Обсяг кожного права має бути визначеним. Якщо сервітут обтяжує лише частину земельної ділянки, її потрібно визначити геометричним планом. Розміщення мережі може обмежуватися визначеною смугою, тоді як право доступу для технічного обслуговування може охоплювати всю однозначно позначену парцелу. Така відмінність сама собою не є помилкою: договір має чітко розмежовувати окремі права та визначати їх територіальний і предметний обсяг.
Що таке сервітут
Сервітути обмежують власника нерухомості на користь іншої особи таким чином, що він зобов’язаний щось допускати, від чогось утримуватися або щось робити. Права, що відповідають сервітутам, пов’язані або з правом власності на певну нерухомість, або належать певній особі (§ 151n ч. 1 Цивільного кодексу Словаччини). Сервітути, пов’язані з правом власності на нерухомість, переходять до набувача разом із правом власності (ч. 2), що має істотне значення для мереж: сервітут зберігається після продажу земельної ділянки.
Сервітут виникає, зокрема, на підставі письмового договору, причому для набуття права, що відповідає сервітуту, необхідна реєстрація в кадастрі (§ 151o ч. 1). Отже, самого підписаного договору недостатньо: доки реєстрацію не здійснено, право не виникло.
Де виникає розбіжність між договором і планом
Договори щодо мереж зазвичай установлюють ширший обсяг прав, ніж визначено геометричним планом. Зазвичай вони передбачають право прокладання трубопроводу або іншої мережі з охоронною зоною, а також право доступу, проходу та проїзду механізмів обтяженою земельною ділянкою з метою експлуатації, технічного обслуговування, ремонту та реконструкції. Водночас геометричний план відображає лише трасу мережі та охоронну зону.
Таке врегулювання не обов’язково є суперечливим. Розміщення мережі може обтяжувати визначену частину земельної ділянки, тоді як право доступу для технічного обслуговування можна погодити щодо всієї однозначно позначеної парцели. Геометричний план потрібний для визначення меж відповідної частини земельної ділянки; щодо кожного права має бути зрозуміло, на яку територію воно поширюється (§ 24 ч. 1 літ. g)). Окружне управління перевіряє також, чи є волевиявлення достатньо визначеними та зрозумілими (§ 31 ч. 1 Закону про кадастр), а документ не повинен містити очевидних помилок і має визначати предмет правочину (§ 42 ч. 1 і 2). Якщо на підставі поданих документів неможливо однозначно визначити обсяг права, провадження зупиняють, а учасників закликають усунути недоліки (§ 31a літ. c)).
Чому це дорого у випадку лінійних споруд
Якщо після подання заяви потрібно виправити сам договір, це роблять шляхом укладення додаткової угоди (§ 42 ч. 4). Якщо власник один, це означає тиждень роботи. У випадку лінійної споруди, для якої укладають десятки договорів за однаковим шаблоном, та сама помилка повторюється в кожному з них, а додаткову угоду потрібно знову підписати з усіма відповідними власниками. Якщо недоліки не усунуто у встановлений строк, провадження припиняють (§ 31b ч. 1 літ. f)), а разом із ним втрачається й черговість, яку мав документ.
Тому шаблон договору та технічне завдання для геодезиста доцільно узгодити ще до першого підписання, а не після першого зупинення провадження.
На що звернути увагу під час підготовки
- Визначайте кожне право окремо. Розміщення мережі в межах смуги має відповідати її геометричному визначенню. Право доступу, проходу чи проїзду може мати інший обсяг і навіть охоплювати всю позначену парцелу; якщо воно обмежується її частиною, цю частину потрібно визначити геометрично.
- Охоронна зона не є сервітутом. Вона виникає на іншій правовій підставі, а її нанесення на план не замінює позначення меж права.
- Договір підписує власник. Установити сервітут договором може власник нерухомості, якщо спеціальний закон не надає такого права також іншим особам (§ 151o ч. 2). Інвестор, зазначений у договорі лише як забудовник, не є власником.
- Засвідчений підпис зобов’язаної особи. У разі виникнення сервітуту підпис зобов’язаної особи має бути засвідчений, а в разі припинення — підпис уповноваженої особи; це не стосується нотаріального акта та договору, авторизованого адвокатом (§ 42 ч. 3).
- Земельні ділянки у складі спільної нерухомості. Для земель урбаріату діє спеціальний режим, який ми розглянули у відповіді на запитання інвестор хоче придбати земельні ділянки в урбаріату.
- Припинення сервітуту. Якщо сервітут припиняють у всьому зареєстрованому обсязі, питання про необхідність нового геометричного плану може бути спірним. У разі часткового припинення визначення меж є обов’язковим.
Як ми це робимо
Під час оформлення прав щодо мереж і доступу ми готуємо сервітут так, щоб текст договору й технічне завдання для геодезиста складалися одночасно, а не послідовно. Для більших проєктів ми розробляємо шаблон, який застосовуватиметься до всіх відповідних земельних ділянок, а разом із ним — заяви про реєстрацію. Якщо провадження зупинено й триває строк для усунення недоліків, ми супроводжуємо зупинене та відхилене кадастрове провадження, включно з підготовкою додаткових угод та їх підписанням усіма сторонами.
Якщо проєкт лише готується, зверніться до нас до підписання першого договору. Виправити один шаблон дешевше, ніж виправляти сорок подань.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
