Právna poradňa · 11
Vlastníctvo, pozemky a nájom — otázky a odpovede.
20 zodpovedaných otázok z oblasti, ktorú riešime denne. Súvisiace služby nájdete v katalógu Vlastníctvo, pozemky a nájom.
Hľadať v otázkach z tejto oblasti
Zoznam otázok z oblasti Vlastníctvo, pozemky a nájom
- Vyvlastňujú nám časť pozemku pre cestu. Čo bude s náhradou a s ťarchami? Dňom právoplatnosti rozhodnutia prechádza vlastnícke právo na vyvlastniteľa a zároveň zanikajú záložné práva, exekučné aj daňové záložné právo, vecné bremená okrem zákonných, predkupné právo s účinkami vecného práva a nájom pozemku. Kataster tieto práva vymaže. Ak nesúhlasíte s výškou náhrady, žalobu treba podať do 30 dní od právoplatnosti a zmeškanie tejto lehoty nemožno odpustiť.
- Kupuje naša firma poľnohospodársky pozemok. Aké obmedzenia dnes platia? Obmedzenia, ktoré si väčšina ľudí pri tejto téme vybaví, teda povinné zverejnenie ponuky, trojročná poľnohospodárska prax v obci a prednosť miestneho záujemcu, dnes neplatia. Ústavný súd ich nálezom PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 vyhlásil za nesúladné s ústavou a zákon ich už neobsahuje. To však neznamená, že prevod je bez prekážok: zostávajú predkupné práva, osobitný režim spoločnej nehnuteľnosti a otázka, či ide o poľnohospodársky pozemok podľa zákona.
- Predávame podiel v urbariáte. Musíme ho najprv ponúknuť ostatným podielnikom? Pri prevode na tretiu osobu áno. Zákon o pozemkových spoločenstvách ukladá vlastníkovi podielu povinnosť ponúknuť ho ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti, pričom ponuku možno urobiť prostredníctvom výboru. Až keď o podiel neprejavia záujem, možno ho previesť tretej osobe. Medzi spoluvlastníkmi navzájom sa všeobecné predkupné právo neuplatní. Prevod podielu len na niektorých pozemkoch spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný úplne.
- Investor chce od urbariátu odkúpiť pozemky pod stavbu. Ako to má prebehnúť? Cez rozhodnutie zhromaždenia, nie cez jednotlivých podielnikov. Od pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno oddeliť novovytvorený pozemok len na základe rozhodnutia spoluvlastníkov na zhromaždení a oddelená časť prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou až dňom zápisu v katastri. Prevod podielu len na niektorých pozemkoch spoločnej nehnuteľnosti zákon zakazuje, takže obídenie zhromaždenia priamym oslovovaním podielnikov nevedie k platnému zápisu.
- Zriaďujeme vecné bremeno pre inžinierske siete. Ako ho treba zamerať? Rozsah každého práva musí byť určitý. Ak bremeno zaťažuje len časť pozemku, treba ju vymedziť geometrickým plánom. Uloženie siete môže byť obmedzené na zameraný pás, kým vstup na údržbu môže pokrývať celú jednoznačne označenú parcelu. Taký rozdiel sám osebe nie je chybou: zmluva musí jasne oddeliť jednotlivé práva a určiť ich územný aj vecný rozsah.
- Delíme pozemok geometrickým plánom. Potrebujeme súhlas všetkých spoluvlastníkov? Závisí od toho, čo sa geometrickým plánom sleduje. Samotný plán je technický podklad a jeho zápis do evidencie práva nemení. Ak sa ním však vytvára nová parcela z dielov, ku ktorým sa viažu rôzne právne vzťahy, možno ho zapísať len spolu so zápisom vlastníckych práv ku všetkým dielom. Vtedy je potrebný právny úkon a z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
- Spoluvlastník nesúhlasí s predajom. Dá sa spoluvlastníctvo zrušiť aj proti jeho vôli? Dá. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Postupuje v poradí: najprv skúma, či je rozdelenie veci dobre možné, ak nie je, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, a ak vec nechce nikto, nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť pri nehnuteľnosti písomná.
- Na podiele viazne hypotéka. Dá sa spoluvlastníctvo vôbec vyporiadať? Dá, ale ťarchy sa tým neodstránia. Zákon výslovne hovorí, že zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti. Záložné právo banky teda vyporiadaním nezanikne a bude ďalej viaznuť na tom, čo bolo predmetom zálohu. Riešiť sa musí samostatne s veriteľom, spravidla ešte pred podpisom dohody.
