Aký dohľad projektanta musíme zabezpečiť počas stavby a ako sa líši od autorského dohľadu?

Investor, ktorý má overený projekt stavby a vybraného zhotoviteľa, často považuje prácu projektanta za skončenú. Podľa nového Stavebného zákona (zákon č. 25/2025 Z. z.) však projektant sprevádza stavbu až do kolaudácie a stavebník je povinný jeho dohľad zabezpečiť. Ak zmluva s projektantom dohľad nerieši, investor zistí až na stavbe, že ho buď nemá kto vykonávať, alebo že ho projektant fakturuje ako prácu navyše.

Čo zákon vyžaduje

Medzi povinnosťami stavebníka je zabezpečiť počas zhotovovania stavby vykonávanie projektového dohľadu projektanta nad zhotovovaním stavby (§ 30 ods. 4 písm. d) Stavebného zákona). Pri vyhradenej stavbe zákon žiada viac: dohľad musí byť priebežný a projektant kontroluje aj statické zabezpečenie pomocných nosných konštrukcií (§ 30 ods. 5 písm. c)). Projektant sa musí zúčastniť kontrolnej prehliadky, na ktorú ho prizvú pre potrebu zmeny projektu alebo zámeny stavebných výrobkov, a zistené neodstránené odchýlky od projektu zapisuje do stavebného denníka (§ 35 ods. 7).

Zákon zároveň vymedzuje rozsah dohľadu a zodpovednosti projektanta:

Projektant je pri zhotovovaní stavby oprávnený vykonávať na stavenisku dohľad projektanta nad zhotovovaním stavby z hľadiska súladu stavebných prác s projektom stavby; tým nie je dotknuté oprávnenie autora architektonického diela vykonávať dohľad nad zhotovovaním stavby z hľadiska súladu stavebných prác s jeho návrhom (ďalej len „autorský dohľad“). Projektant nezodpovedá za ním neodsúhlasené zmeny a odchýlky od overeného projektu stavby, ku ktorým došlo počas zhotovovania stavby.

— § 35 ods. 10 zákona č. 25/2025 Z. z.

Pre investora je podstatná aj druhá veta. Za zmenu, ktorú zhotoviteľ na stavbe urobí bez projektantovho súhlasu, projektant nezodpovedá. Keď dohľad nie je dohodnutý a zmeny nikto neodsúhlasuje, investor sa pri neskoršej vade môže obrátiť spravidla len na zhotoviteľa a musí mu preukázať, že vadu spôsobila práve neodsúhlasená zmena.

Čím sa líši dohľad projektanta od autorského dohľadu

Dohľad projektanta sleduje, či sa stavia podľa overeného projektu stavby. Autorský dohľad patrí autorovi architektonického diela, typicky architektovi, ktorý navrhol štúdiu, a sleduje súlad stavby s jeho návrhom. Obaja majú zo zákona prístup na stavenisko (§ 38 ods. 2 písm. c) a d)) a právo zapisovať do stavebného denníka (§ 39 ods. 2 písm. a) a h)). Zákon o autorizovaných architektoch zaraďuje autorský dohľad medzi služby architekta, ktorý je autorom diela (§ 4 písm. e) zákona č. 138/1992 Zb.).

Pre developera to znamená, že architekt si oprávnenie na autorský dohľad ponecháva aj vtedy, keď projekt stavby po štúdii dopracoval iný projektant. Ak zmluva s architektom neurčí, v akom rozsahu a za akú odmenu sa autorský dohľad vykonáva, môže vzniknúť spor o rozsah dohľadu aj o prípustnosť zmien oproti návrhu.

Čo dohodnúť v zmluvách

Pri dohľade projektanta odporúčame v zmluve o projektovej dokumentácii určiť najmä:

• či je dohľad v cene projektu, alebo sa platí samostatne (paušálom či podľa skutočne vykonaných kontrolných dní),
• minimálny rozsah: účasť na kontrolných prehliadkach, frekvenciu návštev stavby, lehotu na vyjadrenie k zmene navrhnutej zhotoviteľom,
• postup odsúhlasenia zmien, najlepšie zápisom do stavebného denníka, a nadväznosť na mimoriadnu kontrolnú prehliadku podľa § 43 ods. 2,
• čo sa stane s dohľadom, ak zmluvu s projektantom ukončíte pred začatím stavby.

Pri architektovi patrí do zmluvy o architektonickej štúdii dohoda, či sa autorský dohľad objednáva, kto ho platí a ako sa rieši nesúhlas architekta so zmenou, ktorú investor a projektant považujú za nevyhnutnú. S licenciou a súhlasom so zmenami diela súvisí aj otázka autorských práv k projektovej dokumentácii.

Ak zmluvy už máte podpísané a dohľad v nich chýba, dohodu o ňom možno doplniť dodatkom ešte pred začatím stavebných prác. Pripravíme ho tak, aby nadväzoval na stavebnú zmluvu so zhotoviteľom aj na harmonogram stavby.