Starý dom nemá kolaudačné rozhodnutie a nie je zapísaný v katastri. Ako ho tam dostanem?

V rodine sa roky hovorí, že dom je „čierny“: kolaudačné rozhodnutie sa nezachovalo alebo nikdy nebolo a na liste vlastníctva stojí len pozemok. Problém z toho býva vo chvíli predaja, dedenia alebo úveru, teda vždy, keď niekto tretí potrebuje vidieť stavbu zapísanú. Stavebná amnestia z roku 2024 väčšinu takýchto domov zlegalizovala, zápis do katastra však za vlastníka neurobila.

Amnestia robí stavbu legálnou, nie zapísanou

Novela č. 46/2024 Z. z. vložila do zákona č. 50/1976 Zb. (starý stavebný zákon) prechodné ustanovenie:

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s týmto zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.

— § 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.

Legálnosť teda vznikla priamo zo zákona a stavebný úrad k týmto stavbám nevedie žiadne konanie — nič sa nekolauduje ani dodatočne nepovoľuje. Kataster však stavbu zapíše až na návrh doložený listinami a tie sa líšia podľa toho, kedy bol dom postavený.

Dom spred 1. októbra 1976

Predkladá sa oznámenie obce podľa § 46 ods. 7 katastrálneho zákona (zákon č. 162/1995 Z. z.): kedy bola stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom. Ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení ako stavebník. Ak sa kolaudačné rozhodnutie nezachovalo, zákon pripúšťa aj údaj, kedy bola stavba daná do užívania — obec vychádza z vlastnej evidencie. K návrhu patrí aj geometrický plán na zameranie stavby, ak nie je zakreslená v katastrálnej mape.

Dom z rokov 1976 až 1989

Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu

1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou […] ako vlastník stavby sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.

— § 46 ods. 10 zákona č. 162/1995 Z. z.

Oproti starším domom tu teda pribúda listina o práve k pozemku ku dňu 1. apríla 2024 — čestné vyhlásenie katastrálne odbory ako doklad neakceptujú. Súhlas vlastníka pozemku sa pri zápise nevyžaduje; vyžaduje sa práve preukázanie vlastníckeho alebo iného práva k nemu, napríklad nájomnou zmluvou či vecným bremenom. Ak dom medzitým prešiel na inú osobu, typicky dedením, dokladá sa navyše nadobúdací titul tejto osoby. Rozsah listín sa medzi okresnými úradmi v detailoch líši, preto sa oplatí vyjasniť si ho pred podaním.

Ak sa stavalo po roku 1989

Na stavby zhotovené bez povolenia od 1. januára 1990 sa amnestia zo zákona nevzťahuje — pre ne existuje osobitné konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie s lehotou do 31. marca 2029. Rozobrali sme ho v otázke legalizácia stavby z deväťdesiatych rokov. Čo všetko sa do katastra zapisuje, zhŕňa otázka ktoré stavby sa evidujú v katastri.

S čím vieme pomôcť

Posúdime, do ktorého režimu dom patrí a či listiny, ktoré máte, na zápis postačia; robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Komunikáciu s obcou a okresným úradom vrátane príprav podaní prevezme inžiniering. Ak listiny chýbajú alebo si vlastníctvo stavby nárokuje viac osôb, pripravíme určenie vlastníckeho práva súdnou cestou.

Ak na zapísanú stavbu čaká predaj alebo úver, ozvite sa čo najskôr — obstaranie oznámenia obce a geometrického plánu chvíľu trvá.