Omezení, která si většina lidí u tohoto tématu vybaví, tedy povinné zveřejnění nabídky, tříletá zemědělská praxe v obci a přednost místního zájemce, dnes neplatí. Ústavní soud SR je nálezem PL. ÚS 20/2014 ze 14. listopadu 2018 prohlásil za nesouladná s ústavou a zákon je již neobsahuje. To však neznamená, že převod je bez překážek: zůstávají předkupní práva, zvláštní režim společné nemovitosti a otázka, zda jde o zemědělský pozemek podle zákona.
Při koupi orné půdy se dodnes připomínají podmínky, které zavedl slovenský zákon č. 140/2014 Z. z.: nabídku bylo třeba zveřejnit v registru, kupující musel nejméně tři roky vykonávat zemědělskou výrobu v téže obci a místní zájemce měl přednost před cizím. Články, vzory smluv i zkušenosti z let 2014 až 2018 na tom stále stojí.
Tyto podmínky zrušil Ústavní soud
Zákon napadly dvě skupiny poslanců a Ústavní soud SR o návrzích rozhodl v plénu. Výrok zní:
Ustanovení čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nabývání vlastnictví k zemědělskému pozemku a o změně a doplnění některých zákonů ve znění pozdějších předpisů nejsou v souladu s čl. 1 odst. 1, čl. 13 odst. 4 a čl. 20 odst. 1 Ústavy Slovenské republiky.
— Český překlad PL. ÚS 20/2014 ze 14. listopadu 2018
Právě v § 4 až § 6 byl celý restriktivní mechanismus: postup zveřejňování nabídky, pořadí přednosti zájemců podle místa sídla či pobytu a osvědčování tříleté praxe orgánem státní správy. Dnešní znění zákona tato ustanovení neobsahuje. Zůstal § 1, který vymezuje předmět úpravy, a vymezení pojmu v § 2.
Ve zbývající části Ústavní soud návrhům nevyhověl, takže nebyl zrušen celý zákon, jen tato tři ustanovení.
Co je vlastně zemědělský pozemek
Definice zůstala v platnosti a u sporných převodů je stále užitečná. Zemědělským pozemkem je zemědělská půda nebo pozemek zastavěný stavbou pro zemědělské účely do 24. června 1991. Zákon však z tohoto pojmu výslovně vylučuje mimo jiné zahradu, pozemek v zastavěném území obce a pozemek mimo zastavěné území, pokud je určen k jinému než zemědělskému využití, pokud je možnost jeho zemědělského využití omezena podle zvláštních předpisů, pokud je jeho výměra menší než 2 000 m² nebo pokud je přilehlý ke stavbě, se kterou tvoří funkční celek (§ 2 odst. 2).
U developerských a investičních záměrů je právě toto vymezení tím, co je třeba projít jako první, ještě před jednáním o ceně.
Co převod skutečně blokuje dnes
Zrušení § 4 až 6 neznamená, že se orná půda převádí jako každý jiný pozemek. V praxi narážíme zejména na tyto věci:
- Předkupní právo spoluvlastníků. Při převodu spoluvlastnického podílu je třeba je vyřešit; rozebrali jsme to v otázce musím při prodeji podílu oslovit nejprve spoluvlastníky.
- Společná nemovitost a pozemková společenství. Podíl na společné nemovitosti má vlastní režim podle slovenského zákona č. 97/2013 Z. z. včetně nabídkové povinnosti vůči ostatním podílníkům. Toto Ústavní soud nezrušil.
- Nájemní vztahy k půdě. Pozemek bývá pronajat zemědělskému podniku a nájem neskončí tím, že se změní vlastník.
- Nezjištění vlastníci a správa Slovenského pozemkového fondu u podílů, které nebyly po ROEP dohledány.
- Ochrana zemědělského půdního fondu, pokud se má pozemek použít k jiným než zemědělským účelům. To je samostatné řízení a s převodem vlastnictví nesouvisí.
Proč si to ověřit před podpisem
Riziko dnes není v tom, že by převod byl zakázán, ale v tom, že se postupuje podle neaktuálních vzorů. Smlouva, která odkazuje na zrušená ustanovení nebo obsahuje prohlášení o splnění podmínek, které již neexistují, vypadá pro katastr jako neurčitá a řízení se zdrží. Opačný extrém je stejně drahý: strana spoléhá na to, že „omezení zrušili“, a přehlédne předkupní právo nebo společnou nemovitost, kde nabídková povinnost platí dále.
Při koupi půdy proto začínáme prověrkou, čím daný pozemek podle katastru vlastně je a jaká práva na něm váznou; podívejte se na převod zemědělské půdy a koupi a prodej pozemku. Pokud máte smlouvu připravenou druhou stranou, vyplatí se dát ji před podpisem ke kontrole kupní smlouvy, zejména pokud vznikla úpravou staršího vzoru.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
