Так. Закон про будівництво покладає на забудовника обов’язок забезпечити під час зведення споруди проєктний нагляд проєктувальника, а для визначених споруд — безперервний. Поряд з ним автор архітектурного твору має власне право здійснювати авторський нагляд, навіть якщо проєкт споруди робить інший проєктувальник. Однак закон не говорить, у якому обсязі та за яку винагороду нагляд здійснюється; це має визначити договір з проєктувальником і з архітектором.
Інвестор, який має перевірений проєкт споруди та обраного підрядника, часто вважає роботу проєктувальника завершеною. Новий Закон про будівництво (закон № 25/2025 Z. z.) бачить це інакше: проєктувальник супроводжує будівництво аж до введення в експлуатацію, а забудовник зобов’язаний забезпечити його нагляд. Якщо договір з проєктувальником нагляду не врегульовує, інвестор аж на будівництві з’ясовує, що або його нікому здійснювати, або проєктувальник виставляє за нього рахунок як за додаткову роботу.
Чого вимагає закон
Серед обов’язків забудовника є забезпечити під час зведення споруди здійснення проєктного нагляду проєктувальника за зведенням споруди (§ 30 ч. 4 п. d) Закону про будівництво). Для визначеної споруди (vyhradená stavba) закон вимагає більшого: нагляд має бути безперервним, а проєктувальник контролює також статичне забезпечення допоміжних несучих конструкцій (§ 30 ч. 5 п. c)). Проєктувальник має взяти участь у контрольному огляді, на який його запрошують у зв’язку з потребою зміни проєкту або заміни будівельних виробів, а виявлені неусунені відхилення від проєкту записує до будівельного журналу (§ 35 ч. 7).
Ключове положення про нагляд водночас говорить, за що проєктувальник не відповідає:
Проєктувальник під час зведення споруди має право здійснювати на будівельному майданчику нагляд проєктувальника за зведенням споруди з погляду відповідності будівельних робіт проєкту споруди; цим не зачіпається право автора архітектурного твору здійснювати нагляд за зведенням споруди з погляду відповідності будівельних робіт його проєкту (далі — «авторський нагляд»). Проєктувальник не відповідає за не погоджені ним зміни та відхилення від перевіреного проєкту споруди, які сталися під час зведення споруди.
З другого речення випливає практичний наслідок для інвестора. За зміну, яку підрядник зробить на будівництві без згоди проєктувальника, проєктувальник не відповідає. Коли нагляд не погоджений і зміни ніхто не схвалює, інвестор у разі пізнішого недоліку може, як правило, звернутися лише до підрядника і має довести йому, що недолік спричинила саме не погоджена зміна.
Чим нагляд проєктувальника відрізняється від авторського нагляду
Нагляд проєктувальника стежить за тим, чи будується згідно з перевіреним проєктом споруди. Авторський нагляд належить авторові архітектурного твору, типово архітекторові, який розробив концепцію, і стежить за відповідністю споруди його проєкту. Обидва мають за законом доступ на будівельний майданчик (§ 38 ч. 2 п. c) і d)) і право робити записи в будівельному журналі (§ 39 ч. 2 п. a) і h)). Закон про уповноважених архітекторів зараховує авторський нагляд до послуг архітектора, який є автором твору (§ 4 п. e) Закону № 138/1992 Zb.).
Для девелопера це означає, що архітектор зберігає своє право на авторський нагляд і тоді, коли проєкт споруди після концепції доопрацював інший проєктувальник. Якщо договір з архітектором не визначить, у якому обсязі та за яку винагороду авторський нагляд здійснюється, на будівництві можуть зустрітися дві особи з різним поглядом на те, що ще відповідає проєкту.
Що погодити в договорах
Щодо нагляду проєктувальника рекомендуємо в договорі на проєктну документацію визначити насамперед:
- чи входить нагляд у ціну проєкту, чи оплачується окремо (паушально або за фактично здійсненими днями контролю),
- мінімальний обсяг: участь у контрольних оглядах, частоту відвідувань будівництва, строк для відповіді щодо зміни, запропонованої підрядником,
- порядок погодження змін, найкраще записом до будівельного журналу, та його зв’язок з позачерговим контрольним оглядом згідно з § 43 ч. 2,
- що станеться з наглядом, якщо ви припините договір з проєктувальником до початку будівництва.
Щодо архітектора до договору про розроблення архітектурної концепції належить домовленість про те, чи замовляється авторський нагляд, хто його оплачує і як вирішується незгода архітектора зі зміною, яку інвестор і проєктувальник вважають необхідною. З ліцензією та згодою на зміни твору пов’язане й питання авторських прав на проєктну документацію.
Якщо договори у вас уже підписані, а нагляду в них бракує, його можна доповнити додатковою угодою ще до початку будівельних робіт. Підготуємо її так, щоб вона пов’язувалася з будівельним договором підряду з підрядником і з графіком будівництва.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
