Nemovitosti · Slovensko
Převody zemědělské půdy
Převody zemědělské půdy komplikují rozdrobené spoluvlastnické podíly, neznámí vlastníci, užívací vztahy s družstvy i pozemky ve správě Slovenského pozemkového fondu. Prověříme skutečný právní stav, připravíme smlouvy a převod provázíme až po zápis v katastru, včetně jednání s fondem a vypořádání podílů.
- Jednání se Slovenským pozemkovým fondem
- Vypořádání podílů i neznámí vlastníci
- Ceny dohodnuté předem
Co pro vás uděláme
Převod půdy může narazit na to, co se zjistí až na katastru, například nesedící podíly, duplicitní vlastnictví nebo zapomenutý nájem. Proto to zjišťujeme před podpisem a smlouvu stavíme na skutečném stavu.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Prověrka právního stavu
Listy vlastnictví, spoluvlastnické podíly, zatížení, nájmy a užívání — včetně parcel registru E a jejich promítnutí do skutečnosti.
-
Smluvní dokumentace
Kupní, darovací nebo směnná smlouva šitá na půdu — s ošetřením podílů, přístupu a existujících nájmů.
-
Spoluvlastnické vztahy
Předkupní práva spoluvlastníků, výkup podílů, dohody o vypořádání — i při desítkách vlastníků na jedné parcele.
-
Agenda SPF
Jednání a podání vůči Slovenskému pozemkovému fondu u pozemků v jeho správě či nakládání — včetně sporných řízení, pokud na ně dojde.
-
Katastr
Autorizace smlouvy advokátem podle slovenského práva, návrh na vklad a zastupování v katastrálním řízení až do zápisu.
Výstupplatný převod půdy vložený do katastru, s prověřenými podíly, užívacími vztahy a vztahy k SPF
Jak to probíhá
Sedí tento postup na vaši věc? Popsat ji advokátovi →
- Prověrkaden 0
Z listů vlastnictví a registru zjistíme skutečný stav parcel a podílů a pojmenujeme překážky převodu.
- Řešení překážek
Vypořádáme podíly, předkupní práva či vztahy se SPF — podle toho, co prověrka ukáže.
- Smlouva a podpisy
Připravíme smlouvu, zajistíme podpisy a autorizaci; při více převodcích zorganizujeme celý proces.
- Vklad do katastru
Podáme návrh na vklad a řízení hlídáme až do zápisu vlastnictví.
Nezávazná poptávka
Připraveni začít?
Pošlete nám poptávku. Zpravidla do 24 hodin se ozveme s potvrzením ceny a dalším postupem. První 30minutová konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
- 1Pošlete poptávku tímto formulářem
- 2Zpravidla do 24 h dostanete potvrzení ceny a postup
- 3Pracovat začínáme až po vašem schválení
Neradi telefonujete nebo píšete e-maily? Napište nám na WhatsApp →
Chcete raději rovnou termín? Rezervovat konzultaci →
Nebo napište e-mail k této věci.
Na co se klienti ptají
Nenašli jste svou otázku? Zeptat se přímo →
Proč je převod půdy složitější než převod bytu?
Kvůli historii: půda se dědila po generace, takže na jedné parcele bývá i několik desítek spoluvlastníků s drobnými podíly, část z nich neznámá nebo zastoupená Slovenským pozemkovým fondem. K tomu se přidávají parcely registru E, nájmy družstev a předkupní práva — každý z těchto prvků může převod zastavit, pokud se neošetří předem.
Co jsou parcely registru E a proč na nich záleží?
Jde o původní parcely evidované podle historických operátů — v terénu jejich hranice nejsou vidět a užívání často nesedí s vlastnictvím. Při převodu je třeba správně určit, co se vlastně převádí a jak se to promítá do skutečného užívání. Smlouva musí parcely označit včetně toho, zda jde o parcelu registru C nebo E (§ 42 odst. 2 písm. c) slovenského katastrálního zákona); chyba v označení může vést až k zamítnutí návrhu na vklad.
Na parcele je deset spoluvlastníků. Lze ji vůbec koupit?
Ano — buď výkupem podílů od jednotlivých vlastníků, nebo dohodou o vypořádání spoluvlastnictví. Je třeba přitom ohlídat předkupní práva a oslovit i vlastníky zastoupené fondem. Proces dokážeme zorganizovat i při velkém počtu vlastníků včetně přípravy jednotných smluv.
Kdy do převodu vstupuje Slovenský pozemkový fond?
Fond spravuje zemědělské nemovitosti ve vlastnictví státu a nakládá s pozemky, jejichž vlastník není znám, s výjimkou lesních pozemků (§ 34 odst. 3 slovenského zákona č. 330/1991 Zb.). Při výkupech, nájmech či uspořádání vlastnictví se s ním proto setkáte často. Jednání s fondem i případná řízení, v nichž fond vystupuje, pro vás připravíme.
Platí při prodeji půdy předkupní právo?
