Právna poradňa · 12

Stavba a development — otázky a odpovede.

41 zodpovedaných otázok z oblasti, ktorej sa venujeme. Súvisiace služby nájdete v katalógu Stavba a development.

Odpovedá , český a slovenský advokát, zapísaný v SAK aj ČAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Hľadať v otázkach z tejto oblasti

Hľadáme v otázkach, krátkych odpovediach aj témach. Celú poradňu prehľadáte na jej vstupnej stránke.

Zoznam otázok z oblasti Stavba a development

  1. Starý dom postavil ešte starý otec a v katastri nie je. Môžem ho dať zapísať rovno na seba? Nie rovno. Pri starých stavbách kataster zapisuje osobu, ktorú oznámenie obce uvádza ako stavebníka, a obec má uviesť skutočného stavebníka, nie dediča. Dedič sa podľa výkladu ÚGKK zapíše, ak doloží listinu o nadobudnutí domu dedením. Čestné vyhlásenie na to nestačí. Ak dom v dedičskom konaní chýbal, súd ho na návrh prejedná v dodatočnom konaní o dedičstve.
  2. Dom sme začali stavať pred svadbou a dokončili ho po nej. Patrí do bezpodielového spoluvlastníctva? Záleží na tom, v akom štádiu bola stavba v deň sobáša. Ak už vtedy existovala ako vec, patrí tomu, kto ju staval, a spoločné investície sa vyrovnávajú pri vyporiadaní BSM. Ak stáli len základy, dom vznikol za manželstva a spravidla patrí do BSM. Zápis v katastri tento spor nerozhoduje, hoci kataster podľa ÚGKK pri rozpore v listinách skúma, koho zapíše.
  3. Prístavbu domu máme skolaudovanú. Musíme ju dať zapísať aj do katastra? Áno, ak prístavba zmenila obrys domu alebo sa zmenil jeho účel, lebo tieto údaje kataster o stavbe eviduje a vlastník má dbať, aby zodpovedali skutočnosti. Vlastník sa nemení a súpisné číslo zostáva. Prístavba nevytvára novú stavbu. Podľa ÚGKK sa k návrhu prikladá kolaudačný doklad a číslo geometrického plánu, ak bol vyhotovený. Stavebné úpravy bez zmeny rozmerov a účelu užívania sa nekolaudujú a údaje katastra spravidla nemenia.
  4. Dá sa v bytovom dome kúpiť vlastné miesto na bicykel a zapísať ho do katastra? Ako samostatnú nehnuteľnosť nie. Zákon o vlastníctve bytov bicyklové státie ani úschovňu nepozná a podľa ÚGKK ich kataster neeviduje. Do katastra sa zapisuje právo výlučne užívať garážové stojisko alebo skladový priestor, ktoré možno využívať aj na bicykle. Ďalšou cestou je právo výlučne užívať časť spoločných priestorov alebo príslušenstva domu, napríklad ak ho určí prvá zmluva o prevode bytu.
  5. O našej žiadosti o povolenie stavby stavebný úrad mesiace nerozhodol. Čo môžeme robiť? Najprv overte, či lehota na rozhodnutie naozaj uplynula. Plynie až od úplnej žiadosti a ak úrad konanie zo zákonného dôvodu prerušil, o nečinnosť nejde. Ak úrad bez zákonného dôvodu nekoná, môžete sa sťažovať na regionálnom úrade, pri konaní podľa nového zákona a nečinnosti trvajúcej najmenej 90 dní požiadať Úrad pre územné plánovanie a výstavbu o určenie iného stavebného úradu a po neúspešnej sťažnosti alebo podnete prokuratúre podať žalobu proti nečinnosti.
  6. Projekt domu nám architekt kreslil pred 1. 4. 2025. Môžeme s ním žiadať o povolenie podľa nového zákona? V pôvodnej podobe spravidla nie. Pre konanie podľa nového Stavebného zákona treba stavebný zámer a neskôr projekt stavby v obsahu, ktorý určuje vyhláška č. 60/2025 Z. z., a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu zastáva názor, že dokumentáciu podľa pôvodných predpisov použiť nemožno. Inak je to, ak ste žiadosť doručili do 31. marca 2025 alebo máte platné územné rozhodnutie podľa starého zákona. Kto zaplatí prepracovanie, určuje najmä zmluva s architektom.
  7. Dom sme postavili trochu inak, než je v overenom projekte. Dostaneme kolaudačné osvedčenie? Kým je stavba v rozpore s overeným projektom, kolaudačné osvedčenie nedostanete, lebo úrad kolaudáciu zastaví. Odchýlky, ktoré neodporujú rozhodnutiu o stavebnom zámere ani podmienkam dotknutých orgánov, sa dajú pred ich uskutočnením zapísať do projektu na mimoriadnej kontrolnej prehliadke. Inak treba overiť zmenu projektu alebo viesť nové konanie o stavebnom zámere. Pri dome povolenom ešte podľa starého zákona sa kolaudácia riadi ním a môže sa spojiť s konaním o zmene stavby, ak sa stavba od dokumentácie podstatne neodchyľuje.
