Starý dům nemá kolaudační rozhodnutí a není zapsán v katastru. Jak jej tam dostanu?

V rodině se roky říká, že dům je „černý“: kolaudační rozhodnutí se nedochovalo nebo nikdy nebylo a na listu vlastnictví stojí jen pozemek. Problém z toho bývá ve chvíli prodeje, dědění nebo úvěru, tedy vždy, když někdo třetí potřebuje vidět stavbu zapsanou. Slovenská stavební amnestie z roku 2024 většinu takových domů zlegalizovala, zápis do katastru však za vlastníka neprovedla.

Amnestie činí stavbu legální, nikoli zapsanou

Novela č. 46/2024 Z. z. vložila do slovenského zákona č. 50/1976 Zb. (starý stavební zákon) přechodné ustanovení:

Stavby postavené před 1. říjnem 1976 se dnem 1. dubna 2024 považují za stavby postavené v souladu s platnými předpisy. Stavby postavené od 1. října 1976 do 31. prosince 1989 se dnem 1. dubna 2024 považují za stavby postavené v souladu s tímto zákonem, pokud se nepřetržitě využívají ke svému účelu a vlastník stavby je k tomuto dni vlastníkem pozemku nebo má jiné právo k pozemku, na kterém je taková stavba postavena.

— Český překlad § 142l odst. 3 zákona č. 50/1976 Zb.

Legálnost tedy vznikla přímo ze zákona a stavební úřad k těmto stavbám nevede žádné řízení — nic se nekolauduje ani dodatečně nepovoluje. Katastr však stavbu zapíše až na návrh doložený listinami a ty se liší podle toho, kdy byl dům postaven.

Dům postavený před 1. říjnem 1976

Předkládá se oznámení obce podle § 46 odst. 7 slovenského katastrálního zákona (zákon č. 162/1995 Z. z.): kdy byla stavba zkolaudována nebo uvedena do užívání, jaké soupisné číslo jí bylo určeno a kdo byl jejím stavebníkem. Jako vlastník se zapíše osoba uvedená v oznámení jako stavebník. Pokud se kolaudační rozhodnutí nedochovalo, zákon připouští také údaj, kdy byla stavba uvedena do užívání — obec vychází z vlastní evidence. K návrhu patří také geometrický plán pro zaměření stavby, pokud není zakreslena v katastrální mapě.

Dům z let 1976 až 1989

Při zápisu stavby nebo podzemní stavby do katastru, která byla postavena od 1. října 1976 do 31. prosince 1989, se předkládá oznámení obce, kdy byla stavba postavena, k jakému účelu byla nepřetržitě užívána, jaké soupisné číslo jí bylo určeno a kdo byl jejím stavebníkem, společně s veřejnou listinou nebo jinou listinou prokazující, že stavebník měl ke dni 1. dubna 2024 vlastnické právo k pozemku nebo jiné právo k pozemku pod stavbou […] jako vlastník stavby se zapíše osoba uvedená v oznámení obce jako stavebník.

— Český překlad § 46 odst. 10 zákona č. 162/1995 Z. z.

Oproti starším domům zde tedy přibývá listina o právu k pozemku ke dni 1. dubna 2024 — čestné prohlášení katastrální odbory jako doklad neakceptují. Souhlas vlastníka pozemku se při zápisu nevyžaduje; vyžaduje se právě prokázání vlastnického nebo jiného práva k němu, například nájemní smlouvou či věcným břemenem. Pokud dům mezitím přešel na jinou osobu, typicky děděním, dokládá se navíc nabývací titul této osoby. Rozsah listin se mezi okresními úřady v detailech liší, proto se vyplatí vyjasnit si jej před podáním.

Pokud se stavělo po roce 1989

Na stavby zhotovené bez povolení od 1. ledna 1990 se amnestie ze zákona nevztahuje — pro ně existuje zvláštní řízení o přezkoumání způsobilosti stavby k užívání se lhůtou do 31. března 2029. Rozebrali jsme je v otázce legalizace stavby z devadesátých let. Co vše se do katastru zapisuje, shrnuje otázka které stavby se evidují v katastru.

S čím můžeme pomoci

Posoudíme, do kterého režimu dům patří a zda listiny, které máte, k zápisu postačí; děláme to v rámci právní prověrky nemovitosti. Komunikaci s obcí a okresním úřadem včetně přípravy podání převezme inženýring. Pokud listiny chybějí nebo si vlastnictví stavby nárokuje více osob, připravíme určení vlastnického práva soudní cestou.

Pokud na zapsanou stavbu čeká prodej nebo úvěr, ozvěte se co nejdříve — obstarání oznámení obce a geometrického plánu chvíli trvá.