Právna poradňa · 12

Stavba a development — otázky a odpovede.

21 zodpovedaných otázok z oblasti, ktorú riešime denne. Súvisiace služby nájdete v katalógu Stavba a development.

Odpovedá , český a slovenský advokát, zapísaný v SAK aj ČAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Hľadať v otázkach z tejto oblasti

Hľadáme v otázkach, krátkych odpovediach aj témach. Celú poradňu prehľadáte na jej vstupnej stránke.

Zoznam otázok z oblasti Stavba a development

  1. Ako je to so zodpovednosťou za vady a zárukou pri stavebnej zmluve o dielo? Stavebná zmluva o dielo medzi podnikateľmi sa spravuje Obchodným zákonníkom. Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase odovzdania. Objednávateľ musí vady vytknúť bez zbytočného odkladu po tom, čo ich zistí alebo mal zistiť — pri stavbách najneskôr do piatich rokov od odovzdania. Ak je dohodnutá záruka za akosť, platí namiesto tejto lehoty záručná doba. Neskoré oznámenie však nie je automatickým zánikom práv: súd prihliada na námietku zhotoviteľa a zákon upravuje výnimku pri jeho vedomosti o príčine vady.
  2. Môže zhotoviteľ žiadať viac, než bolo v rozpočte (viacpráce)? Závisí od toho, ako je dohodnutá cena. Ak je cena určená pevne alebo rozpočtom, jej výšku nemení, že sa práca ukázala náročnejšia. Ak však rozpočet podľa zmluvy nezaručuje úplnosť, zhotoviteľ sa môže domáhať primeraného zvýšenia za nepredvídateľné činnosti — musí ich však bez zbytočného odkladu oznámiť, inak nárok stráca. Pri zvýšení o viac ako 10 % môže objednávateľ od zmluvy odstúpiť.
  3. Prečo je pri stavbe dôležité odovzdanie diela a preberací protokol? Odovzdanie je dôležité pre splnenie diela a spravidla aj vznik nároku na cenu. Prechod vlastníctva a nebezpečenstva škody však závisí od zmluvy a režimu § 542 a § 554 Obchodného zákonníka; objednávateľ môže byť vlastníkom už počas výstavby. Záručná doba prichádza do úvahy, ak zhotoviteľ prevzal záruku za akosť. Na žiadosť ktorejkoľvek strany sa o odovzdaní spíše zápisnica, do ktorej treba uviesť zistené vady a výhrady.
  4. Ako funguje zmluva o budúcej kúpnej zmluve pri predaji bytov v projekte? Zmluvou o budúcej zmluve sa strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu, pričom sa už teraz musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach — najmä na predmete a cene. Ak jedna strana budúcu zmluvu neuzavrie, druhá sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby jej prejav vôle nahradil súd, a má aj právo na náhradu škody. V developerských projektoch jej obvykle predchádza rezervačná zmluva.
  5. Patria mi ako developerovi autorské práva k projektovej dokumentácii? Projektová dokumentácia je autorsky chránená, ak spĺňa znaky jedinečného výsledku tvorivej duševnej činnosti. Samotný technický podklad alebo názov dokumentácie ochranu nezakladá. Pri chránenom projekte je autorom projektant či architekt, ktorý ho tvorivo vytvoril. Objednaním projektu získavate licenciu na použitie na účel vyplývajúci zo zmluvy — nie neobmedzené práva. Na iné použitie, najmä opakovanú realizáciu projektu na ďalších stavbách či jeho zmeny iným projektantom, potrebujete osobitné dojednanie; majetkové práva autora navyše nemožno previesť.
  6. Aké náležitosti musí mať zmluva o prevode bytu v novostavbe? Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí byť písomná a podľa zákona o vlastníctve bytov musí obsahovať najmä popis bytu a jeho príslušenstva, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, úpravu práv k pozemku a vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k správe domu. Vlastníctvo bytu sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.
  7. Postavili sme stavbu a kataster ju nezapísal. Kde býva chyba? Treba odlíšiť chybu v listine od doloženej zmeny vlastníctva. Kataster podľa § 46 zapisuje osobu uvedenú v príslušnej listine, ak iná verejná alebo iná listina nepreukáže iného vlastníka. Rozdiel medzi stavebníkom v povolení a dnešným vlastníkom preto automaticky nevyžaduje opravu starého povolenia. Ak však listiny obsahujú skutočnú chybu alebo vlastníctvo nepreukazujú, treba ich opraviť či doplniť; sporné vlastníctvo môže vyžadovať súdne riešenie.
