Nehnuteľnosti · Slovensko
Prevody poľnohospodárskej pôdy
Prevody poľnohospodárskej pôdy komplikujú rozdrobené spoluvlastnícke podiely, neznámi vlastníci, užívacie vzťahy s družstvami aj pozemky v správe Slovenského pozemkového fondu. Preveríme skutočný právny stav, pripravíme zmluvy a prevod sprevádzame až po zápis v katastri, vrátane rokovaní s fondom a vysporiadania podielov.
- Rokovania so Slovenským pozemkovým fondom
- Vysporiadanie podielov aj neznámi vlastníci
- Ceny dohodnuté vopred
Čo pre vás urobíme
Prevod pôdy môže naraziť na to, čo sa zistí až na katastri, napríklad nesediace podiely, duplicitné vlastníctvo či zabudnutý nájom. Preto to zisťujeme pred podpisom a zmluvu staviame na skutočnom stave.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Previerka právneho stavu
Listy vlastníctva, spoluvlastnícke podiely, ťarchy, nájmy a užívanie — vrátane parciel registra E a ich premietnutia do skutočnosti.
-
Zmluvná dokumentácia
Kúpna, darovacia alebo zámenná zmluva šitá na pôdu — s ošetrením podielov, prístupu a existujúcich nájmov.
-
Spoluvlastnícke vzťahy
Predkupné práva spoluvlastníkov, výkup podielov, dohody o vysporiadaní — aj pri desiatkach vlastníkov na jednej parcele.
-
Agenda SPF
Rokovania a podania voči Slovenskému pozemkovému fondu pri pozemkoch v jeho správe či nakladaní — vrátane sporových konaní, ak na ne dôjde.
-
Kataster
Autorizácia zmluvy advokátom, návrh na vklad a zastupovanie v katastrálnom konaní až do zápisu.
Výstupplatný prevod pôdy zavkladovaný v katastri, s preverenými podielmi, užívacími vzťahmi a vzťahmi k SPF
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Previerkadeň 0
Z listov vlastníctva a registra zistíme skutočný stav parciel a podielov a pomenujeme prekážky prevodu.
- Riešenie prekážok
Vysporiadame podiely, predkupné práva či vzťahy so SPF — podľa toho, čo previerka ukáže.
- Zmluva a podpisy
Pripravíme zmluvu, zabezpečíme podpisy a autorizáciu; pri viacerých prevodcoch zorganizujeme celý proces.
- Vklad do katastra
Podáme návrh na vklad a konanie strážime až do zápisu vlastníctva.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Spravidla do 24 hodín sa ozveme s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Spravidla do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Prečo je prevod pôdy zložitejší než prevod bytu?
Pre históriu: pôda sa dedila po generácie, takže na jednej parcele býva aj niekoľko desiatok spoluvlastníkov s drobnými podielmi, časť z nich neznáma alebo zastúpená Slovenským pozemkovým fondom. K tomu sa pridávajú parcely registra E, nájmy družstiev a predkupné práva — každý z týchto prvkov vie prevod zastaviť, ak sa neošetrí vopred.
Čo sú parcely registra E a prečo na nich záleží?
Sú to pôvodné parcely evidované podľa historických operátov — v teréne ich hranice nevidno a užívanie často nesedí s vlastníctvom. Pri prevode treba správne určiť, čo sa vlastne prevádza a ako sa to premieta do skutočného užívania. Zmluva musí parcely označiť vrátane toho, či ide o parcelu registra C alebo E (§ 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona); chyba v označení môže viesť až k zamietnutiu návrhu na vklad.
Na parcele je desať spoluvlastníkov. Dá sa to vôbec kúpiť?
Dá — buď výkupom podielov od jednotlivých vlastníkov, alebo dohodou o vysporiadaní spoluvlastníctva. Treba pritom ustrážiť predkupné práva a osloviť aj vlastníkov zastúpených fondom. Proces vieme zorganizovať aj pri veľkom počte vlastníkov vrátane prípravy jednotných zmlúv.
Kedy do prevodu vstupuje Slovenský pozemkový fond?
Fond spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy, okrem lesných pozemkov (§ 34 ods. 3 zákona č. 330/1991 Zb.). Pri výkupoch, nájmoch či usporiadaní vlastníctva sa s ním preto stretnete často. Rokovania s fondom aj prípadné konania, v ktorých fond vystupuje, pre vás pripravíme.
Platí pri predaji pôdy predkupné právo?