  8. Pamiatkový úrad nesúhlasí s našou prestavbou. Ako sa môžeme brániť? Postup závisí od toho, čo krajský pamiatkový úrad vydal. Proti rozhodnutiu o zámere obnovy alebo úpravy nehnuteľnosti sa môžete odvolať do 15 dní od jeho oznámenia a o odvolaní rozhodne Pamiatkový úrad SR. Ak krajský úrad vydal ako dotknutý orgán záväzné stanovisko k stavebnému zámeru, stavebník môže jeho obsah namietať do 15 dní od doručenia u nadriadeného orgánu. Ak neuspejete, zostáva odvolanie proti rozhodnutiu stavebného úradu a správna žaloba.
  9. Stavebná firma mi dala podpísať zmluvu o dielo na dom „podľa Obchodného zákonníka“. Platia pre mňa jej lehoty na reklamáciu? Len ak nie sú pre vás horšie ako Občiansky zákonník. Ak dom staviate pre seba, nie v rámci podnikania, ste spotrebiteľ a na zmluvu sa prednostne použije Občiansky zákonník, aj keď sa v nej strany odvolali na Obchodný zákonník. Podmienky, ktoré by vaše práva z vád obmedzili, napríklad kratšia záruka alebo zánik reklamácie po krátkej lehote, sú neplatné. Pri zhotovení stavby trvá záručná doba 3 roky odo dňa, keď ste si mali stavbu prevziať, a dlhšia záruka dohodnutá v zmluve platí.
  10. Za aké vady stavby zodpovedá zhotoviteľ a ako sa uplatňuje záruka? Stavebná zmluva o dielo medzi podnikateľmi sa spravuje Obchodným zákonníkom. Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase odovzdania. Objednávateľ musí vady vytknúť bez zbytočného odkladu po tom, čo ich zistí alebo mal zistiť. Pri stavbách najneskôr do piatich rokov od odovzdania. Ak je dohodnutá záruka za akosť, platí namiesto tejto lehoty záručná doba. Neskoré oznámenie však nie je automatickým zánikom práv: súd prihliada na námietku zhotoviteľa a zákon upravuje výnimku pri jeho vedomosti o príčine vady.
  11. Kedy môže zhotoviteľ zvýšiť cenu stavby oproti dohodnutému rozpočtu? Závisí od toho, ako je dohodnutá cena. Ak je cena určená pevne alebo rozpočtom, jej výšku nemení, že sa práca ukázala náročnejšia. Ak však rozpočet podľa zmluvy nezaručuje úplnosť, zhotoviteľ sa môže domáhať primeraného zvýšenia za nepredvídateľné činnosti. Musí ich však bez zbytočného odkladu oznámiť, inak nárok stráca. Pri zvýšení o viac ako 10 % môže objednávateľ od zmluvy odstúpiť.
  12. Aké účinky má odovzdanie stavby a čo zapísať do preberacieho protokolu? Odovzdanie je dôležité pre splnenie diela a spravidla aj vznik nároku na cenu. Prechod vlastníctva a nebezpečenstva škody však závisí od zmluvy a režimu § 542 a § 554 Obchodného zákonníka. Objednávateľ môže byť vlastníkom už počas výstavby. Záručná doba prichádza do úvahy, ak zhotoviteľ prevzal záruku za akosť. Na žiadosť ktorejkoľvek strany sa o odovzdaní spíše zápisnica, do ktorej treba uviesť zistené vady a výhrady.
  13. K čomu sa zaväzujeme zmluvou o budúcej kúpe bytu od developera? Zmluvou o budúcej zmluve sa strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu, pričom sa už teraz musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach, najmä na predmete a cene. Ak jedna strana budúcu zmluvu neuzavrie, druhá sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby jej prejav vôle nahradil súd, a má aj právo na náhradu škody. V developerských projektoch jej obvykle predchádza rezervačná zmluva.
  14. Aké práva získam ako developer k objednanej projektovej dokumentácii? Projektová dokumentácia je autorsky chránená, ak spĺňa znaky jedinečného výsledku tvorivej duševnej činnosti. Samotný technický podklad alebo názov dokumentácie ochranu nezakladá. Pri chránenom projekte je autorom projektant či architekt, ktorý ho tvorivo vytvoril. Objednaním projektu získavate licenciu na použitie na účel vyplývajúci zo zmluvy, nie neobmedzené práva. Na iné použitie, najmä opakovanú realizáciu projektu na ďalších stavbách či jeho zmeny iným projektantom, potrebujete osobitné dojednanie. Majetkové práva autora navyše nemožno previesť.
