Všetci spoluvlastníci. Vecné bremeno zmluvou zriaďuje vlastník nehnuteľnosti a z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Väčšinové rozhodnutie, ktoré stačí na hospodárenie so spoločnou vecou, tu nepostačuje. Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, takže rozdelenie na viac zmlúv podľa jednotlivých spoluvlastníkov konanie skomplikuje.
Otázka prichádza od suseda, ktorý potrebuje prístup, od distribučnej spoločnosti pri sieťach aj od developera, ktorý rieši inžiniersku prípravu. Pozemok má troch alebo tridsať spoluvlastníkov a zmluvu sa podarilo podpísať len s niektorými.
Zriaďuje ho vlastník, nie väčšina
Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať (§ 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka). Zmluvou môže vecné bremeno zriadiť vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám (§ 151o ods. 2).
Pri spoluvlastníctve treba rozlíšiť dve situácie, ktoré sa v praxi zamieňajú:
Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
O hospodárení so spoločnou vecou naopak rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (§ 139 ods. 2). Zriadenie vecného bremena však nie je bežné hospodárenie, ale právny úkon, ktorým sa nehnuteľnosť trvalo zaťažuje. Väčšinový súhlas preto nestačí a chýbajúci podpis jedného spoluvlastníka zastaví celé podanie.
Prečo nepomôže rozdeliť to na viac zmlúv
Obvyklý pokus je uzavrieť samostatnú zmluvu s každým spoluvlastníkom a podávať ich postupne. Katastrálny zákon to sťažuje:
Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, ktorej obsahom môže byť viac právnych úkonov.
Jedna zmluva môže obsahovať viac právnych úkonov, čo je pri líniových stavbách užitočné. Nedá sa však k jednému návrhu priložiť viac samostatných zmlúv a nedá sa ani podať návrh len na časť toho, čo zmluva obsahuje.
Osobitnú výnimku má spoločná nehnuteľnosť v pozemkovom spoločenstve, kde zákon uzatváranie zmlúv jednotlivo na viacerých listinách výslovne pripúšťa; rozobrali sme to v otázke investor chce od urbariátu odkúpiť pozemky.
Na čo ešte pozor
- Osvedčený podpis povinného. Pri vzniku vecného bremena musí byť podpis povinného osvedčený, pri zániku podpis oprávneného. Neplatí to pri notárskej zápisnici a pri zmluve autorizovanej advokátom (§ 42 ods. 3). Pri desiatkach spoluvlastníkov je organizácia osvedčovania samostatná úloha.
- Vklad je podmienkou vzniku. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebný vklad do katastra (§ 151o ods. 1). Podpísaná zmluva sama osebe právo nezaloží.
- Zameranie musí sedieť s rozsahom. Ak zmluva zriaďuje širšie právo, než zachytáva geometrický plán, konanie sa preruší; rozobrali sme to v otázke zriaďujeme vecné bremeno pre siete.
- Bremeno prežije zmenu vlastníka. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom na nadobúdateľa (§ 151n ods. 2), takže predaj podielu na veci nič nemení.
- Náklady na zachovanie a opravy. Ak sa účastníci nedohodnú inak, oprávnený znáša primerane náklady na zachovanie a opravy veci; ak ju užíva aj vlastník, znášajú ich podľa miery spoluužívania (§ 151n ods. 3). Do zmluvy to patrí, inak sa o tom bude po rokoch viesť spor.
Keď sa niektorý spoluvlastník nedá zohnať
Býva to najčastejšia príčina zlyhania celého zámeru. Riešenia sú tri a žiadne nie je rýchle: dohľadať a osloviť dediča či neznámeho vlastníka, rokovať so Slovenským pozemkovým fondom, ak podiel spravuje, alebo hľadať trasu, ktorá sa dotknutému pozemku vyhne. Pri líniových stavbách prichádza do úvahy aj vyvlastnenie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, ktoré má vlastný režim a vlastné lehoty; pozrite vyvlastňujú nám časť pozemku.
S čím vieme pomôcť
Pripravíme vecné bremeno vrátane znenia zmluvy, koordinácie zamerania a organizácie podpisov, aby podanie prešlo naraz a nie po častiach. Návrhy podávame v rámci prípravy zmlúv a návrhov na vklad. Ak už konanie beží a úrad ho prerušil, riešime prerušené a zamietnuté katastrálne konanie.
Pri väčšom počte spoluvlastníkov sa oplatí ozvať pred prvým podpisom. Zbierať podpisy druhý raz je náročnejšie než prvý.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
