Так, якщо це дозволяє будівельно-технічне планування будинку. Замість ідеальних часток у всьому будинку виникнуть окремі квартири, з якими пов’язана частка у спільній власності на спільні частини, обладнання та земельну ділянку. Договір повинен відповідати вимогам закону про власність на квартири, а право власності набувається лише після внесення запису до кадастру. Крім того, для будинку, що має не більше трьох квартир, не виникає обов’язку забезпечувати управління будинком.
Двоє рідних братів чи сестер успадкували будинок, кожному належить ідеальна половина, а фактично вони користуються різними поверхами. Однак формально ніхто не володіє конкретним приміщенням, а лише часткою в цілому об’єкті. Це ускладнює продаж, іпотеку та спадкування. Рішенням зазвичай є врегулювання спільної власності, унаслідок якого з часток утворюються окремі квартири.
Що саме при цьому змінюється
Реальний поділ речі є першим способом врегулювання спільної власності, передбаченим законом, і суд розглядає його першочергово (§ 142 ods. 1 Цивільного кодексу Словаччини). У випадку будинку це здійснюється шляхом утворення окремих квартир. Угода про припинення та врегулювання спільної власності на нерухомість повинна бути укладена в письмовій формі (§ 141 ods. 1).
Право власності на квартиру набувається на підставі договору з власником будинку (§ 4 ods. 1 písm. a) закону № 182/1993 Z. z.), причому квартира також може перебувати у частковій спільній власності або у спільній сумісній власності подружжя (ods. 2). Отже, замість частки у всьому будинку ви отримаєте конкретну квартиру та пов’язану з нею частку у спільних частинах.
Що повинен містити договір
Закон про власність на квартири в цьому питанні надзвичайно докладний. Крім загальних реквізитів, договір повинен містити опис квартири та її допоміжних приміщень, визначення її розташування із зазначенням номера квартири та номера під’їзду, визначення розміру площі підлоги й оснащення, визначення розміру частки у спільній власності на спільні частини та обладнання будинку, допоміжні об’єкти, земельну ділянку під будинком і прилеглу земельну ділянку, визначення та опис спільних частин і обладнання, зокрема тих, якими користуються лише деякі власники, врегулювання прав на земельні ділянки та заяву набувача про приєднання до договору про товариство власників або до договору про здійснення управління (§ 5 ods. 1).
Розмір частки у спільних частинах не є предметом домовленості: його визначають як співвідношення площі підлоги квартири до сукупної площі підлоги всіх квартир і нежитлових приміщень у будинку. Винятком є прилегла земельна ділянка, частку в якій визначають за домовленістю набувача з власником будинку (§ 5 ods. 1 písm. b/ a e/).
До першого договору додаються ситуаційні плани окремих поверхів із позначенням квартир, нежитлових приміщень, гаражних місць і складських приміщень, їхніх номерів, а також ідентифікацією земельної ділянки (§ 5 ods. 5). Зазвичай це найбільш трудомістка частина всього проєкту, для якої потрібен геодезист або проєктувальник.
Право власності на квартиру та всі пов’язані з нею частки виникає лише після внесення запису до кадастру (§ 5 ods. 4).
Добра новина для невеликих будинків
Обов’язок забезпечити управління будинком виникає в день першого переходу права власності на квартиру, однак закон передбачає два винятки. Він не поширюється на будинки, у яких є не більше трьох квартир або не більше трьох нежитлових приміщень, чи загалом не більше трьох квартир і нежитлових приміщень, а також на будинки, у яких усі квартири належать одному власнику (§ 6 ods. 1).
Отже, у разі поділу сімейного будинку на дві або три квартири не виникає обов’язку створювати товариство власників або укладати договір про здійснення управління. Це одна з причин, чому такий спосіб врегулювання спільної власності є практичним для сімей.
Як це позначити в заяві про внесення запису
Нерухомість у документах позначають установленим способом, а для квартири це означає номер квартири, номер поверху, номер під’їзду та частку у спільній власності на спільні частини, обладнання і земельну ділянку (§ 42 ods. 2 písm. c) закону про кадастр). Оскільки на момент подання заяви квартири ще не зареєстровані в кадастрі, необхідно чітко розмежувати попередній стан будинку та новий стан окремих об’єктів.
Предметом заяви про внесення запису повинні бути всі юридичні дії, які містить договір і які підлягають внесенню до кадастру, а також усі нерухомі об’єкти, яких вони стосуються. До заяви можна додати лише один договір, зміст якого може охоплювати декілька юридичних дій (§ 30 ods. 5). Тому поділ одного проєкту на декілька договорів ускладнить провадження.
Коли це не вдасться
- Будівельно-технічні характеристики будинку цього не дозволяють. Без окремих входів, приладів обліку та санітарно-гігієнічного оснащення квартири не виникнуть, і спільну власність доведеться врегульовувати інакше; черговість способів ми розглянули у відповіді на запитання співвласник не погоджується на продаж.
- Будинок обтяжений заставним правом. Обтяження не припиняються внаслідок врегулювання спільної власності, що розглянуто у відповіді на запитання частка обтяжена іпотекою.
- Співвласники не можуть домовитися щодо вартості. Квартири зазвичай не є рівноцінними, а різницю компенсують грошима; без висновку експерта домовитися про це складно.
Як ми це здійснюємо
Ми оцінимо, чи реально поділити ваш будинок на квартири, і, якщо так, підготуємо угоду з реквізитами, передбаченими законом про власність на квартири, включно з розрахунком часток; ми робимо це в межах врегулювання часткової спільної власності. Для подальшого переходу прав на окремі квартири використовується договір купівлі-продажу квартири, а саме подання ми забезпечуємо в межах підготовки договорів і заяв про внесення запису, де також координуємо підготовку ситуаційних планів із геодезистом.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
