Stavebná zmluva o dielo medzi podnikateľmi sa spravuje Obchodným zákonníkom. Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase odovzdania. Objednávateľ musí vady vytknúť bez zbytočného odkladu po tom, čo ich zistí alebo mal zistiť. Pri stavbách najneskôr do piatich rokov od odovzdania. Ak je dohodnutá záruka za akosť, platí namiesto tejto lehoty záručná doba. Neskoré oznámenie však nie je automatickým zánikom práv: súd prihliada na námietku zhotoviteľa a zákon upravuje výnimku pri jeho vedomosti o príčine vady.
Kedy zhotoviteľ za vady zodpovedá?
Stavebná zmluva o dielo medzi podnikateľmi (napríklad medzi developerom a zhotoviteľom) sa spravuje Obchodným zákonníkom (§ 536 a nasl.). Dielo má vady, ak jeho vykonanie nezodpovedá výsledku určenému v zmluve (§ 560 ods. 1). Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase odovzdania (§ 560 ods. 2 v spojení s § 554), a za neskoršie vady, ak ich spôsobil porušením svojich povinností.
Zhotoviteľ však nezodpovedá za vady spôsobené nevhodnými vecami alebo pokynmi objednávateľa, ak na ich nevhodnosť upozornil a objednávateľ na nich trval (§ 561). Preto majú písomné výhrady zhotoviteľa počas výstavby zásadný význam.
Dokedy treba vady vytknúť?
Objednávateľ je povinný dielo prezrieť čo najskôr po odovzdaní a vady oznámiť bez zbytočného odkladu (§ 562 ods. 1 a 2). Pri vadách, ktoré sa zistia neskôr pri vynaložení odbornej starostlivosti, zákon stanovuje najneskoršie oznámenie do dvoch rokov a pri stavbách do piatich rokov od odovzdania. Súd pre oneskorené oznámenie práva neprizná, len ak zhotoviteľ vznesie príslušnú námietku (§ 562 ods. 3 v spojení s § 428 ods. 2). Zhotoviteľ sa tejto námietky nemôže dovolávať, ak sú vady dôsledkom skutočností, o ktorých vedel alebo musel vedieť v čase odovzdania (§ 428 ods. 3 použitý primerane). Päť rokov preto nie je všeobecnou prekluzívnou lehotou. Ak sa na vady vzťahuje záruka za akosť, platí namiesto tejto lehoty záručná doba (§ 562 ods. 2, § 563). Záručná doba plynie od odovzdania diela.
Aké nároky má objednávateľ?
Pri vadách sa primerane použijú § 436 až 441 (§ 564): podľa povahy porušenia zmluvy má objednávateľ právo najmä na odstránenie vád (opravu alebo náhradné plnenie), na primeranú zľavu z ceny, prípadne pri podstatnom porušení na odstúpenie od zmluvy. Popri tom zostáva zachované právo na náhradu škody.
Čo dohodnúť pred začatím stavby
Rozsah a dĺžku záruky za akosť sa oplatí dohodnúť výslovne, rovnako ako zádržné alebo bankovú záruku na garančné vady. Kľúčový je aj preberací protokol s presným zoznamom vád a nedorobkov. Zmluvy pre zhotoviteľov aj developerov pripravujeme v rámci právneho servisu pre stavebné firmy a stavebnej zmluvy o dielo. Ak už spor o vady beží, zastúpime vás v sporoch z vád diela.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
