Усі співвласники. Сервітут за договором установлює власник нерухомості, а з правочинів, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно і солідарно. Рішення більшості, якого достатньо для управління спільним майном, у цьому разі недостатньо. Додатком до заяви про внесення запису може бути лише один договір, тому поділ на кілька договорів за окремими співвласниками ускладнить провадження.
Таке питання надходить і від сусіда, якому потрібен доступ, і від розподільчої компанії під час прокладання мереж, і від девелопера, який займається інженерною підготовкою. Земельна ділянка має трьох або тридцять співвласників, а договір вдалося підписати лише з деякими з них.
Його встановлює власник, а не більшість
Сервітути обмежують власника нерухомості на користь іншої особи таким чином, що він зобов’язаний щось допускати, утримуватися від певних дій або щось робити (§ 151n ч. 1 Цивільного кодексу Словаччини). За договором сервітут може встановити власник нерухомості, якщо спеціальний закон не надає такого права також іншим особам (§ 151o ч. 2).
У разі співвласності слід розрізняти дві ситуації, які на практиці плутають:
Із правочинів, що стосуються спільного майна, усі співвласники набувають прав та обов’язків спільно і солідарно.
Натомість питання управління спільним майном співвласники вирішують більшістю, яку обчислюють відповідно до розміру часток (§ 139 ч. 2). Однак установлення сервітуту є не звичайним управлінням, а правочином, яким нерухомість обтяжується на постійній основі. Тому згоди більшості недостатньо, а відсутність підпису одного співвласника зупинить усю процедуру подання.
Чому поділ на кілька договорів не допоможе
Звичайна спроба — укласти окремий договір із кожним співвласником і подавати їх послідовно. Закон про кадастр ускладнює такий підхід:
Предметом заяви про внесення запису мають бути всі правочини, які містить договір і які підлягають внесенню, а також уся нерухомість, якої стосуються правочини, що містяться в договорі та підлягають внесенню. Додатком до заяви про внесення запису може бути лише один договір, змістом якого можуть бути кілька правочинів.
Один договір може містити кілька правочинів, що корисно у випадку лінійних споруд. Однак до однієї заяви не можна додати кілька окремих договорів, як і не можна подати заяву лише щодо частини того, що містить договір.
Спеціальний виняток передбачено для спільної нерухомості в земельному товаристві, де закон прямо допускає укладення договорів окремо на кількох документах; ми розглянули це в матеріалі інвестор хоче викупити земельні ділянки в урбаріату.
На що ще звернути увагу
- Засвідчений підпис зобов’язаної особи. У разі виникнення сервітуту підпис зобов’язаної особи має бути засвідчений, а в разі припинення — підпис управненої особи. Це не застосовується до нотаріального акта та договору, авторизованого адвокатом (§ 42 ч. 3). За наявності десятків співвласників організація засвідчення є окремим завданням.
- Внесення запису є умовою виникнення права. Для набуття права, що відповідає сервітуту, необхідне внесення запису до кадастру (§ 151o ч. 1). Сам по собі підписаний договір права не створює.
- Результати вимірювання мають відповідати обсягу права. Якщо договір установлює ширше право, ніж відображає геометричний план, провадження буде зупинено; ми розглянули це в матеріалі ми встановлюємо сервітут для мереж.
- Сервітут зберігається після зміни власника. Сервітути, пов’язані з правом власності на нерухомість, переходять разом із правом власності до набувача (§ 151n ч. 2), тому продаж частки у спільному майні нічого не змінює.
- Витрати на утримання та ремонт. Якщо учасники не домовляться інакше, управнена особа несе пропорційну частину витрат на утримання та ремонт майна; якщо ним користується також власник, вони несуть ці витрати відповідно до ступеня спільного користування (§ 151n ч. 3). Це слід передбачити в договорі, інакше через роки щодо цього може виникнути спір.
Коли когось зі співвласників не вдається знайти
Це найчастіша причина невдачі всього задуму. Є три способи вирішення, і жоден із них не є швидким: розшукати спадкоємця чи невідомого власника та зв’язатися з ним, провести переговори зі Словацьким земельним фондом, якщо він управляє часткою, або шукати трасу, що омине відповідну земельну ділянку. У випадку лінійних споруд можливе також примусове відчуження права, що відповідає сервітуту, для якого встановлено окремий режим і окремі строки; дивіться матеріал у нас примусово відчужують частину земельної ділянки.
Чим ми можемо допомогти
Ми підготуємо сервітут, включно з текстом договору, координацією вимірювань та організацією підписання, щоб заяву розглянули як єдине ціле, а не частинами. Заяви ми подаємо в межах послуги підготовки договорів і заяв про внесення запису. Якщо провадження вже триває і орган влади його зупинив, ми супроводжуємо зупинене провадження та провадження щодо відхиленої заяви в кадастрі.
За більшої кількості співвласників варто звернутися до нас ще до отримання першого підпису. Збирати підписи вдруге складніше, ніж уперше.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
