Будівництво та девелопмент · Словаччина
Договір на проєктну документацію
Помилка в проєкті проявляється не на папері, а на будівництві, і тоді збитки в рази перевищують вартість проєктних робіт. Ми підготуємо договір підряду на проєктну документацію або надамо зауваження до його проєкту між інвестором і проєктувальником так, щоб він заздалегідь ураховував цей момент: обсяг робіт за окремими стадіями, відповідальність за недоліки проєкту, страхування та можливі межі відповідальності в рамках закону, ліцензію на використання документації й нагляд проєктувальника під час будівництва.
- Для інвестора та проєктувальника
- Збалансовані відповідальність і страхування
- Ціни погоджені заздалегідь
Що ми для вас зробимо
Повна підготовка або перевірка договору підряду на проєктні роботи, включно з положеннями, від яких на практиці залежать спори щодо проєктів, тобто щодо недоліків, ліцензії, змін завдання та поетапної оплати.
Натисніть на пункт, щоб переглянути подробиці.
-
Вступна консультація
Ми розглянемо задум, замовлені стадії документації — від документації для дозвільних проваджень до робочої документації, — а також те, яку сторону ви представляєте і де полягає ваш найбільший ризик.
-
Предмет, обсяг і стандарт робіт
Ми визначимо, що саме містить кожна стадія, з яким рівнем деталізації та в якому форматі вона передається і що є погодженим стандартом роботи проєктувальника, щоб поняття «завершена стадія» не можна було тлумачити двояко.
-
Відповідальність за недоліки проєкту та страхування
Ми визначимо порядок заявлення й усунення недоліків документації, правила на випадок, коли помилка проявиться лише під час будівництва, а також допустимість запропонованих меж відповідальності. Авторизований архітектор і авторизований інженер-будівельник зобов’язані мати страхування відповідальності за шкоду протягом усього часу внесення до реєстру палати (§ 12 ods. 2 і 4 zákona č. 138/1992 Zb.), проте мінімальної страхової суми закон не встановлює. Окремо перевіримо обсяг страхового покриття; страхова сума сама собою не визначає чинності межі відповідальності чи гарантованого розміру відшкодування.
-
Ліцензія та нагляд проєктувальника
Документація є авторським твором — ми погодимо ліцензію так, щоб інвестор міг використовувати її для отримання дозволу та реалізації, доручити її доопрацювання іншому проєктувальнику в разі зміни між стадіями й у розумних межах змінювати її. Частиною договору буде також домовленість про нагляд проєктувальника під час будівництва, який забудовник зобов’язаний забезпечити за законом.
-
Строки, сприяння, зміни завдання та платежі
Ми пов’яжемо строки з перебігом дозвільних проваджень і сприянням інвестора (матеріали, дослідження, рішення), установимо письмову процедуру зміни завдання з урахуванням її впливу на ціну та строк, а також етапи оплати після передання й погодження окремих стадій.
Результатпідписаний договір на проєктну документацію, включно з визначенням стадій, ліцензійними домовленостями та етапами оплати
Як це працює
Чи підходить цей процес для вашої справи? Описати її адвокату →
- Консультаціядень 0
Ми з’ясуємо обсяг проєктних робіт, замовлені стадії та вашу позицію — інвестор чи проєктувальник. Відповідно визначимо акценти договору й повідомимо, що слід запросити в іншої сторони.
- Підготовка або перевірка договору
Ми підготуємо індивідуальний договір або перевіримо проєкт іншої сторони та позначимо ризикові для вас положення — найчастіше це необмежена відповідальність, відсутність ліцензії або строки, не пов’язані з отриманням дозволів.
- Узгодження та підписаннязалежно від вас
Ми врахуємо зауваження, погодимо спірні питання — зазвичай межі відповідальності, обсяг ліцензії та строки оплати за етапами — і ви отримаєте чистовий примірник, готовий до підписання.
Запит без зобов’язань
Готові розпочати?
Надішліть нам запит. Зазвичай протягом 24 годин ми підтверджуємо ціну та повідомляємо про подальші кроки. Перша 30-хвилинна консультація безкоштовна й ні до чого вас не зобов’язує.
- 1Надіслати запит через цю форму
- 2Зазвичай протягом 24 годин ви отримуєте підтвердження ціни та подальший план дій
- 3Ми починаємо роботу лише після вашого схвалення
Не любите телефонувати чи писати електронною поштою? Написати нам у WhatsApp →
Хочете відразу забронювати час? Забронювати консультацію →
Або написати нам про цю справу електронною поштою.
Про що запитують клієнти
Не знайшли відповіді на своє запитання? Запитати нас безпосередньо →
Чому недостатньо звичайного договору підряду?
Проєктна документація має дві особливості, яких звичайний договір підряду зазвичай не врегульовує. По-перше, це авторський твір — без прямо передбаченої ліцензії може бути спірним, чи маєте ви право використовувати його в разі зміни проєктувальника або доручити доопрацювання іншому бюро. По-друге, помилка в проєкті проявляється лише під час будівництва, а збитки можуть у рази перевищити вартість проєктних робіт, тому договір має значно ретельніше врегульовувати відповідальність, страхування та її межі, ніж у разі звичайної роботи.
Як урегульовується відповідальність проєктувальника за помилку, яка проявиться лише під час будівництва?
