Spravidla áno. Stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 stavebný úrad na žiadosť vlastníka preskúma a ak sú splnené zákonné podmienky, vydá rozhodnutie s účinkami kolaudačného rozhodnutia. Žiadosť možno podať len do 31. marca 2029 a podmienky nie sú formalita — ak sa nepreukážu, úrad nariadi odstránenie stavby. Preto sa oplatí šance posúdiť skôr, než sa úradu ohlásite.
Prístavba z roku 1994, dielňa dokončená bez papierov, dom postavený „na povolenie, ktoré sa vybaví potom“. Stavby z deväťdesiatych rokov a mladšie nepokrýva amnestia zo zákona, ktorá platí pre stavby spred roka 1990 — majú však vlastnú cestu: konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d zákona č. 50/1976 Zb. Je časovo obmedzená a nie je automatická.
Koho sa preskúmanie týka
Konanie je určené pre stavby zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 (§ 140d ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Výsledkom je rozhodnutie, ktorým úrad potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie — a to má účinky kolaudačného rozhodnutia. Stavba tým prestáva byť čiernou so všetkým, čo sa na to viaže, vrátane cesty k zápisu do katastra. Jedinou výnimkou sú reklamné stavby, na tie sa konanie nevzťahuje.
Čo treba preukázať
Podmienky nesie § 140d ods. 1 a je ich viac naraz: stavba svojím stavebnotechnickým stavom a vybavením zodpovedá základným požiadavkám na stavby a účelu, na ktorý ju nepretržite užívate, a úrad v konaní zistí, že neohrozuje život. Ďalej musíte byť vlastníkom pozemku alebo mať k nemu iné právo a pozemok musí byť usporiadaný. Stavba nesmie byť postavená v rozpore so záväznými regulatívmi územného plánu ani chránenými záujmami — posudzuje sa znenie platné v čase zhotovenia alebo dnes, podľa toho, čo je pre vás priaznivejšie. A napokon: stavba sa nesmie nachádzať pod elektrickým vedením, v jeho ochrannom pásme, v inundačnom území ani v ochrannom či bezpečnostnom pásme plynárenského zariadenia — ibaže prevádzkovateľ dotknutej infraštruktúry s jej umiestnením súhlasí. K žiadosti sa prikladá dokumentácia vrátane záväzných stanovísk dotknutých orgánov; úrad si môže vyžiadať aj dokumentáciu skutkového stavu stavby.
Lehota je tvrdá
Vlastník stavby môže podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa odsekov 1 a 2 do 31. marca 2029.
Po tomto dátume možnosť zaniká bez ohľadu na to, či je vlastníkom súkromná osoba, obec alebo štát. Zároveň platí, že žiadosť nie je bez rizika: ak sa splnenie podmienok nepreukáže, úrad nenechá vec tak, ale nariadi odstránenie stavby. Preto má zmysel ešte pred podaním preveriť pozemkové vzťahy, územný plán a ochranné pásma — teda presne tie body, na ktorých žiadosti zlyhávajú.
Ak už úrad o čiernej stavbe koná
Keď stavebný úrad čiernu stavbu sám zistí, začne konanie o jej odstránení a vyzve vlastníka, aby v lehote najmenej 60 dní predložil žiadosť o preskúmanie spôsobilosti alebo žiadosť o dodatočné povolenie (§ 88a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Od novely č. 26/2025 Z. z. pritom platí, že žiadosť o preskúmanie možno podať aj vtedy, keď už konanie o dodatočnom povolení beží — a ak je stavba dokončená, konanie o dodatočnom povolení sa po podaní žiadosti zastaví (§ 88a ods. 11). Pre dokončené stavby je preskúmanie spravidla jednoduchšia cesta než dodatočné povoľovanie.
Po legalizácii príde na rad kataster
Rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie je listinou, s ktorou sa stavba zapisuje do katastra; samotný zápis je ďalší krok s vlastnými prílohami. Pri starších domoch, ktoré zlegalizovala amnestia priamo zo zákona, sme postup zápisu rozobrali v otázke zápis starej stavby bez kolaudácie.
S čím vieme pomôcť
Vyhodnotíme, či stavba podmienky § 140d unesie, a pripravíme žiadosť aj podklady v rámci inžinieringu. Ak nehnuteľnosť s nepovolenou stavbou len kupujete, odhalíme riziko včas pri právnej previerke nehnuteľnosti a premietneme ho do zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti.
Ak vám už prišla výzva stavebného úradu, ozvite sa hneď — lehota z výzvy beží a rozhoduje sa v nej o celej stavbe.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 29. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
