Prostřednictvím rozhodnutí shromáždění, nikoli jednotlivých podílníků. Od pozemků patřících do společné nemovitosti lze oddělit nově vytvořený pozemek jen na základě rozhodnutí spoluvlastníků na shromáždění a oddělená část přestává být společnou nemovitostí až dnem zápisu v katastru. Převod podílu jen na některých pozemcích společné nemovitosti slovenský zákon zakazuje, takže obejití shromáždění přímým oslovováním podílníků nevede k platnému zápisu.
Situace se opakuje u dálnic, fotovoltaiky, vodovodů i u běžné výstavby. Investor potřebuje pás pozemků, které patří do společné nemovitosti, a svolávání shromáždění se mu jeví jako zdržení. Nabídne proto odkoupení přímo jednotlivým podílníkům. Takto postavený obchod se na slovenském katastru zastaví.
Oddělit může jen shromáždění
Postup je ve slovenském zákoně popsán jednoznačně:
Od pozemku nebo pozemků patřících do společné nemovitosti lze na základě rozhodnutí spoluvlastníků společné nemovitosti na shromáždění oddělit nově vytvořený pozemek (dále jen „oddělená část společné nemovitosti“). Oddělená část společné nemovitosti přestává být společnou nemovitostí dnem zápisu v katastru nemovitostí.
— Český překlad § 8 odst. 2 zákona č. 97/2013 Z. z.
Prakticky z toho vyplývají dvě věci. Rozhodnutí shromáždění je podmínkou, nikoli formalitou, a oddělený pozemek je až do zápisu v katastru stále společnou nemovitostí se všemi omezeními. Pokud její vlastníci nerozhodnou jinak, oddělená část se stává společně obhospodařovanou nemovitostí.
Zákon zároveň rozlišuje oddělení od vzniku nového pozemku: vznik nového pozemku patřícího do společné nemovitosti není oddělením části společné nemovitosti (§ 8 odst. 3). Samotný geometrický plán tedy z pozemku společnou nemovitost neudělá ani ji nezruší.
Proč obejití shromáždění nefunguje
Investor zpravidla argumentuje tím, že kupuje podíly od konkrétních lidí a společenství se to netýká. Naráží však na zákaz, který platí bez výjimek:
Převod nebo přechod vlastnického práva k podílu na společné nemovitosti jen na některých pozemcích patřících do společné nemovitosti je zakázán.
— Český překlad § 9 odst. 9 zákona č. 97/2013 Z. z.
Dokud pozemek není ze společné nemovitosti oddělen, podíl k němu nelze samostatně převést. Nepomůže ani geometrický plán, který dotčené parcely vymezuje, ani to, že s prodejem souhlasí většina oslovených podílníků. Převod na třetí osobu má navíc vlastní podmínky včetně nabídky ostatním podílníkům; rozebrali jsme je v otázce prodáváme podíl v urbariátu.
Když shromáždění souhlasí
Po rozhodnutí shromáždění je postup pružnější, než se většinou očekává. Smlouvu o převodu vlastnického práva k oddělené části lze za stejných podmínek uzavřít se všemi vlastníky společné nemovitosti také jednotlivě na více listinách (§ 9 odst. 12). Není tedy nutné dostat všechny podílníky k jednomu stolu v jeden den, což je u urbariátů se stovkami členů rozdíl mezi uskutečnitelným a neuskutečnitelným obchodem.
Výnos z prodeje oddělené části je příjmem těch vlastníků, kteří ke smlouvě přistoupili (§ 9 odst. 13). Na podíly, které spravuje nebo se kterými nakládá Slovenský pozemkový fond, se vztahuje zvláštní předpis, takže fond je v takovém obchodu samostatnou stranou jednání.
Věcné břemeno místo prodeje
U sítí a liniových staveb bývá vhodnější zřídit věcné břemeno než kupovat pozemky. Zákon na to pamatuje: na zřízení věcného břemene smlouvou a na omezení vlastnického práva vyvlastněním se přiměřeně vztahují odstavce 12 a 13 (§ 9 odst. 14). I zde tedy platí možnost uzavírat smlouvy jednotlivě a stejné pravidlo o rozdělení výnosu. Vlastníci mohou společnou nemovitost nebo její část také pronajmout (§ 9 odst. 15), což u fotovoltaiky a podobných záměrů bývá pro podílníky výhodnější než jednorázový prodej.
Na co si dát pozor na obou stranách
Pokud jste podílník a investor vás oslovil přímo, nepodepisujte smlouvu dříve, než je jasné, zda shromáždění o oddělení rozhodlo. Bez toho podepisujete něco, co do katastru nemůže být zapsáno, ale vás může zavazovat.
Pokud jste investor, jednání se shromážděním není zdržení, které lze přeskočit, ale jediná cesta k zapsatelnému výsledku. Časově jej lze zkrátit tím, že se předem připraví geometrický plán, znění usnesení a smlouvy na jednotlivých listinách.
Připravujeme obě strany takových jednání. Technickou a právní stránku oddělení řešíme v rámci dělení a scelování pozemků, u sítí a přístupů věcné břemeno včetně jeho zaměření a zápisu. Před uzavřením většího obchodu doporučujeme právní prověrku nemovitosti, která zjistí, co do společné nemovitosti patří a které podíly spravuje fond.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
