Dá sa ešte zlegalizovať stavba z deväťdesiatych rokov postavená bez povolenia?

Prístavba z roku 1994, dielňa dokončená bez papierov, dom postavený „na povolenie, ktoré sa vybaví potom“. Stavby z deväťdesiatych rokov a mladšie nepokrýva amnestia zo zákona, ktorá platí pre stavby spred roka 1990. Možnosťou je však konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d zákona č. 50/1976 Zb. Je časovo obmedzená a nie je automatická.

Koho sa preskúmanie týka

Konanie je určené pre stavby zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 (§ 140d ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Výsledkom je rozhodnutie, ktorým úrad potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie. Toto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia. Stavba tým prestáva byť čiernou so všetkým, čo sa na to viaže, vrátane cesty k zápisu do katastra. Jedinou výnimkou sú reklamné stavby, na tie sa konanie nevzťahuje.

Čo treba preukázať

Podmienky stanovuje § 140d ods. 1 a treba ich splniť súčasne: stavba svojím stavebnotechnickým stavom a vybavením zodpovedá základným požiadavkám na stavby a účelu, na ktorý ju nepretržite užívate, a úrad v konaní zistí, že neohrozuje život. Ďalej musíte byť vlastníkom pozemku alebo mať k nemu iné právo a pozemok musí byť usporiadaný. Stavba nesmie byť postavená v rozpore so záväznými regulatívmi územného plánu ani chránenými záujmami. Posudzuje sa znenie platné v čase zhotovenia alebo dnes, podľa toho, čo je pre vás priaznivejšie. A napokon: stavba sa nesmie nachádzať pod elektrickým vedením, v jeho ochrannom pásme, v inundačnom území ani v ochrannom či bezpečnostnom pásme plynárenského zariadenia, ibaže prevádzkovateľ dotknutej infraštruktúry s jej umiestnením súhlasí. K žiadosti sa prikladá dokumentácia vrátane záväzných stanovísk dotknutých orgánov. Úrad si môže vyžiadať aj dokumentáciu skutkového stavu stavby.

Žiadosť treba podať v zákonnej lehote

Vlastník stavby môže podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa odsekov 1 a 2 do 31. marca 2029.

— § 140d ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.

Po tomto dátume možnosť zaniká bez ohľadu na to, či je vlastníkom súkromná osoba, obec alebo štát. Zároveň platí, že žiadosť nie je bez rizika: ak sa splnenie podmienok nepreukáže, úrad nariadi odstránenie stavby. Preto má zmysel ešte pred podaním preveriť pozemkové vzťahy, územný plán a ochranné pásma, ktoré môžu legalizácii brániť.

Ak už úrad o čiernej stavbe koná

Keď stavebný úrad čiernu stavbu sám zistí, začne konanie o jej odstránení a vyzve vlastníka, aby v lehote najmenej 60 dní predložil žiadosť o preskúmanie spôsobilosti alebo žiadosť o dodatočné povolenie (§ 88a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Od novely č. 26/2025 Z. z. pritom platí, že žiadosť o preskúmanie možno podať aj vtedy, keď už konanie o dodatočnom povolení prebieha. Ak je stavba dokončená, konanie o dodatočnom povolení sa po podaní žiadosti zastaví (§ 88a ods. 11). Pre dokončené stavby je preskúmanie spravidla jednoduchšia cesta než dodatočné povoľovanie.

Po legalizácii príde na rad kataster

Rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie je listinou, s ktorou sa stavba zapisuje do katastra. Samotný zápis je ďalší krok s vlastnými prílohami. Pri starších domoch, ktoré zlegalizovala amnestia priamo zo zákona, sme postup zápisu rozobrali v otázke zápis starej stavby bez kolaudácie.

S čím vieme pomôcť

Vyhodnotíme, či stavba spĺňa podmienky § 140d, a pripravíme žiadosť aj podklady v rámci inžinieringu. Ak nehnuteľnosť s nepovolenou stavbou len kupujete, odhalíme riziko včas pri právnej previerke nehnuteľnosti a premietneme ho do zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti.

Ak vám už prišla výzva stavebného úradu, ozvite sa bez odkladu. V určenej lehote treba zabezpečiť podklady, od ktorých závisí ďalší osud stavby.