Обмеження, які більшість людей пов’язує з цією темою, а саме обов’язкове оприлюднення пропозиції, трирічний досвід сільськогосподарської діяльності в громаді та переважне право місцевого зацікавленого покупця, сьогодні не діють. Конституційний суд рішенням PL. ÚS 20/2014 від 14 листопада 2018 року визнав їх такими, що не відповідають Конституції, і закон їх більше не містить. Однак це не означає, що передача права не має перешкод: залишаються переважні права купівлі, спеціальний режим спільної нерухомості та питання, чи є відповідна ділянка сільськогосподарською земельною ділянкою в розумінні закону.
Під час купівлі орної землі й досі згадують умови, запроваджені Законом № 140/2014 Z. z.: пропозицію потрібно було оприлюднити в реєстрі, покупець мав щонайменше три роки здійснювати сільськогосподарське виробництво в тій самій громаді, а місцевий зацікавлений покупець мав перевагу перед особою з іншої місцевості. На цьому досі ґрунтуються статті, шаблони договорів і досвід 2014–2018 років.
Ці умови скасував Конституційний суд
Закон оскаржили дві групи депутатів, а Конституційний суд розглянув подання на пленарному засіданні. Резолютивна частина рішення передбачає:
Положення ст. I § 4, § 5 і § 6 Закону № 140/2014 Z. z. про набуття права власності на сільськогосподарську земельну ділянку та про внесення змін і доповнень до деяких законів, зі змінами та доповненнями, не відповідають ст. 1 ч. 1, ст. 13 ч. 4 і ст. 20 ч. 1 Конституції Словацької Республіки.
Саме в § 4–6 містився весь обмежувальний механізм: порядок оприлюднення пропозиції, черговість зацікавлених покупців залежно від місцезнаходження юридичної особи чи місця проживання фізичної особи та посвідчення трирічного досвіду органом державного управління. Чинна редакція закону цих положень не містить. Залишився § 1, який визначає предмет правового регулювання, а також визначення поняття в § 2.
В іншій частині Конституційний суд не задовольнив подання, тому було скасовано не весь закон, а лише ці три положення.
Що насправді є сільськогосподарською земельною ділянкою
Визначення залишилося чинним і досі є корисним у разі спірної передачі права. Сільськогосподарською земельною ділянкою є сільськогосподарська земля або ділянка, забудована спорудою для сільськогосподарських цілей до 24 червня 1991 року. Однак закон прямо виключає з цього поняття, серед іншого, сад, земельну ділянку в межах забудованої території громади та ділянку поза межами забудованої території, якщо її призначено для іншого, ніж сільськогосподарське, використання, якщо можливість її сільськогосподарського використання обмежена відповідно до спеціальних нормативно-правових актів, якщо її площа становить менше ніж 2 000 м² або якщо вона прилягає до споруди, з якою утворює функціональне ціле (§ 2 ч. 2).
У девелоперських та інвестиційних проєктах саме це визначення потрібно перевірити насамперед, ще до переговорів про ціну.
Що насправді перешкоджає передачі права сьогодні
Скасування § 4–6 не означає, що орну землю можна передавати так само, як будь-яку іншу земельну ділянку. На практиці ми найчастіше стикаємося з такими питаннями:
- Переважне право купівлі співвласників. У разі відчуження частки у праві спільної власності це право потрібно врегулювати; ми докладно розглянули його в матеріалі чи повинен я під час продажу частки спочатку звернутися до співвласників.
- Спільна нерухомість і земельні товариства. Частка у спільній нерухомості має окремий режим відповідно до Закону № 97/2013 Z. z., включно з обов’язком запропонувати її іншим власникам часток. Конституційний суд цього не скасував.
- Орендні відносини щодо землі. Земельна ділянка часто перебуває в оренді сільськогосподарського підприємства, і оренда не припиняється внаслідок зміни власника.
- Невстановлені власники та управління Словацького земельного фонду щодо часток, власників яких не вдалося встановити після ROEP.
- Охорона сільськогосподарського земельного фонду, якщо земельну ділянку планують використовувати для інших, ніж сільськогосподарські, цілей. Це окреме провадження, не пов’язане з передачею права власності.
Чому це варто перевірити до підписання
Сьогодні ризик полягає не в тому, що передача права заборонена, а в тому, що сторони діють за неактуальними шаблонами. Договір, який посилається на скасовані положення або містить заяви про виконання умов, яких уже не існує, виглядає для кадастру невизначеним, через що провадження затягується. Протилежна крайність коштує так само дорого: сторона покладається на те, що «обмеження скасували», і не враховує переважне право купівлі або режим спільної нерухомості, щодо якої обов’язок зробити пропозицію продовжує діяти.
Тому під час купівлі землі ми починаємо з перевірки того, чим відповідна земельна ділянка є за даними кадастру та які права її обтяжують; ознайомтеся з послугами передача права на сільськогосподарську землю і купівля та продаж земельної ділянки. Якщо договір підготувала інша сторона, перед підписанням варто замовити перевірку договору купівлі-продажу, особливо якщо його створено шляхом редагування старішого шаблону.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
