Stavěli jsme v devadesátých letech bez stavebního povolení. Lze stavbu ještě zlegalizovat?

Přístavba z roku 1994, dílna dokončená bez papírů, dům postavený „na povolení, které se vyřídí potom“. Stavby z devadesátých let a mladší nepokrývá amnestie ze zákona, která platí pro stavby před rokem 1990 — mají však vlastní cestu: řízení o přezkoumání způsobilosti stavby k užívání podle § 140d slovenského zákona č. 50/1976 Zb. Je časově omezená a není automatická.

Koho se přezkoumání týká

Řízení je určeno pro stavby zhotovené a užívané bez povolení stavebního úřadu nebo v rozporu s ním od 1. ledna 1990 do 31. března 2025 (§ 140d odst. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Výsledkem je rozhodnutí, kterým úřad potvrdí způsobilost stavby k užívání — a to má účinky kolaudačního rozhodnutí. Stavba tím přestává být černou se vším, co se na to váže, včetně cesty k zápisu do katastru. Jedinou výjimkou jsou reklamní stavby, na ty se řízení nevztahuje.

Co je třeba prokázat

Podmínky obsahuje § 140d odst. 1 a je jich více současně: stavba svým stavebnětechnickým stavem a vybavením odpovídá základním požadavkům na stavby a účelu, ke kterému ji nepřetržitě užíváte, a úřad v řízení zjistí, že neohrožuje život. Dále musíte být vlastníkem pozemku nebo k němu mít jiné právo a pozemek musí být vypořádán. Stavba nesmí být postavena v rozporu se závaznými regulativy územního plánu ani chráněnými zájmy — posuzuje se znění platné v době zhotovení nebo dnes podle toho, co je pro vás příznivější. A konečně: stavba se nesmí nacházet pod elektrickým vedením, v jeho ochranném pásmu, v inundačním území ani v ochranném či bezpečnostním pásmu plynárenského zařízení — ledaže provozovatel dotčené infrastruktury s jejím umístěním souhlasí. K žádosti se přikládá dokumentace včetně závazných stanovisek dotčených orgánů; úřad si může vyžádat také dokumentaci skutečného stavu stavby.

Lhůta je pevná

Vlastník stavby může podat žádost o přezkoumání způsobilosti stavby k užívání podle odstavců 1 a 2 do 31. března 2029.

— Český překlad § 140d odst. 3 zákona č. 50/1976 Zb.

Po tomto datu možnost zaniká bez ohledu na to, zda je vlastníkem soukromá osoba, obec nebo stát. Zároveň platí, že žádost není bez rizika: pokud se splnění podmínek neprokáže, úřad nenechá věc být, ale nařídí odstranění stavby. Proto má smysl ještě před podáním prověřit pozemkové vztahy, územní plán a ochranná pásma — tedy právě ty body, na kterých žádosti selhávají.

Pokud již úřad o černé stavbě jedná

Když stavební úřad černou stavbu sám zjistí, zahájí řízení o jejím odstranění a vyzve vlastníka, aby ve lhůtě nejméně 60 dnů předložil žádost o přezkoumání způsobilosti nebo žádost o dodatečné povolení (§ 88a odst. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Od novely č. 26/2025 Z. z. přitom platí, že žádost o přezkoumání lze podat i tehdy, když již řízení o dodatečném povolení běží — a pokud je stavba dokončena, řízení o dodatečném povolení se po podání žádosti zastaví (§ 88a odst. 11). Pro dokončené stavby je přezkoumání zpravidla jednodušší cesta než dodatečné povolování.

Po legalizaci přijde na řadu katastr

Rozhodnutí o způsobilosti stavby k užívání je listinou, se kterou se stavba zapisuje do katastru; samotný zápis je další krok s vlastními přílohami. U starších domů, které zlegalizovala amnestie přímo ze zákona, jsme postup zápisu rozebrali v otázce zápis staré stavby bez kolaudace.

S čím můžeme pomoci

Vyhodnotíme, zda stavba splňuje podmínky § 140d, a připravíme žádost i podklady v rámci inženýringu. Pokud nemovitost s nepovolenou stavbou teprve kupujete, odhalíme riziko včas při právní prověrce nemovitosti a promítneme je do smlouvy při koupi nemovitosti.

Pokud vám již přišla výzva stavebního úřadu, ozvěte se hned — lhůta z výzvy běží a rozhoduje se v ní o celé stavbě.