Stavebná zmluva o dielo medzi podnikateľmi sa spravuje Obchodným zákonníkom. Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase odovzdania. Objednávateľ musí vady vytknúť bez zbytočného odkladu po tom, čo ich zistí alebo mal zistiť — pri stavbách najneskôr do piatich rokov od odovzdania. Ak je dohodnutá záruka za akosť, platí namiesto tejto lehoty záručná doba. Neskoré oznámenie však nie je automatickým zánikom práv: súd prihliada na námietku zhotoviteľa a zákon upravuje výnimku pri jeho vedomosti o príčine vady.
Kedy zhotoviteľ za vady zodpovedá?
Stavebná zmluva o dielo medzi podnikateľmi (developer × zhotoviteľ) sa spravuje Obchodným zákonníkom (§ 536 a nasl.). Dielo má vady, ak jeho vykonanie nezodpovedá výsledku určenému v zmluve (§ 560 ods. 1). Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase odovzdania (§ 560 ods. 2 v spojení s § 554), a za neskoršie vady, ak ich spôsobil porušením svojich povinností.
Zhotoviteľ však nezodpovedá za vady spôsobené nevhodnými vecami alebo pokynmi objednávateľa, ak na ich nevhodnosť upozornil a objednávateľ na nich trval (§ 561) — preto majú písomné výhrady zhotoviteľa počas výstavby zásadný význam.
Dokedy treba vady vytknúť?
Objednávateľ je povinný dielo prezrieť čo najskôr po odovzdaní a vady oznámiť bez zbytočného odkladu (§ 562 ods. 1 a 2). Pri vadách, ktoré sa zistia neskôr pri vynaložení odbornej starostlivosti, zákon stanovuje najneskoršie oznámenie do dvoch rokov a pri stavbách do piatich rokov od odovzdania. Súd pre oneskorené oznámenie práva neprizná, len ak zhotoviteľ vznesie príslušnú námietku (§ 562 ods. 3 v spojení s § 428 ods. 2). Zhotoviteľ sa tejto námietky nemôže dovolávať, ak sú vady dôsledkom skutočností, o ktorých vedel alebo musel vedieť v čase odovzdania (§ 428 ods. 3 použitý primerane). Päť rokov preto nie je všeobecnou prekluzívnou lehotou. Ak sa na vady vzťahuje záruka za akosť, platí namiesto tejto lehoty záručná doba (§ 562 ods. 2, § 563 — záručná doba plynie od odovzdania diela).
Aké nároky má objednávateľ?
Pri vadách sa primerane použijú § 436 až 441 (§ 564): podľa povahy porušenia zmluvy má objednávateľ právo najmä na odstránenie vád (opravu alebo náhradné plnenie), na primeranú zľavu z ceny, prípadne pri podstatnom porušení na odstúpenie od zmluvy. Popri tom zostáva zachované právo na náhradu škody.
Praktické odporúčanie
Rozsah a dĺžku záruky za akosť sa oplatí dohodnúť výslovne, rovnako ako zádržné alebo bankovú záruku na garančné vady. Kľúčový je aj preberací protokol s presným zoznamom vád a nedorobkov. Zmluvy pre zhotoviteľov aj developerov pripravujeme v rámci právneho servisu pre stavebné firmy a stavebnej zmluvy o dielo; ak už spor o vady beží, zastúpime vás v sporoch z vád diela.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