Це ключове питання всього договору. Недолік документації часто виявляється лише під час реалізації — і тоді йдеться вже не про перероблення креслення, а про витрати на демонтаж, простої та зміни на будівництві. У договорі ми визначимо, як заявляється такий недолік, у який строк проєктувальник має його усунути і як відшкодовуються збитки. Можливу межу відповідальності ми оцінимо відповідно до застосовного права, характеру зобов’язання та встановлених законом заборон щодо обмеження відшкодування шкоди. Окремо перевіримо страхову суму, винятки та умови покриття.
Навіщо потрібна межа відповідальності, якщо я інвестор? Хіба це не лише захист проєктувальника?
Межа відповідальності може розподіляти комерційний ризик, однак її допустимість не є автоматичною. У Словаччині необхідно враховувати передусім установлені законом обмеження щодо відмови від відшкодування майбутньої шкоди. Тому інвестору важливо перевірити як конкретне застереження, так і страхування проєктувальника, включно з винятками та строком дії покриття. Страхова сума не є універсальною верхньою межею відповідальності чи гарантією стягнення.
Що робити, якщо я захочу змінити проєктувальника між стадіями?
Саме для цього потрібна ліцензійна домовленість. Документація є авторським твором, і без погодженої ліцензії первісний проєктувальник може заперечувати проти того, щоб інша особа продовжила його роботу. Тому в договорі ми передбачимо, що після оплати відповідної стадії інвестор набуває право використовувати й змінювати документацію та доручати її доопрацювання третій особі, а також урегулюємо передання вихідних файлів, а не лише креслень у PDF.
Як установлюються строки, якщо проєкт залежить від дозвільних проваджень?
Строки окремих стадій ми пов’язуємо з фактичним перебігом проваджень і сприянням інвестора — наступна стадія не повинна розпочинатися раніше, ніж будуть доступні рішення та матеріали, на яких вона ґрунтується. Договір також визначить наслідки затримок у провадженні або зміни завдання: на який час продовжується строк, що вже є додатковою роботою понад погоджену ціну та як зміна письмово погоджується. Так обидві сторони знатимуть, коли затримка справді є простроченням.
Юридичні запитання та відповіді
Поширені запитання на цю тему
-
Чи належать мені як девелоперу авторські права на проєктну документацію?
Проєктна документація охороняється авторським правом, якщо вона є унікальним результатом творчої інтелектуальної діяльності. Сам технічний матеріал або назва документації не створюють такої охорони. Автором охоронюваного проєкту є проєктувальник чи архітектор, який творчо його створив. Замовляючи проєкт, ви отримуєте ліцензію на його використання з метою, що випливає з договору, — а не необмежені права. Для іншого використання, зокрема повторної реалізації проєкту на інших об’єктах або внесення до нього змін іншим проєктувальником, потрібна окрема домовленість; крім того, майнові права автора не можуть бути передані.
Прочитати відповідь -
Чи маємо ми під час будівництва забезпечити нагляд проєктувальника? А що з авторським наглядом архітектора?
Так. Закон про будівництво покладає на забудовника обов’язок забезпечити під час зведення споруди проєктний нагляд проєктувальника, а для визначених споруд — безперервний. Поряд з ним автор архітектурного твору має власне право здійснювати авторський нагляд, навіть якщо проєкт споруди робить інший проєктувальник. Однак закон не говорить, у якому обсязі та за яку винагороду нагляд здійснюється; це має визначити договір з проєктувальником і з архітектором.
Прочитати відповідь -
Хто має забезпечити геодезичну зйомку, вишукування та відгуки операторів мереж для проєкту: ми чи проєктувальник?
Якщо в договорі ви не домовитеся інакше, їх забезпечує забудовник. Закон про будівництво покладає на нього обов’язок забезпечити геодезичні матеріали, інженерно-геологічні та інші вишукування, відгуки заінтересованих юридичних осіб і взаємодію з проєктувальником. Однак проєктувальник відповідає за визначення обсягу вишукувань і вимірювань, яких потребує проєкт. Тому договір з проєктувальником має прямо сказати, хто що замовляє, хто це оплачує і як це вплине на строки.
Прочитати відповідь
Додаткові матеріали
Від архітектурної концепції до проєкту споруди: стадії документації та договори, які їх несуть
Новий Закон про будівництво знає чотири стадії проєктної документації й архітектурної концепції серед них не називає. Пояснюємо, що містить кожна стадія, хто має право її розробити і як налаштувати договори з архітектором та проєктувальником, щоб вони пов’язувалися між собою. Стаття для девелоперів та інвесторів, які готують проєкт від земельної ділянки.
Читати далі →
Продаєте проєкт з дозволом? Ліцензія на концепцію та проєкт разом із ділянкою автоматично не переходить
Купуючи девелоперський проєкт, покупець платить не лише за земельну ділянку, а й за готову документацію. Однак право її використовувати є ліцензією від архітектора та проєктувальника, яку не можна просто відступити без їхньої згоди. Пояснюємо, як це виглядає під час продажу земельної ділянки, під час продажу проєктної компанії та що мати в договорах від початку.
Читати далі →
Після продажу першої квартири: девелопер як співвласник будинку, фонд ремонту і недоліки спільних частин
Першою передачею квартири девелопер стає одним із власників будинку. За непродані квартири він сплачує до фонду експлуатації, утримання й ремонту, голосує на зборах, а права з недоліків будинку щодо підрядника переходять на власників квартир. Стаття пояснює, до чого підготуватися ще до підписання першого договору купівлі-продажу.
Читати далі →