  15. Čo musí obsahovať kúpna zmluva na byt v novostavbe? Zmluva musí byť písomná. Zákon o vlastníctve bytov vyžaduje najmä popis bytu a jeho príslušenstva, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, úpravu práv k pozemku a vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k správe domu. Vlastníctvo bytu sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.
  16. Prečo kataster nezapísal dokončenú stavbu a ako doplniť chýbajúce podklady? Treba odlíšiť chybu v listine od doloženej zmeny vlastníctva. Kataster podľa § 46 zapisuje osobu uvedenú v príslušnej listine, ak iná verejná alebo iná listina nepreukáže iného vlastníka. Rozdiel medzi stavebníkom v povolení a dnešným vlastníkom preto automaticky nevyžaduje opravu starého povolenia. Ak však listiny obsahujú skutočnú chybu alebo vlastníctvo nepreukazujú, treba ich opraviť či doplniť. Sporné vlastníctvo môže vyžadovať súdne riešenie.
  17. Ako zapíšeme rozostavanú stavbu do katastra, ak to banka vyžaduje na čerpanie úveru? Rozostavaná stavba sa eviduje v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nej, typicky pri bankovom zabezpečení alebo prevode. Podľa § 46 ods. 3 musí byť zo znaleckého posudku zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia. Predkladá sa aj príslušná povoľovacia listina podľa nového alebo prechodného stavebného režimu. Prvý zápis stavby a vklad zmluvného záložného práva sú odlišné úkony. Na kolaudáciu netreba čakať.
  18. Zaručuje pridelenie súpisného čísla aj zápis stavby do katastra? Nie. Pridelenie súpisného čísla obcou a evidovanie stavby podľa katastrálneho zákona sú samostatné postupy s odlišnými podmienkami. Evidujú sa stavby spojené so zemou pevným základom, či už so súpisným číslom alebo bez neho, rozostavané stavby v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva a podzemné stavby v mieste ich prieniku so zemským povrchom. Ak je sporné, či konkrétna stavba do katastra patrí, rozhoduje o tom Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.
  19. Ako zapíšeme do katastra prestavbu hotela na bytový dom? Zmena druhu stavby upravuje údaje katastra a sama nemení vlastníka. Prvý rozpis budovy na byty a nebytové priestory treba odlíšiť od ich predaja: pri nezmenenom vlastníkovi môže byť podkladom vyhlásenie vlastníka a príslušné stavebné a technické listiny na záznam. Iný režim má vznik na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe či nadstavbe a následný prevod bytu, ktorý sa zapisuje vkladom. Počet a poradie podaní treba určiť podľa konkrétnych listín. Všeobecný zákaz spoločného predloženia podkladov neplatí.
  20. Ako vymažeme zbúranú stavbu z katastra a čo sa stane so záložným právom? O výmaz treba požiadať a zánik stavby doložiť. V praxi sa predkladá potvrdenie obce o odstránení stavby a geometrický plán. Ide o zmenu údajov katastra. Záložné právo zaniká zánikom všetkých vecí, na ktoré sa vzťahuje, no ani jeho výmaz sa nevykoná automaticky. Ak úver ďalej beží, banka bude spravidla žiadať náhradné zabezpečenie, preto s ňou treba hovoriť pred búraním, nie po ňom.
  21. Stačí na zväčšenie bytu o časť podkrovia súhlas vlastníkov na schôdzi? Nestačí. Ak sa stavebnými úpravami mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, stavebník musí s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov uzavrieť zmluvu upravujúcu vzájomné práva a povinnosti. Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra a k zápisu treba doložiť dokumentáciu o ploche a polohe priestorov.