- Vlastníme dom napoly. Dá sa rozdeliť na dva samostatné byty? Dá, ak to stavebnotechnické usporiadanie domu umožňuje. Namiesto ideálnych podielov na celom dome vzniknú samostatné byty, ku ktorým sa viaže spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, zariadeniach a na pozemku. Zmluva musí mať náležitosti podľa zákona o vlastníctve bytov a vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra. Pri dome s najviac tromi bytmi navyše nevzniká povinnosť zabezpečiť správu domu.
- Zriaďujeme vecné bremeno na pozemku, ktorý má viac spoluvlastníkov. Kto to musí podpísať? Všetci spoluvlastníci. Vecné bremeno zmluvou zriaďuje vlastník nehnuteľnosti a z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Väčšinové rozhodnutie, ktoré stačí na hospodárenie so spoločnou vecou, tu nepostačuje. Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, takže rozdelenie na viac zmlúv podľa jednotlivých spoluvlastníkov konanie skomplikuje.
- Na ten istý pozemok existujú dva listy vlastníctva s rôznymi vlastníkmi. Ako sa to rieši? Závisí od povahy duplicity. Ak sú zápisy len technicky zdvojené a na oboch listoch vlastníctva sú tí istí vlastníci, kataster ich zosúladí v konaní o oprave chyby protokolom. Ak si pozemok nárokujú rôzne osoby, duplicitu odstráni dohoda všetkých dotknutých so zápisom do katastra alebo žaloba o určenie vlastníckeho práva. Kataster sám nikdy nevyberá, ktorý z listov vlastníctva je ten správny.
- Na liste vlastníctva viazne staré vecné bremeno doživotného užívania. Ako ho vymažeme? Závisí od toho, či bremeno ešte právne trvá. Doživotné užívanie je právo viazané na osobu a zaniká najneskôr smrťou oprávneného — potom stačí návrh na záznam doložený úmrtným listom. Kým oprávnený žije, bremeno trvá aj bez skutočného užívania a vymazať ho možno spravidla len zmluvou o zrušení vecného bremena, ktorá sa do katastra zapisuje vkladom.
- Pozemok nemá list vlastníctva. Kto je jeho vlastníkom a ako ho môžem získať? Aj pozemok bez listu vlastníctva vlastníka má. Neknihované pozemky, ktoré tvorili verejný majetok, prešli v zastavanom území obce do vlastníctva obce a mimo neho zostali štátu, za ktorý s nimi nakladá Slovenský pozemkový fond; pozemky nezistených vlastníkov fond iba spravuje. Získať alebo usporiadať sa dajú kúpou od obce či štátu, preukázaním vlastníctva na súde alebo potvrdením vydržania.
- Chceme rozdeliť pozemok medzi deti. Kedy kataster delenie nepovolí pre zákaz drobenia? Kataster zamietne vklad, ak by mimo zastavaného územia obce vznikol delením poľnohospodársky pozemok menší ako 3 000 m² alebo lesný pozemok menší ako 5 000 m². Pri dieloch nad tieto minimá, ale pod 20 000 m², sa platí odvod štátu. Deľba medzi deti preto stojí na správnom návrhu dielov, využití zákonných výnimiek alebo na tom, že pozemok prevezme jedno z detí a ostatné vyplatí.
- Našu pôdu obrába družstvo bez zmluvy. Ako dostaneme pozemok späť do vlastného užívania? Pri užívaní bez zmluvy doručte družstvu písomnú výzvu na vrátenie pozemku; vrátiť ho musí do 30 dní po zbere úrody, a ak úroda založená nebola, do konca roka. Ak je pozemok neprístupný alebo sa nedá racionálne užívať, čo je typické pre podiely uprostred obrábaného lánu, žiadajte vyčlenenie podnájomného pozemku podľa § 12a — a keď družstvo do 60 dní zmluvu neuzavrie, rozhodne o vzniku podnájomného vzťahu okresný úrad. Pozor na nečinnosť: mlčanie vlastníka vie založiť nájom aj užívacie oprávnenie.
