Його реєструють разом із правами, а це означає, що має існувати правочин, який установлює або змінює ці права.
Що з цього випливає для співвласників
Цивільний кодекс розрізняє дві ситуації, і під час поділу земельної ділянки ви, як правило, опинитеся в першій:
За правочинами, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно й солідарно.
Питання управління спільним майном співвласники вирішують більшістю, що обчислюється відповідно до розміру часток; у разі рівності голосів або якщо більшості чи згоди не досягнуто, рішення за заявою будь-якого зі співвласників ухвалює суд (§ 139 ч. 2). Якщо йдеться про істотну зміну спільного майна, співвласники, які залишилися в меншості, можуть вимагати, щоб це питання вирішив суд (§ 139 ч. 3).
На практиці це означає, що рішення більшості достатньо там, де йдеться про управління майном, однак у разі правочину, яким змінюється право власності, без усіх співвласників не обійтися. Межа між управлінням майном і розпорядженням ним не завжди очевидна, і під час поділу земельної ділянки саме вона часто стає предметом спору.
Ще один обов’язок, про який забувають
Перед геодезичними роботами власник або інша уповноважена особа позначає поворотні точки меж, які є предметом зміни, якщо їх ще не позначено (§ 46 ч. 1). Якщо поворотні точки нововизначеної або зміненої межі не позначені постійними знаками, власник повинен позначити їх протягом 30 днів після вручення рішення про дозвіл на реєстрацію права або повідомлення про здійснення реєстрації шляхом внесення запису (§ 46 ч. 2). Межовими знаками при цьому вважаються також кути мурів, мурованих огорож і будівель, якщо вони однозначно визначають межу на місцевості (§ 44 ч. 3).
Як діяти
- Спочатку визначте мету плану. Знімання будівлі, відокремлення частини для продажу та позначення меж сервітуту передбачають різні вимоги щодо співпраці інших співвласників.
- Якщо ділянку планують поділити й продати, опрацьовуйте правочин і план одночасно. У разі відчуження частки у спільній власності додатково застосовується переважне право купівлі відповідно до § 140 Цивільного кодексу; ми розглянули його в матеріалі чи повинен я під час продажу частки спершу звернутися до співвласників.
- Для земель урбаріату діє особливий режим. Спільна нерухомість ділиться за рішенням загальних зборів, а не за домовленістю окремих осіб; дивіться інвестор хоче придбати земельні ділянки в урбаріату.
- Якщо співвласники взагалі не можуть домовитися, зазвичай ефективніше одразу вирішувати питання припинення та поділу спільної часткової власності, ніж місяцями сперечатися через один план.
Чим ми можемо допомогти
Ми оцінимо, чи потребує ваш намір правочину, чи йдеться про зміну облікових даних, і відповідно підготуємо документи; це ми робимо в межах послуги поділу та об’єднання земельних ділянок у співпраці з геодезистом, щоб план і договір готувалися одночасно. Заяви про реєстрацію ми подаємо в межах підготовки договорів і заяв про реєстрацію права. Якщо відносини між співвласниками тривалий час залишаються неврегульованими, економічно доцільнішим виходом зазвичай є припинення та поділ спільної часткової власності.
Практика окремих кадастрових відділів у неоднозначних випадках відрізняється, тому варто перевірити обсяг необхідних документів ще до доручення роботи геодезисту.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