  22. Ako zapíšem starý dom do katastra, ak nemám kolaudačné rozhodnutie? Závisí od roku postavenia. Dom spred 1. októbra 1976 považuje zákon od 1. apríla 2024 za legálny bez ďalšieho, dom z rokov 1976 až 1989 vtedy, ak sa nepretržite užíva na svoj účel a vlastník mal k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku. Zápis do katastra však nie je automatický. Podáva sa návrh s oznámením obce, geometrickým plánom a pri mladších stavbách aj listinou o práve k pozemku. Pri dome spred roku 1976 katastrálny zákon počíta s tým, že stavba mala kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie. Ak nemala ani jedno, postup zápisu treba vopred preveriť.
  23. Dá sa ešte zlegalizovať stavba z deväťdesiatych rokov postavená bez povolenia? Spravidla áno. Stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 stavebný úrad na žiadosť vlastníka preskúma a ak sú splnené zákonné podmienky, vydá rozhodnutie s účinkami kolaudačného rozhodnutia. Žiadosť možno podať len do 31. marca 2029. Ak sa splnenie podmienok nepreukáže, úrad nariadi odstránenie stavby. Pred podaním preto treba posúdiť, či ich stavba spĺňa.
  24. Ako sa môžeme brániť proti vráteniu ohlásenia drobnej stavby? Vrátenie ohlásenia nie je rozhodnutím, takže klasické odvolanie neprichádza do úvahy. Zákon č. 25/2025 Z. z. však dáva žiadateľovi podnet na preskúmanie postupu správneho orgánu. Podáva sa odvolaciemu orgánu do 10 pracovných dní od doručenia vráteného ohlásenia a prikladá sa k nemu ohlásenie v rozsahu, v akom bolo podané. Ak úrad postupoval nesprávne, ohlásenie sa mu vráti s pokynom, aby ho vybavil.
  25. Aké úpravy domu v pamiatkovej zóne treba najprv prerokovať s pamiatkovým úradom? Rozsah povinností závisí od režimu ochrany nehnuteľnosti. Pri dome v pamiatkovom území potrebujete pred novou stavbou aj úpravou rozhodnutie krajského pamiatkového úradu o zámere úpravy, aj keď dom sám pamiatkou nie je. V ochrannom pásme sa namiesto rozhodnutia vyžaduje záväzné stanovisko a pri kultúrnej pamiatke rozhodnutie o zámere obnovy. Spoločné pravidlo znie: najprv rozhodnutie o zámere, až potom projekt.
  26. Zodpovedáme za vady stavby, ak sme postupovali podľa projektu objednávateľa? Áno, ak ste na nevhodnosť projektu alebo pokynov neupozornili, hoci ste ju pri odbornej starostlivosti zistiť mohli. Obrana „stavali sme podľa projektu“ sama osebe neobstojí. Obchodný zákonník zbavuje zhotoviteľa zodpovednosti len vtedy, keď objednávateľa na nevhodnosť upozornil a ten na použití vecí či pokynov písomne trval. Kým objednávateľ nerozhodne, treba práce v nevyhnutnom rozsahu prerušiť. Kľúčom je preto preukázateľné upozornenie a písomné trvanie objednávateľa na pokyne. Oboje je vhodné zaznamenať aj v stavebnom denníku.
  27. Aký dohľad projektanta musíme zabezpečiť počas stavby a ako sa líši od autorského dohľadu? Stavebný zákon ukladá stavebníkovi povinnosť zabezpečiť počas zhotovovania stavby projektový dohľad projektanta, pri vyhradených stavbách priebežný. Popri ňom má autor architektonického diela vlastné oprávnenie vykonávať autorský dohľad, aj keď projekt stavby robí iný projektant. Konkrétny rozsah a odmenu za dohľad treba upraviť v zmluvách s projektantom a architektom.
  28. Musíme zaplatiť architektonickú štúdiu, ktorá nezodpovedá zadaniu? Rozhoduje, či má štúdia vadu podľa zmluvy a zákona. Štúdia má vadu, ak nezodpovedá výsledku určenému v zmluve, napríklad kapacite, funkčnému využitiu alebo počtu variantov zo zadania. Vtedy máte nároky z vád a vady treba vytknúť bez zbytočného odkladu. Ak architekt zadanie dodržal a vám sa riešenie len nepáči, vadu to nezakladá a cenu spravidla zaplatiť musíte.
  29. Kto zabezpečuje geodetické podklady, prieskumy a vyjadrenia správcov sietí pre projekt? Ak sa v zmluve nedohodnete inak, zabezpečuje ich stavebník. Stavebný zákon mu ukladá zabezpečiť geodetické podklady, inžinierskogeologické a iné prieskumy, vyjadrenia dotknutých právnických osôb a súčinnosť projektanta. Projektant však zodpovedá za určenie rozsahu prieskumov a meraní, ktoré projekt potrebuje. Zmluva má preto presne rozdeliť obstaranie podkladov, náklady a zodpovednosť za termíny.