- Aké nájomné nám patrí za poľnohospodársku pôdu a čo je obvyklá výška nájomného? Pri nájme poľnohospodárskej pôdy podniku je zákonným minimom nájomné vo výške 3 % z úradne určenej hodnoty pôdy. Reálnu cenu v mieste ukazuje obvyklá výška nájomného — priemer skutočne dohodnutého nájomného, ktorý okresné úrady každoročne k 30. júnu zverejňujú pre každé katastrálne územie v eurách na hektár. Tento úradný údaj je opora pri vyjednávaní o novej zmluve aj pri vyčíslení bezdôvodného obohatenia, keď niekto pôdu užíva bez zmluvy.
- Nájomca po skončení nájmu priestor ďalej užíva. Prečo sa ponáhľať so žalobou o vypratanie? Pri všeobecnom nájme podľa § 676 ods. 2 sa zmluva môže ďalším užívaním obnoviť, ak prenajímateľ do 30 dní nepodá návrh na vydanie veci alebo vypratanie. Výzvy nestačia, strany však môžu toto obnovenie v zmluve vylúčiť. Pri nájme bytu sa pravidlo zo zákona nepoužije; podľa Najvyššieho súdu SR sa neuplatní ani pri nájme nebytového priestoru na určitý čas podľa zákona č. 116/1990 Zb. Rozhoduje preto najprv druh nájmu a obsah zmluvy.
- Prenajímame rodinný dom. Platia rovnaké pravidlá výpovede ako pri byte? Nie. Chránený režim s výpovednými dôvodmi, bytovými náhradami a žalobou o neplatnosť výpovede sa viaže na nájom bytu. Ak je predmetom nájmu rodinný dom ako celok, použije sa všeobecná úprava nájmu — výpoveď nepotrebuje zákonný dôvod, pri neurčitej dobe platí trojmesačná výpovedná lehota a bytové náhrady nepatria. Pozor však na obnovenie nájmu: ak nájomca dom po skončení nájmu ďalej užíva a prenajímateľ do 30 dní nepodá návrh na vypratanie, nájom sa obnoví. Prvý krok každého sporu je preto ustáliť, čo presne bolo prenajaté.
- Čo je krátkodobý nájom bytu a prečo je pre prenajímateľa výhodnejší? Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je nájom na určitú dobu najviac dvoch rokov, ktorý možno dvakrát predĺžiť, spolu najviac na šesť rokov. Prenajímateľovi dáva to, čo chránený nájom podľa Občianskeho zákonníka nedáva: aj dohodnuté výpovedné dôvody, výpovednú lehotu už od pätnástich dní, žiadne bytové náhrady a kratšiu lehotu na žalobu o neplatnosť skončenia bez odkladu jeho účinkov. Podmienkou je písomná zmluva so všetkými náležitosťami; bez preukázanej registrácie prenajímateľa na daňovom úrade kľúčové výhody odpadajú.
- Zriaďujeme vecné bremeno. Kedy „na osobu“ a kedy „na pozemok“? Podľa toho, komu má právo slúžiť. Prístup, prejazd či siete majú slúžiť každému, kto bude pozemok vlastniť — zriaďujú sa v prospech nehnuteľnosti (in rem) a prechádzajú na ďalších nadobúdateľov. Doživotné bývanie má slúžiť konkrétnemu človeku — zriaďuje sa v jeho prospech (in personam) a zaniká najneskôr jeho smrťou. Oba typy vznikajú až vkladom do katastra a zámena sa neskôr ťažko napráva.
Nenašli ste svoju otázku? Položte nám ju — odpovieme e-mailom. Odpovede v poradni sú všeobecné informácie, nie právna služba.
Ďalšie oblasti poradne
- Založenie spoločnosti v ČR a na Slovensku 42
- Spoločnosť a spoločníci 48
- Cenné papiere a akcionári 22
- Financovanie spoločnosti 36
- Predaj spoločnosti a M&A 21
- Obchodné zmluvy 33
- IT, softvér a e-shopy 36
- Pracovné právo a HR 27
- Compliance, registre a licencie 38
- Prevod nehnuteľnosti 56
- Stavba a development 21
- Vymáhanie pohľadávok 41
- Súdne spory a náhrada škody 12
Riešite niečo z tejto oblasti?
Opíšte nám, čo riešite. Ozveme sa do 24 hodín.
Odpoveď v poradni opisuje pravidlo, konzultácia rieši vašu situáciu. Pri každej téme vieme povedať, čo konkrétne treba urobiť a dokedy.