Cez rozhodnutie zhromaždenia, nie cez jednotlivých podielnikov. Od pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno oddeliť novovytvorený pozemok len na základe rozhodnutia spoluvlastníkov na zhromaždení a oddelená časť prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou až dňom zápisu v katastri. Prevod podielu len na niektorých pozemkoch spoločnej nehnuteľnosti zákon zakazuje, takže obídenie zhromaždenia priamym oslovovaním podielnikov nevedie k platnému zápisu.
Situácia sa opakuje pri diaľniciach, fotovoltike, vodovodoch aj pri bežnej výstavbe. Investor potrebuje pás pozemkov, ktoré patria do spoločnej nehnuteľnosti, a zvolávanie zhromaždenia sa mu javí ako zdržanie. Ponúkne preto odkúpenie priamo jednotlivým podielnikom. Takto postavený obchod sa na katastri zastaví.
Oddeliť môže len zhromaždenie
Postup je v zákone popísaný jednoznačne:
Od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na zhromaždení oddeliť novovytvorený pozemok (ďalej len „oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti“). Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou dňom zápisu v katastri nehnuteľností.
Dve veci z toho vyplývajú prakticky. Rozhodnutie zhromaždenia je podmienkou, nie formalitou, a oddelený pozemok je až do zápisu v katastri stále spoločnou nehnuteľnosťou so všetkými obmedzeniami. Ak jej vlastníci nerozhodnú inak, oddelená časť sa stáva spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou.
Zákon zároveň rozlišuje oddelenie od vzniku nového pozemku: vznik nového pozemku patriaceho do spoločnej nehnuteľnosti nie je oddelením časti spoločnej nehnuteľnosti (§ 8 ods. 3). Samotný geometrický plán teda z pozemku spoločnú nehnuteľnosť nespraví ani ju nezruší.
Prečo obídenie zhromaždenia nefunguje
Investor spravidla argumentuje tým, že kupuje podiely od konkrétnych ľudí a spoločenstva sa to netýka. Naráža však na zákaz, ktorý je bezvýnimočný:
Prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný.
Kým pozemok nie je zo spoločnej nehnuteľnosti oddelený, podiel k nemu samostatne previesť nemožno. Nepomôže ani geometrický plán, ktorý dotknuté parcely vymedzuje, ani to, že s predajom súhlasí väčšina oslovených podielnikov. Prevod na tretiu osobu má navyše vlastné podmienky vrátane ponuky ostatným podielnikom; rozobrali sme ich v otázke predávame podiel v urbariáte.
Keď je zhromaždenie za
Po rozhodnutí zhromaždenia je postup pružnejší, než sa väčšinou čaká. Zmluvu o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti možno za rovnakých podmienok uzavrieť so všetkými vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti aj jednotlivo na viacerých listinách (§ 9 ods. 12). Nie je teda nutné dostať všetkých podielnikov k jednému stolu v jeden deň, čo je pri urbariátoch so stovkami členov rozdiel medzi uskutočniteľným a neuskutočniteľným obchodom.
Výnos z predaja oddelenej časti je príjmom tých vlastníkov, ktorí k zmluve pristúpili (§ 9 ods. 13). Na podiely, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond, sa vzťahuje osobitný predpis, takže fond je v takom obchode samostatnou stranou rokovania.
Vecné bremeno namiesto predaja
Pri sieťach a líniových stavbách býva vhodnejšie zriadiť vecné bremeno než kupovať pozemky. Zákon na to pamätá: na zriadenie vecného bremena zmluvou a na obmedzenie vlastníckeho práva vyvlastnením sa primerane vzťahujú odseky 12 a 13 (§ 9 ods. 14). Aj tu teda platí možnosť uzatvárať zmluvy jednotlivo a rovnaké pravidlo o rozdelení výnosu. Vlastníci môžu spoločnú nehnuteľnosť alebo jej časť aj prenajať (§ 9 ods. 15), čo pri fotovoltike a podobných zámeroch býva pre podielnikov výhodnejšie než jednorazový predaj.
Na čo si dať pozor na oboch stranách
Ak ste podielnik a investor vás oslovil priamo, nepodpisujte zmluvu skôr, než je jasné, či zhromaždenie o oddelení rozhodlo. Bez toho podpisujete niečo, čo do katastra nemôže byť zapísané, no vás môže viazať.
Ak ste investor, rokovanie so zhromaždením nie je zdržanie, ktoré sa dá preskočiť, ale jediná cesta k zapísateľnému výsledku. Časovo sa dá skrátiť tým, že sa vopred pripraví geometrický plán, znenie uznesenia a zmluvy na jednotlivých listinách.
Pripravujeme obe strany takýchto rokovaní. Technickú a právnu stránku oddelenia riešime v rámci delenia a scelovania pozemkov, pri sieťach a prístupoch vecné bremeno vrátane jeho zamerania a zápisu. Pred uzavretím väčšieho obchodu odporúčame právnu previerku nehnuteľnosti, ktorá zistí, čo do spoločnej nehnuteľnosti patrí a ktoré podiely spravuje fond.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