  30. Môžeme pre omeškanie projektanta odstúpiť od zmluvy a dokončenie zveriť inému? Áno, ale postup závisí od toho, či je omeškanie podstatným porušením zmluvy. Pri podstatnom porušení môžete odstúpiť bez zbytočného odkladu, inak až po márnom uplynutí dodatočnej primeranej lehoty. Pri stupňoch dokumentácie sa odstúpenie spravidla týka len stupňa v omeškaní. Pred odstúpením si overte aj zachovanie licencie k už odovzdaným častiam. Odstúpenie totiž spôsobuje zánik práv a povinností zo zmluvy.
  31. Zmenil sa stavebník rozostavaného domu. Stačí to na zápis nového vlastníka? Samotná zmena stavebníka nemusí znamenať prevod vlastníctva stavby. Kataster potrebuje listiny zodpovedajúce tomu, kto stavbu vlastní a na akom základe sa vlastníctvo nadobudlo.
  32. Prestavujem dom a hospodárske budovy na jeden dom. Ako ho zapísať do katastra? Spoločný zápis prichádza do úvahy, ak výsledok prestavby skutočne tvorí jednu stavbu a preukazujú to potrebné listiny. Spoločný vlastník ani požiadavka financujúcej banky na taký zápis nestačia.
  33. Môžem predať dočasnú chatku po uplynutí povolenej doby? Uplynutie povolenej doby samo osebe neznamená, že chatka prestala existovať alebo že vlastníctvo nemožno previesť. Kupujúci však môže nadobudnúť stavbu, ktorú už nemožno legálne užívať alebo ktorú treba odstrániť.
  34. Potrebujem na zápis svojho domu súhlas vlastníka pozemku pod ním? Pri bežnom zápise stavby zákon všeobecne nevyžaduje samostatný súhlas vlastníka pozemku. To však neznamená, že zápis vyrieši vaše právo mať stavbu na cudzom pozemku.
  35. Vymaže kataster dom, ak bolo zrušené kolaudačné rozhodnutie? Zrušenie kolaudačného rozhodnutia samo osebe neznamená, že fyzicky existujúci dom zanikol a má sa automaticky vymazať. Môže však ovplyvniť údaje v katastri aj možnosť dom užívať.
  36. Môžem kúpiť jednu izbu od suseda a pripojiť ju k svojmu bytu? Jednu izbu nemožno previesť ako samostatný byt. Najprv treba právne a stavebne vyriešiť zmenu oboch bytov a upraviť ich výmery aj nadväzujúce spoluvlastnícke podiely.
  37. Po pripojení lodžie sa zväčšila kuchyňa. Mení sa aj podiel na spoločných častiach domu? Ak sa lodžia právne a stavebne stane súčasťou podlahovej plochy bytu, môže sa zmeniť aj spoluvlastnícky podiel. Samotné zasklenie lodžie však taký následok automaticky nemá.
  38. Chcem predať nebytový priestor po častiach. Ako ho rozdeliť na samostatné jednotky? Áno, ak nové priestory spĺňajú podmienky na samostatné evidovanie a rozdelenie je riadne stavebne a právne doložené. Samotné priečky alebo znalecký posudok nestačia.
  39. Dva bytové domy sú na jednom liste vlastníctva. Ako ich oddeliť? Najprv treba zistiť, či ide o chybný zápis, alebo o stav zodpovedajúci pôvodným listinám. Samotný spoločný list vlastníctva ešte nepreukazuje chybu a jeho rozdelenie nevyrieši nesprávne podiely.
  40. Výmera bytu nesedí s podielom na spoločných častiach. Je zápis chybný? Spoluvlastnícky podiel nemusí priamo kopírovať výmeru bytu v štvorcových metroch. Podiel môže byť vyjadrený po prepočte alebo krátení. Dôležité je, či zlomok zodpovedá správnemu pomeru podlahových plôch.
  41. Ako sa zapíše záložné právo iba k niektorým podielom na rozostavanom dome? Záložné právo možno zriadiť aj k spoluvlastníckemu podielu, ak je dostatočne určený. Ťarcha musí byť v katastri priradená k tomu podielu, ktorý bol skutočne založený.

Nenašli ste svoju otázku? Položte nám ju — odpovieme e-mailom. Odpovede v poradni sú všeobecné informácie, nie právna služba.

Ďalšie oblasti poradne

Riešite niečo z tejto oblasti?

Opíšte nám, čo riešite. Ozveme sa spravidla do 24 hodín.

Odpoveď v poradni opisuje pravidlo, konzultácia rieši vašu situáciu. Pri každej téme vieme povedať, čo konkrétne treba urobiť a dokedy.

Objednať úvodnú konzultáciu Položiť vlastnú otázku
Osloviť advokáta