  8. Banka žiada zapísať rozostavanú stavbu do katastra. Ako to prebieha? Rozostavaná stavba sa eviduje v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nej, typicky pri bankovom zabezpečení alebo prevode. Podľa § 46 ods. 3 musí byť zo znaleckého posudku zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia. Predkladá sa aj príslušná povoľovacia listina podľa nového alebo prechodného stavebného režimu. Prvý zápis stavby treba odlíšiť od vkladu zmluvného záložného práva; samotné čakanie na kolaudáciu nie je podmienkou.
  9. Obec pridelila súpisné číslo prístrešku. Znamená to, že ho kataster zapíše? Neznamená. Obec prideľuje súpisné čísla podľa vlastných pravidiel, kataster eviduje stavby podľa katastrálneho zákona a tieto dva okruhy sa nekryjú. Evidujú sa stavby spojené so zemou pevným základom, či už so súpisným číslom alebo bez neho, rozostavané stavby v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva a podzemné stavby v mieste ich prieniku so zemským povrchom. Ak je sporné, či konkrétna stavba do katastra patrí, rozhoduje o tom Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.
  10. Prerábame hotel na bytový dom. Ako sa to premietne do katastra? Zmena druhu stavby upravuje údaje katastra a sama nemení vlastníka. Prvý rozpis budovy na byty a nebytové priestory treba odlíšiť od ich predaja: pri nezmenenom vlastníkovi môže byť podkladom vyhlásenie vlastníka a príslušné stavebné a technické listiny na záznam. Iný režim má vznik na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe či nadstavbe a následný prevod bytu, ktorý sa zapisuje vkladom. Počet a poradie podaní treba určiť podľa konkrétnych listín; všeobecný zákaz spoločného predloženia podkladov neplatí.
  11. Zbúrali sme stavbu. Ako ju dostaneme z listu vlastníctva, keď na nej viazne záložné právo? Sama sa nevymaže. Výmaz stavby je zmena údajov katastra, ktorá sa vykonáva na žiadosť vlastníka a musí byť doložená; v praxi ide o potvrdenie obce o odstránení stavby a geometrický plán. Záložné právo zaniká zánikom všetkých vecí, na ktoré sa vzťahuje, no ani jeho výmaz sa nevykoná automaticky. Ak úver ďalej beží, banka bude spravidla žiadať náhradné zabezpečenie, preto s ňou treba hovoriť pred búraním, nie po ňom.
  12. Chceme si byt zväčšiť o kus podkrovia. Stačí súhlas susedov na schôdzi? Nestačí. Ak sa stavebnými úpravami mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, zákon ukladá stavebníkovi povinnosť vymedziť vzájomné práva a povinnosti v zmluve, ktorú uzatvára s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra a k zápisu treba doložiť dokumentáciu o ploche a polohe priestorov.
  13. Starý dom nemá kolaudačné rozhodnutie a nie je zapísaný v katastri. Ako ho tam dostanem? Závisí od roku postavenia. Dom spred 1. októbra 1976 považuje zákon od 1. apríla 2024 za legálny bez ďalšieho, dom z rokov 1976 až 1989 vtedy, ak sa nepretržite užíva na svoj účel a vlastník mal k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku. Do katastra sa však stavba sama nedostane — podáva sa návrh s oznámením obce, geometrickým plánom a pri mladších stavbách aj listinou o práve k pozemku.
  14. Stavali sme v deväťdesiatych rokoch bez stavebného povolenia. Dá sa stavba ešte zlegalizovať? Spravidla áno. Stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 stavebný úrad na žiadosť vlastníka preskúma a ak sú splnené zákonné podmienky, vydá rozhodnutie s účinkami kolaudačného rozhodnutia. Žiadosť možno podať len do 31. marca 2029 a podmienky nie sú formalita — ak sa nepreukážu, úrad nariadi odstránenie stavby. Preto sa oplatí šance posúdiť skôr, než sa úradu ohlásite.
