Aké nájomné nám patrí za poľnohospodársku pôdu a čo je obvyklá výška nájomného?

Družstvo ponúka pár eur na hektár, sused vraj dostáva trojnásobne viac a dedičia nevedia, čo je normálne. Práve na to existuje úradný údaj na porovnanie: obvyklá výška nájomného, ktorú štát každý rok počíta zo skutočne dohodnutých nájmov v každom katastrálnom území.

Zákonné minimum pri nájme podniku

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov určuje pre nájom pôdy hospodáriacemu podniku spodnú hranicu:

Na vznik zmluvy o nájme pozemku podľa § 1 ods. 2 písm. a) alebo písm. c) na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu.

— § 10 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z.

Minimum sa počíta z úradnej hodnoty pôdy, nie z trhovej ceny, takže býva nižšie než nájomné bežné v úrodných oblastiach. Je to dolná hranica platnej dohody, nie odporúčaná cena.

Čo je obvyklá výška nájomného

Obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku (ďalej len „obvyklá výška nájomného“) sa na účely tohto zákona rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

— § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z.

Údaj nevzniká odhadom. Každý nájomca je povinný viesť evidenciu dohodnutého a zaplateného nájomného a jej sumár za každé katastrálne územie doručiť okresnému úradu do 31. januára nasledujúceho roka (§ 14 ods. 3); formulár a výpočet váženého priemeru určuje vyhláška č. 172/2018 Z. z. Ak nahlásené výmery nepokryjú aspoň tretinu poľnohospodárskej pôdy v katastrálnom území, obvyklá výška sa určí ako 2 % z hodnoty ornej pôdy podľa prílohy zákona č. 582/2004 Z. z. (§ 5 ods. 4 vyhlášky č. 172/2018 Z. z.). Nájomca, ktorý údaje poskytol, môže do 31. augusta požiadať o preverenie správnosti zverejneného údaja.

Ako údaj použiť pri vyjednávaní

Obvyklá výška je priemer, nie strop. Pri obnove zmluvy je to vecný argument — nájomné pod obvyklou výškou v danom katastrálnom území sa obhajuje ťažko, najmä pri bonitnej pôde v celku. Užitočný je aj detail pre vlastníkov pozemkov v areáli podniku: pri pozemkoch zastavaných stavbami na poľnohospodárske účely je zákonnou odplatou trojnásobok obvyklej výšky nájomného, ak sa strany nedohodnú inak (§ 10 ods. 2).

Užívanie bez zmluvy: bezdôvodné obohatenie

Kto pôdu užíva bez nájomnej zmluvy či iného titulu, získava majetkový prospech, ktorý musí vydať. Súdy pri jeho vyčíslení vychádzajú z odplaty obvyklej v danom mieste a čase — a úradne zverejnená obvyklá výška nájomného pre konkrétne katastrálne územie je presne ten podklad na jeho vyčíslenie. V občianskoprávnom režime sa právo premlčuje za dva roky od zistenia obohatenia a osoby, ktorá sa obohatila, najneskôr za tri roky od vzniku obohatenia; pri úmyselnom obohatení je objektívna doba desať rokov (§ 107 Občianskeho zákonníka); najprv však treba určiť právny režim vzťahu, keďže pri obchodnoprávnom nároku sa premlčanie posudzuje odlišne. S uplatnením sa preto neoplatí čakať. Ako pôdu dostať späť do vlastného užívania, rozoberáme v otázke pôdu obrába družstvo bez zmluvy.

S čím vieme pomôcť

Vyčíslime nárok, pripravíme výzvu a vymôžeme dlžné nájomné aj náhradu za užívanie bez zmluvy — v rámci služby náhrada škody a bezdôvodné obohatenie. Novú nájomnú zmluvu s férovými podmienkami pripravíme pri prevode poľnohospodárskej pôdy a ak zvažujete pôdu radšej predať, pomôžeme s kúpou a predajom pozemku.

Na konzultáciu stačí list vlastníctva a doterajšia komunikácia s užívateľom; obvyklú výšku nájomného pre vaše katastrálne územie dohľadáme my.