Zákonné předkupní právo mají podíloví spoluvlastníci, pokud se podíl nepřevádí osobě blízké (§ 140 slovenského Občianskeho zákonníka); u podílu na společné nemovitosti pozemkového společenství platí zvláštní pravidla. Zvláštní postup při prodeji zemědělského pozemku (zveřejnění nabídky v registru, přednost místních zemědělců a ověření podmínek okresním úřadem podle § 4 až 6 slovenského zákona č. 140/2014 Z. z.) zrušil Ústavní soud SR nálezem sp. zn. PL. ÚS 20/2014, vyhlášeným pod č. 33/2019 Z. z., s účinností od 11. 2. 2019. Zůstal zákaz nabývání pro státy a osoby ze států, které slovenským osobám neumožňují nabývat zemědělskou půdu; netýká se států EU, EHP a Švýcarska ani dědění (§ 7 zákona č. 140/2014 Z. z.). Stav pro váš konkrétní převod prověříme při prověrce a smlouvu připravíme tak, aby splňovala požadavky katastru.
Kolik převod půdy stojí?
Závisí na počtu parcel, vlastníků a překážek, které je třeba vyřešit. Cenu potvrdíme předem po prověrce — a platí to, co jsme si dohodli.
Právní poradna
Nejčastější otázky k tomuto tématu
-
Naše firma kupuje zemědělský pozemek. Jaká omezení dnes platí?
Omezení, která si většina lidí u tohoto tématu vybaví, tedy povinné zveřejnění nabídky, tříletá zemědělská praxe v obci a přednost místního zájemce, dnes neplatí. Ústavní soud SR je nálezem PL. ÚS 20/2014 ze 14. listopadu 2018 prohlásil za nesouladná s ústavou a zákon je již neobsahuje. To však neznamená, že převod je bez překážek: zůstávají předkupní práva, zvláštní režim společné nemovitosti a otázka, zda jde o zemědělský pozemek podle zákona.
Přečíst odpověď -
Naši půdu obdělává družstvo bez smlouvy. Jak dostaneme pozemek zpět do vlastního užívání?
Při užívání bez smlouvy doručte družstvu písemnou výzvu k vrácení pozemku; vrátit jej musí do 30 dnů po sklizni, a pokud úroda založena nebyla, do konce roku. Pokud je pozemek nepřístupný nebo jej nelze racionálně užívat, což je typické pro podíly uprostřed obdělávaného lánu, požadujte vyčlenění podnájemního pozemku podle § 12a slovenského zákona — a když družstvo do 60 dnů smlouvu neuzavře, rozhodne o vzniku podnájemního vztahu okresní úřad. Pozor na nečinnost: mlčení vlastníka může založit nájem i užívací oprávnění.
Přečíst odpověď -
Jaké nájemné nám náleží za zemědělskou půdu a co je obvyklá výše nájemného?
Při nájmu zemědělské půdy podniku je na Slovensku zákonným minimem nájemné ve výši 3 % z úředně určené hodnoty půdy. Reálnou cenu v místě ukazuje obvyklá výše nájemného — průměr skutečně sjednaného nájemného, který okresní úřady každoročně k 30. červnu zveřejňují pro každé katastrální území v eurech na hektar. Tento úřední údaj je oporou při vyjednávání o nové smlouvě i při vyčíslení bezdůvodného obohacení, když někdo půdu užívá bez smlouvy.
Přečíst odpověď
Přečtěte si k tématu
Kupujete ornou půdu na stavbu: co musí proběhnout, než z ní bude stavební pozemek
Orná půda na okraji obce bývá levnější než stavební pozemek a prodávající často ujišťuje, že se na ní bude dát stavět. Článek vysvětluje, proč o tom rozhodne územní plán a orgán ochrany zemědělské půdy, co znamená odnětí půdy a odvod za ně a jak nastavit koupi, aby kupující nezaplatil za pozemek, na kterém stavět nesmí.
Číst více →
Prodej zemědělské půdy, kterou obdělává nájemce: co kupující přebírá a kdy může nájem skončit
Zemědělská půda se často prodává i s nájemcem, který ji obdělává. Článek vysvětluje, proč prodej nájem neukončí, jaké minimální doby a výpovědní pravidla platí u nájmu půdy pro podnik, proč nájemce nemá smluvní předkupní právo a na co myslet v kupní smlouvě, aby se kupující a prodávající nesoudili o nájemné.
Číst více →
Duplicitní vlastnictví před soudem: jak postavit žalobu a co rozhodne o vítězi
Když dohoda o narovnání nevyjde, duplicitu parcel C a E odstraní jen soud. Článek vysvětluje, proč má duplicitně zapsaný vlastník na určovací žalobě vždy naléhavý právní zájem, jak formulovat návrh, aby jej soud nezamítl z formálních důvodů, co se ve sporu dokazuje a jak se výsledek dostane na list vlastnictví.
Číst více →