  15. Ohlásili sme drobnú stavbu a úrad nám ohlásenie vrátil. Môžeme sa brániť? Áno. Vrátenie ohlásenia nie je rozhodnutím, takže klasické odvolanie neprichádza do úvahy — zákon č. 25/2025 Z. z. však dáva žiadateľovi podnet na preskúmanie postupu správneho orgánu. Podáva sa odvolaciemu orgánu do 10 pracovných dní od doručenia vráteného ohlásenia a prikladá sa k nemu ohlásenie v rozsahu, v akom bolo podané. Ak úrad postupoval nesprávne, ohlásenie sa mu vráti s pokynom, aby ho vybavil.
  16. Kúpili sme dom v pamiatkovej zóne. Čo na ňom smieme robiť bez pamiatkarov? Menej, než sa čaká, a závisí to od režimu. Pri dome v pamiatkovom území potrebujete pred novou stavbou aj úpravou rozhodnutie krajského pamiatkového úradu o zámere úpravy — aj keď dom sám pamiatkou nie je. V ochrannom pásme sa namiesto rozhodnutia vyžaduje záväzné stanovisko a pri kultúrnej pamiatke rozhodnutie o zámere obnovy. Spoločné pravidlo znie: najprv rozhodnutie o zámere, až potom projekt.
  17. Stavali sme presne podľa projektu objednávateľa a dielo má vady. Zodpovedáme za ne? Áno, ak ste na nevhodnosť projektu alebo pokynov neupozornili, hoci ste ju pri odbornej starostlivosti zistiť mohli. Obrana „stavali sme podľa projektu“ sama osebe neobstojí — Obchodný zákonník zbavuje zhotoviteľa zodpovednosti len vtedy, keď objednávateľa na nevhodnosť upozornil a ten na použití vecí či pokynov písomne trval. Kým objednávateľ nerozhodne, treba práce v nevyhnutnom rozsahu prerušiť. Kľúčom je preto preukázateľné upozornenie a písomné trvanie objednávateľa — stavebný denník je na to najprirodzenejší nosič.
  18. Musíme počas stavby zabezpečiť dohľad projektanta? A čo autorský dohľad architekta? Áno. Stavebný zákon ukladá stavebníkovi povinnosť zabezpečiť počas zhotovovania stavby projektový dohľad projektanta, pri vyhradených stavbách priebežný. Popri ňom má autor architektonického diela vlastné oprávnenie vykonávať autorský dohľad, aj keď projekt stavby robí iný projektant. Zákon však nehovorí, v akom rozsahu a za akú odmenu sa dohľad vykonáva; to musí určiť zmluva s projektantom a s architektom.
  19. Architekt odovzdal štúdiu, ktorá nezodpovedá nášmu zadaniu. Musíme ju zaplatiť? Závisí to od toho, či ide o vadu v zmysle zákona. Štúdia má vadu, ak nezodpovedá výsledku určenému v zmluve, napríklad kapacite, funkčnému využitiu alebo počtu variantov zo zadania. Vtedy máte nároky z vád a vady treba vytknúť bez zbytočného odkladu. Ak architekt zadanie dodržal a vám sa riešenie len nepáči, vadu to nezakladá a cenu spravidla zaplatiť musíte.
  20. Kto má zabezpečiť geodetické zameranie, prieskumy a vyjadrenia sietí pre projekt: my, alebo projektant? Ak sa v zmluve nedohodnete inak, zabezpečuje ich stavebník. Stavebný zákon mu ukladá zabezpečiť geodetické podklady, inžinierskogeologické a iné prieskumy, vyjadrenia dotknutých právnických osôb a súčinnosť projektanta. Projektant však zodpovedá za určenie rozsahu prieskumov a meraní, ktoré projekt potrebuje. Zmluva s projektantom má preto výslovne povedať, kto čo obstaráva, kto to platí a ako to ovplyvní termíny.
  21. Projektant mešká s dokumentáciou. Môžeme od zmluvy odstúpiť a dať projekt dokončiť inému? Áno, ale postup závisí od toho, či je omeškanie podstatným porušením zmluvy. Pri podstatnom porušení môžete odstúpiť bez zbytočného odkladu, inak až po márnom uplynutí dodatočnej primeranej lehoty. Pri stupňoch dokumentácie sa odstúpenie spravidla týka len stupňa v omeškaní. Pred odstúpením si overte, či vám zostane licencia na už odovzdané časti, lebo odstúpením zanikajú práva a povinnosti zo zmluvy.

Nenašli ste svoju otázku? Položte nám ju — odpovieme e-mailom. Odpovede v poradni sú všeobecné informácie, nie právna služba.

Ďalšie oblasti poradne

Riešite niečo z tejto oblasti?

Opíšte nám, čo riešite. Ozveme sa do 24 hodín.

Odpoveď v poradni opisuje pravidlo, konzultácia rieši vašu situáciu. Pri každej téme vieme povedať, čo konkrétne treba urobiť a dokedy.

Objednať úvodnú konzultáciu Položiť vlastnú otázku
Osloviť advokáta