Všichni spoluvlastníci. Věcné břemeno smlouvou zřizuje vlastník nemovitosti a z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Většinové rozhodnutí, které stačí k hospodaření se společnou věcí, zde nepostačuje. Přílohou návrhu na vklad do slovenského katastru může být jen jedna smlouva, takže rozdělení na více smluv podle jednotlivých spoluvlastníků řízení zkomplikuje.
Otázka přichází od souseda, který potřebuje přístup, od distribuční společnosti u sítí i od developera, který řeší inženýrskou přípravu. Pozemek má tři nebo třicet spoluvlastníků a smlouvu se podařilo podepsat jen s některými.
Zřizuje je vlastník, nikoli většina
Věcná břemena omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat (§ 151n odst. 1 slovenského občanského zákoníku). Smlouvou může věcné břemeno zřídit vlastník nemovitosti, pokud zvláštní zákon nedává toto právo také dalším osobám (§ 151o odst. 2).
Při spoluvlastnictví je třeba rozlišit dvě situace, které se v praxi zaměňují:
Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
— Český překlad § 139 odst. 1 slovenského občanského zákoníku
O hospodaření se společnou věcí naopak rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů (§ 139 odst. 2). Zřízení věcného břemene však není běžné hospodaření, ale právní úkon, kterým se nemovitost trvale zatěžuje. Většinový souhlas proto nestačí a chybějící podpis jednoho spoluvlastníka zastaví celé podání.
Proč nepomůže rozdělit to na více smluv
Obvyklým pokusem je uzavřít samostatnou smlouvu s každým spoluvlastníkem a podávat je postupně. Slovenský katastrální zákon to ztěžuje:
Předmětem návrhu na vklad musí být všechny právní úkony, které smlouva obsahuje a podléhají vkladu, a všechny nemovitosti týkající se právních úkonů, které smlouva obsahuje a podléhají vkladu. Přílohou návrhu na vklad může být jen jedna smlouva, jejímž obsahem může být více právních úkonů.
— Český překlad § 30 odst. 5 slovenského katastrálního zákona
Jedna smlouva může obsahovat více právních úkonů, což je u liniových staveb užitečné. Nelze však k jednomu návrhu přiložit více samostatných smluv a nelze ani podat návrh jen na část toho, co smlouva obsahuje.
Zvláštní výjimku má společná nemovitost v pozemkovém společenství, kde zákon uzavírání smluv jednotlivě na více listinách výslovně připouští; rozebrali jsme to v otázce investor chce od urbariátu odkoupit pozemky.
Na co ještě pozor
- Ověřený podpis povinného. Při vzniku věcného břemene musí být podpis povinného ověřen, při zániku podpis oprávněného. Neplatí to u notářského zápisu a u smlouvy autorizované advokátem (§ 42 odst. 3). U desítek spoluvlastníků je organizace ověřování samostatným úkolem.
- Vklad je podmínkou vzniku. K nabytí práva odpovídajícího věcnému břemeni je potřebný vklad do katastru (§ 151o odst. 1). Podepsaná smlouva sama o sobě právo nezaloží.
- Zaměření musí odpovídat rozsahu. Pokud smlouva zřizuje širší právo, než zachycuje geometrický plán, řízení se přeruší; rozebrali jsme to v otázce zřizujeme věcné břemeno pro sítě.
- Břemeno přežije změnu vlastníka. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím na nabyvatele (§ 151n odst. 2), takže prodej podílu na věci nic nemění.
- Náklady na zachování a opravy. Pokud se účastníci nedohodnou jinak, oprávněný nese přiměřeně náklady na zachování a opravy věci; pokud ji užívá i vlastník, nesou je podle míry spoluužívání (§ 151n odst. 3). Do smlouvy to patří, jinak se o tom bude po letech vést spor.
Když některého spoluvlastníka nelze sehnat
Bývá to nejčastější příčina selhání celého záměru. Řešení jsou tři a žádné není rychlé: dohledat a oslovit dědice či neznámého vlastníka, jednat se Slovenským pozemkovým fondem, pokud podíl spravuje, nebo hledat trasu, která se dotčenému pozemku vyhne. U liniových staveb přichází v úvahu také vyvlastnění práva odpovídajícího věcnému břemeni, které má vlastní režim a vlastní lhůty; podívejte se na vyvlastňují nám část pozemku.
S čím můžeme pomoci
Připravíme věcné břemeno včetně znění smlouvy, koordinace zaměření a organizace podpisů, aby podání prošlo najednou a nikoli po částech. Návrhy podáváme v rámci přípravy smluv a návrhů na vklad. Pokud již řízení běží a úřad je přerušil, řešíme přerušené a zamítnuté katastrální řízení.
U většího počtu spoluvlastníků se vyplatí ozvat před prvním podpisem. Sbírat podpisy podruhé je náročnější než poprvé.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
