Závisí od roku postavenia. Dom spred 1. októbra 1976 považuje zákon od 1. apríla 2024 za legálny bez ďalšieho, dom z rokov 1976 až 1989 vtedy, ak sa nepretržite užíva na svoj účel a vlastník mal k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku. Zápis do katastra však nie je automatický. Podáva sa návrh s oznámením obce, geometrickým plánom a pri mladších stavbách aj listinou o práve k pozemku. Pri dome spred roku 1976 katastrálny zákon počíta s tým, že stavba mala kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie. Ak nemala ani jedno, postup zápisu treba vopred preveriť.
V rodine sa roky hovorí, že dom je „čierny“: kolaudačné rozhodnutie sa nezachovalo alebo nikdy nebolo a na liste vlastníctva stojí len pozemok. Problém z toho býva vo chvíli predaja, dedenia alebo úveru, teda vždy, keď niekto tretí potrebuje vidieť stavbu zapísanú. Stavebná amnestia z roku 2024 väčšinu takýchto domov zlegalizovala, zápis do katastra však za vlastníka neurobila.
Legalizácia zo zákona a zápis do katastra sú samostatné kroky
Novela č. 46/2024 Z. z. vložila do zákona č. 50/1976 Zb. (starý stavebný zákon) prechodné ustanovenie:
Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s týmto zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.
Starý stavebný zákon je od 1. apríla 2025 zrušený a nahradil ho nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. Ten v prechodnom ustanovení zachováva právne vzťahy vzniknuté podľa doterajších predpisov (§ 84 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.), preto sa s legálnosťou, ktorá nastala 1. apríla 2024, počíta aj naďalej.
Legálnosť teda vznikla priamo zo zákona a stavebný úrad k týmto stavbám nevedie žiadne konanie o kolaudácii ani dodatočnom povolení. Kataster však stavbu zapíše až na návrh doložený listinami a tie sa líšia podľa toho, kedy bol dom postavený.
Dom spred 1. októbra 1976
Predkladá sa oznámenie obce podľa § 46 ods. 7 katastrálneho zákona (zákon č. 162/1995 Z. z.): kedy bola stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom. Ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení ako stavebník. Toto ustanovenie však predpokladá, že stavba mala kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie, ktoré nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976. Rovnako to vidí aj metodické usmernenie ÚÚPV k amnestii. Ak sa rozhodnutie len nezachovalo, obec môže údaje o skolaudovaní či daní do užívania čerpať z vlastnej evidencie. Ak stavba nemala ani kolaudačné rozhodnutie, ani užívacie povolenie, amnestia ju síce považuje za legálnu, katastrálny zákon však pre ňu osobitný postup zápisu neupravuje. Ďalší postup treba vopred preveriť s katastrálnym odborom okresného úradu. K návrhu patrí aj geometrický plán na zameranie stavby, ak nie je zakreslená v katastrálnej mape.
Dom z rokov 1976 až 1989
Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu
- apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou […] ako vlastník stavby sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.
Oproti starším domom tu teda pribúda listina o práve k pozemku ku dňu 1. apríla 2024. Čestné vyhlásenie katastrálne odbory ako doklad neakceptujú. Súhlas vlastníka pozemku sa pri zápise nevyžaduje. Vyžaduje sa práve preukázanie vlastníckeho alebo iného práva k nemu, napríklad nájomnou zmluvou či vecným bremenom. Ak dom medzitým prešiel na inú osobu, typicky dedením, dokladá sa navyše nadobúdací titul tejto osoby. Rozsah listín sa medzi okresnými úradmi v detailoch líši, preto sa oplatí vyjasniť si ho pred podaním.
Ak sa stavalo po roku 1989
Na stavby zhotovené bez povolenia od 1. januára 1990 sa amnestia zo zákona nevzťahuje. Pre stavby do 31. marca 2025 existuje osobitné konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d starého stavebného zákona, ktoré sa po jeho zrušení vedie naďalej na základe § 84 ods. 7 zákona č. 25/2025 Z. z.. Žiadosť treba podať do 31. marca 2029. Rozobrali sme ho v otázke legalizácia stavby z deväťdesiatych rokov. Čo všetko sa do katastra zapisuje, zhŕňa otázka ktoré stavby sa evidujú v katastri.
S čím vieme pomôcť
Posúdime, do ktorého režimu dom patrí a či listiny, ktoré máte, na zápis postačia. Robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Komunikáciu s obcou a okresným úradom vrátane príprav podaní prevezme inžiniering. Ak listiny chýbajú alebo si vlastníctvo stavby nárokuje viac osôb, pripravíme určenie vlastníckeho práva súdnou cestou.
Ak na zapísanú stavbu čaká predaj alebo úver, ozvite sa čo najskôr. Obstaranie oznámenia obce a geometrického plánu chvíľu trvá.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 26. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