Zákonné predkupné právo majú podieloví spoluvlastníci, ak sa podiel neprevádza blízkej osobe (§ 140 Občianskeho zákonníka); pri podiele na spoločnej nehnuteľnosti pozemkového spoločenstva platia osobitné pravidlá. Osobitný postup pri predaji poľnohospodárskeho pozemku (zverejnenie ponuky v registri, prednosť miestnych poľnohospodárov a overenie podmienok okresným úradom podľa § 4 až 6 zákona č. 140/2014 Z. z.) zrušil Ústavný súd SR nálezom sp. zn. PL. ÚS 20/2014, vyhláseným pod č. 33/2019 Z. z., s účinnosťou od 11. 2. 2019. Zostal zákaz nadobúdania pre štáty a osoby zo štátov, ktoré slovenským osobám neumožňujú nadobúdať poľnohospodársku pôdu; netýka sa štátov EÚ, EHP a Švajčiarska ani dedenia (§ 7 zákona č. 140/2014 Z. z.). Stav pre váš konkrétny prevod preveríme pri previerke a zmluvu pripravíme tak, aby spĺňala požiadavky katastra.
Koľko prevod pôdy stojí?
Závisí od počtu parciel, vlastníkov a prekážok, ktoré treba vyriešiť. Cenu potvrdíme vopred po previerke — a platí to, čo sme si dohodli.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Naša firma kupuje poľnohospodársky pozemok. Aké obmedzenia platia?
Povinné zverejnenie ponuky, trojročná poľnohospodárska prax v obci ani prednosť miestneho záujemcu už neplatia. Ústavný súd ich nálezom PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 vyhlásil za nesúladné s ústavou a zákon ich už neobsahuje. Naďalej však treba preveriť predkupné práva, osobitný režim spoločnej nehnuteľnosti a to, či ide o poľnohospodársky pozemok podľa zákona.
Prečítať odpoveď -
Družstvo obrába našu pôdu bez zmluvy. Ako ju dostaneme späť?
Pri užívaní bez zmluvy doručte družstvu písomnú výzvu na vrátenie pozemku. Vrátiť ho musí do 30 dní po zbere úrody, a ak úroda založená nebola, do konca roka. Ak je pozemok neprístupný alebo sa nedá racionálne užívať, čo je typické pre podiely uprostred obrábaného lánu, žiadajte vyčlenenie podnájomného pozemku podľa § 12a. Ak družstvo do 60 dní zmluvu neuzavrie, rozhodne o vzniku podnájomného vzťahu okresný úrad. Nečinnosť vlastníka môže viesť k vzniku nájmu alebo užívacieho oprávnenia.
Prečítať odpoveď -
Aké nájomné môžeme žiadať za poľnohospodársku pôdu?
Pri nájme poľnohospodárskej pôdy podniku je zákonným minimom nájomné vo výške 3 % z úradne určenej hodnoty pôdy. Reálnu cenu v mieste ukazuje obvyklá výška nájomného. Ide o priemer skutočne dohodnutého nájomného, ktorý okresné úrady každoročne k 30. júnu zverejňujú pre každé katastrálne územie v eurách na hektár. Tento úradný údaj pomáha pri vyjednávaní o novej zmluve aj pri vyčíslení bezdôvodného obohatenia, keď niekto pôdu užíva bez zmluvy.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Čo preveriť pred kúpou ornej pôdy, na ktorej chcete stavať
Orná pôda na okraji obce býva lacnejšia než stavebný pozemok a predávajúci často ubezpečuje, že sa na nej bude dať stavať. Článok vysvetľuje, prečo to rozhodne územný plán a orgán ochrany poľnohospodárskej pôdy, čo znamená odňatie pôdy a odvod za neho a ako nastaviť kúpu, aby kupujúci nezaplatil za pozemok, na ktorom stavať nesmie.
Čítať viac →
Čo kupujúci preberá pri predaji poľnohospodárskej pôdy s nájomcom
Poľnohospodárska pôda sa často predáva aj s nájomcom, ktorý ju obrába. Článok vysvetľuje, prečo predaj nájom neukončí, aké minimálne doby a výpovedné pravidlá platia pri nájme pôdy podniku, prečo nájomca nemá zmluvné predkupné právo a na čo myslieť v kúpnej zmluve, aby sa kupujúci a predávajúci nesporili o nájomné.
Čítať viac →
Ako pripraviť žalobu pri duplicitnom vlastníctve a čo rozhoduje o výsledku
Keď dohoda o urovnaní nevyjde, duplicitu parciel C a E odstráni len súd. Článok vysvetľuje, prečo má duplicitne zapísaný vlastník na určovacej žalobe vždy naliehavý právny záujem, ako formulovať návrh, aby ho súd nezamietol z formálnych dôvodov, čo sa v spore dokazuje a ako sa výsledok dostane na list vlastníctva.
Čítať viac →